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2007 富테크 전략 전문가 노하우 | 부동산 특급뉴~스 2007.01.12 10:51

성공투자(asiaboss) 카페매니저 http://cafe.naver.com/asiaboss/150


올해가 내집마련 찬스… 수익형 부동산에 ‘돼지꿈’
재건축은 분양가 상한제 실시로 열기 ‘시들’
지방주택시장은 입주적체로 침체 지속될 듯





하우징헤럴드는 독자들이 신년 부동산 재테크 전략을 수립하는데 도움을 주기 위해 재테크 분야 부동산 전문가들의 인터뷰를 실시했다. 인터뷰는 김영진 내집마련정보사 대표, 김학권 세중코리아 대표, 임달호 현도컨설팅 대표, 김광석 스피드뱅크 실장이 응했다. 전문가들은 올해 부동산시장을 대체적으로 강보합세를 유지할 것으로 보았지만 상가와 같은 수익형 부동산의 경우는 강세가 이어질 것으로 전망했다. 또한 무주택자의 내집 마련은 올해 분양가 상한제 실시에 따라 분양가가 다소 낮아질 전망이므로 청약통장을 활용한 적극적인 신규 아파트 공급에 눈을 돌려야 한다고 전했다.






주택시장전망

▲김학권 대표=지난해 주택시장은 8·31대책이 시행된 이후 안정될 것이라는 예상과 달리 서울 수도권을 중심으로 매매가격이 높은 상승률을 기록했다.
8·31대책 3·30대책 등 정부규제로 상반기에 위축됐던 매수세가 8월을 기점으로 상승세로 전환됐다.
특히, 추석을 전후해 고분양가 논란이 이어지면서 실수요자 중심으로 가격상승에 대한 두려움이 확산되었고, 이들이 시장진입을 서두르자 9월과 10월 들어 집값은 수직상승했다. 거래도 9월을 기점으로 급한 상승세를 보였다. 양도세 중과 회피성 매물이 나올 것이라는 예상이 나오면서 연말에는 집값이 하락할 것이라는 전망이 많았지만 실수요자들이 매수세로 대거 전환되면서 오히려 집값이 상승했다. 지방은 2004년 이후 조정기간을 거치고 있지만, 서울·수도권은 2년째 상승세를 지속했다.
이는 정부의 부동산 정책이 수요억제에 초점을 맞추면서 실수요자들의 매수세까지는 막지 못 한데서 비롯된 것으로 보인다. 또한 지속적인 규제로 공급은 줄어든 가운데 집을 사려는 사람들이 많아지면서 가격 상승을 부채질했다. 특히 가을 이후 중·소형아파트에서 시작된 전세 값 상승이 매수세로 옮겨가면서 중대형까지 가격이 급등하는 현상을 보인 지난 한해였다.


▲임달호 대표=인기지역으로 그리고 소형에서 대형으로 갈아타려는 실수요자들의 움직임이 활발할 것이다. 그러나 양도세중과로 인해 시장에서의 매물부족현상은 작년과 마찬가지로 계속될 전망이다.
따라서 약간의 매수세로도 가격이 오를 수 있는 비 이상적인 현상이 계속될 것이다. 즉 거래가 활발하지 않으면서 호가 위주로 가격이 오르는 현상이 계속되면서 수도권 아파트 가격은 5% 이상 상승할 것으로 보인다. 반면에 지방의 기존 아파트는 하락 내지는 보합 수준이 될 것 같다.
대출규제로 인해서 매수여력이 감소하기 때문에 2006년 같은 폭등세는 나타나지 않겠지만 양극화가 심화 되면서 지역에 따라서는 10% 이상 가격이 오르는 현상이 나타날 가능성도 있다고 생각된다.


▲김광석 실장=수요는 여전하지만 입주량이 2006년에 비해 줄어들기 때문에 아파트 값이 강보합세를 유지할 가능성이 크다. 특히 2006년 하반기 수도권 아파트 값이 일제히 오른 까닭으로 2007년은 경쟁력 없는 곳의 아파트 값이 조정을 받을 가능성도 높다.


▲김영진 대표=1가구 2주택 양도세중과, 보유세 강화, 담보대출규제 등 시장을 억누르는 규제 장치가 상존해 있지만, 최근의 집값 상승 원인은 좋은 주택을 구입하려는 실수요자들이 공급보다 훨씬 더 많은데 있기 때문에 가격이 상승하는 현상을 막는 데는 한계가 있을 수밖에 없다. 그 중에서도 재테크에 유리한 수도권 주택에 수요가 집중되는 현상은 당분간 지속될 것이다. 특히 올 상반기는 수도권 입주물량 부족과 양도세 부담으로 매물 출회가 더뎌지면서 도심 매물부족 문제까지 겹쳐져 전세시장과 매매시장이 자극될 수밖에 없다.
따라서 수도권 매매시장은 2007년 상반기까지 2~3%정도의 상승률을 보이겠으나, 인기 주거지나 서울에서 경기도로 확대되기 시작한 뉴타운(재정비촉진지구) 개발, 2007년 초 발표될 600만평 가량의 분당급 신도시예정지 등 굵직한 호재가 있는 곳은 5~10%정도 급등세를 보일 수도 있을 것이다. 반면, 지방주택시장은 입주적체 현상과 공급물량 과다로 인해 2007년에도 2006년과 같은 침체를 이어갈 것이다.


재건축 등 분양시장

▲임달호 대표=신규분양의 경우는 기존아파트 보다 양극화 현상이 더욱 심할 것이다. 정부가 공급하는 택지개발지구의 경우 어떤 방식으로든 분양가가 주변 아파트 시세보다 낮게 분양되기 때문에 과열될 정도로 수요가 몰릴 것이다. 민간 분양분도 대단痔隔?인기지역이면 고분양가에도熾娥?? 것이다. 다만 9월 이후에는 민간 아파트도 분양가 상한제가 적용되면서 분양물량이 침체될 것이다. 이와 반대로 지방분양은 2006년과 마찬가지로 미분양이 많이 발생될 전망이다.


▲김학권 대표=2007년 분양시장은 수도권과 지방의 양극화가 가속화될 것이다. 수도권의 경우 최근 1~2년 동안 공급이 부족했던 영향으로 분양시장도 전반적인 호조를 보일 것이다. 여기에 재건축 규제 완화나 용적률 완화 등 규제가 조금이라도 느슨해진다면 상당한 과열도 예상된다. 정책변수도 있다. 올 9월부터 청약가점제가 시행될 예정이기 때문에 무주택자들은 인기지역을 위주로 청약을 하면서 기다리는 청약 행태를 보일 것이다.
유주택자의 경우 청약가점제 실시 이전에 청약을 마쳐야 하기 때문에 당첨위주의 청약전략을 펼칠 것이며, 일부 인기지역에는 과수요 현상도 빚어질 수 있다. 지방의 경우 부산과 광주 등 공급과잉이 된 지역의 경우 여전히 침체를 벗어나기 어려울 것이다.
그러나 이러한 변수들을 모두 무력하게 만들 메가톤급의 변수라면 역시 ‘분양가 상한제’라고 할 수 있다. 정부와 열린우리당이 민간아파트에 대해서도 분양가 상한제를 도입하기로 했다. 정부가 다시 분양가를 직접 규제하는 방법으로 주택시장 안정에 나서겠다는 것이다.


▲김영진 대표=올해 분양시장은 2006년과 같이 쾌조를 이어갈 것으로 보이나 당첨확률은 매우 희박해 질수 밖에 없다. 민간택지의 원가연동제 적용과 후분양 로드맵 조정, 불붙은 반값아파트(토지임대부 건물분양, 환매조건부 분양 등) 논쟁이 대선레이스와 엮이면서, 어떤 식으로든 분양가 인하안이 도출될 확률이 높아졌기 때문에 실수요자들의 유입이 지속될 수밖에 없다. 특히 내년 초 발표될 600만평 가량의 분당급 신도시와 경기도의 명품신도시 개발호재로 수도권 분양시장은 한층 탄력을 받을 것이다.


▲김광석 실장=재건축은 분양가상한제 적용으로 수익률 저하가 예상되어 올해 시장이 밝지 않다. 투자메리트를 고려한 매입이 크기 때문에 좀더 관망할 필요가 있다.


▲김학권 대표=재건축시장에 대한 규제가 올해도 완화되기는 어려울 것 같다. 집값상승을 바라지 않는 여·야대선후보가 판도라상자인 재건축에 대한 규제를 풀어주기는 힘들 것이다. 재건축이 서울 강남 공급의 주요 해결책이라는 것을 알지만 재건축발 집값상승은 모두가 바라지 않는 결과다.


▲임달호 대표=재건축 아파트는 기존 아파트와 밀접한 연관이 있다. 기존 아파트 가격과 같이 움직일 승산이 크며 대선후보자들의 재건축 완화 가능성에 따라서 가격이 크게 요동칠 가능성도 배제할 수 없다. 공급확대에 초점을 맞춘 정책이 공약으로 나올 경우 재건축에 대한 기대는 높아지면서 가격이 많이 오를 것이다. 완화 가능성이 없다 하더라도 재건축 특성상 폭락할 가능성도 없다.


▲임달호 대표=재개발은 뉴타운을 중심으로 2006년에 많은 상승세를 보였다. 일부 지역은 강남권에 버금가는 가격을 보이고 있다. 그런데 토지거래 허가구역 지정으로 거래가 침체되면서 올해는 가격이 약세로 돌아설 것이다. 일부 추진이 빠른 지역에서만 제한적으로 강세를 보일 것이다.


▲김광석 실장=서울시의 U턴 프로젝트와 재정비촉진지구 지정 등으로 강북재개발사업은 계속 힘을 얻고 있고 경기 지역 역시 뉴타운 지정이 잇따르면서 재개발 붐은 그야말로 수도권 전역으로 확대된 상태다. 다만 시장과열 우려에 따라 단기거품이 낀 지역을 선별해서 투자해야 한다.


유망투자 지역은

▲김학권 대표=올해 투자 유망지역은 지하철 9호선을 따라 형성될 가능성이 크다. 상당지역이 상승했으나 강서구와 동작구 등이 추가 상승여력이 높다고 볼 수 있다.
신분당선이 개통되면 강남권이 20분대로 연결된다. 또한 2014년 수원 광교 신도시까지 연장되기 때문에 수원 화서 등 신분당선 연장 및 개통에 따른 수혜를 받는 지역에 관심 가져야 한다.
수도권의 경우 재정비촉진지구에 관심을 가져볼 만하다. 기 발표한 10지역의 경우 투자대비 수익이 높을 것으로 보이는 지역이다. 특히 군포나 구리, 안양, 고양 등은 투자자의 관심 대상이 되고 있다.
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▲임달호 대표=작년과 마찬가지로 수도권을 제외하면 약세를 면치 못할 것으로 예상된다. 우선 외지인 양도세 60% 중과가 올해부터 시행되는 것이 투자의지를 위축시킬 것이다.
토지 특성상 가수요가 많기 때문에 거래가 상당히 위축될 것이다. 다만 각종 신도시 발표로 인해 수도권의 토지는 강세가 예상된다. 가장 이슈가 될 것으로 예상되는 지역은 제2경인고속도로 경계안쪽의 모든 수도권 토지다. 이들 지역 대부분은 신도시 발표 인접 지 だ堅？때문이다.


繩광??올해 토지쳄?전망은 그리 밝지 않다. 계속된 토지시장의 침체가 2007년에도 이어질 가능성이 크다. 특히 부재지주 양도세 중과(양도차익의 60%)로 시장이 어둡다. 따라서 토지 구매자들은 가격의 거품이 제거된 후 매입을 시도해야 한다. 임야는 규제가 강화된 까닭에 침체의 골이 깊다.

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신대성 기자 < shinds@newstank.com >