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: 뉴스/투자정보 :: [르포: 중랑구 현장취재] 강북 3인방 누르니 중랑구 뜨네

- 저평가 인식, 강북 발 강세 여파 및 개발호재로 매수세 증가
- 향후 주거 및 환경개선 기대, 장기적인 실거주 측면에서 접근하는 것이 필요

#1. “서울시에서 이만큼 저평가돼있는 지역을 찾는다는 것이 쉽지 않지요. 요즘 가격이 급등하고 있어 말들이 많지만 실제 이 곳의 분위기를 보면 집값이 오르는 것이 당연하다는 생각이 듭니다. 중랑구 오름세는 지금부터가 시작이에요.” 중랑구 일대에서 중개업을 하고 있는 K씨는 최근 대기수요가 늘어나는 가운데 매물이 없어서 거래를 못할 지경이라면서 기쁨을 감추지 못했다.

#2. “소위 강북 3인방인 강북구, 노원구, 도봉구의 상승세가 중랑구 일대 집값 자극에 일조한 것으로 보입니다. 사실 이들 지역에 비해 교통, 자연환경 등 무엇 하나 모자랄 것이 없는데 가격이 정체돼있어 아쉬운 점이 많았습니다. 하지만 최근 들어서는 3.3㎡(평)당 1000만원 이하인 아파트는 물론이고 빌라나 단독도 찾기 쉽지 않은 실정입니다.” 면목동 H중개업소 관계자의 이야기다.

최근 중랑구 일대가 높은 오름세를 보이고 있어 눈길을 끈다.

과거 이 곳은 이렇다 할 호재가 없어 아파트값 변동이 미미했던 지역이었다. 하지만 2007년 들어 정부의 대출규제 및 종부세 정책 등 각종 규제정책으로 매수부담이 적은 강북일대가 각광을 받으면서 중랑구도 함께 오름세를 나타내기 시작해 최근까지 분위기기 이어지고 있다. 특히 서울 내 타 지역에 비해 유난히 가격이 저평가돼있는데다 경전철 개통 호재 등의 교통망 확충 기대감이 맞물려 외지인들의 발길이 부쩍 늘고 있는 모습이다.



[좌:중랑천, 우:면목동 용마한신 전경]

◆ 중랑구가 오르는 이유? = 이렇게 중랑구 집값 오름세의 가장 큰 이유로는 무엇보다도 서울 일대에서 두드러지게 시세가 저평가돼있기 때문이다. 서울 내 대부분 지역은 물론 인접한 노원구와 비교해도 상대적으로 아파트 3.3㎡(평)당 매매가가 매우 낮게 형성돼 있다. 부동산1번지 스피드뱅크(http://www.speedbank.co.kr)에 따르면 중랑구 아파트 3.3㎡(평)당 매매가는 현재(’08.05.03 기준) 1051만원 선으로 서울에서 3번째로 낮은 것으로 조사됐다.

올 들어 강북 3개 구(강북구, 노원구, 도봉구)의 두드러진 상승세 여파가 지리적으로 인접한 중랑구에 전달된 것도 사실. 특히 이들 지역은 모두 지난 달 주택거래신고지역으로 지정됐다. 강북 3개 구는 숨고르기 장세에 진입한 반면 이들 지역보다 늦게 오름세를 타기 시작한 중랑구는 현재까지 강세가 이어지고 있다.

경전철 노선 확정도 큰 호재로 손꼽힌다. 중랑구는 지역 전반적으로 도로 교통망이 협소하고 대중교통 이용에 있어 불편한 점이 많았다. 신내동과 동대문구 청량리역을 잇는 신내-청량리간 경전철 노선이 작년 6월 확정되면서 인근 주민들의 기대심리가 크게 높아졌다.

신내동에 위치한 S중개업소 관계자는 “중랑구 일대는 차량이나 지하철을 이용하면 강남까지 30~40분에 닿을 만큼 지리적인 위치가 나쁘지 않지만 도로가 협소하고 지하철 7호선에 대한 의존도가 높은 것이 큰 단점이었다”면서 “하지만 경전철이 개통되면 이러한 부분들이 상당부분 해소될 것으로 전망된다”고 전했다.




[좌:동2로, 우:면목역]

또한 사가정길과 구리시 아천동간을 잇는 왕복 4차로, 길이 3.5㎞의 용마터널 건설 사업도 2011년 완공을 목표로 하고 있어 강남, 강동권과의 접근성이 훨씬 수월해질 전망이다.

공원녹지 공간이 부족했던 중랑구에 대규모 생태문화공원이 조성되는 것도 희소식이다. 이 곳은 중랑천, 용마산, 봉화산 등 배후에 자연환경이 잘 조성되어있음에도 불구하고 이를 체계적으로 이용할 수 없는 공원시설이 부족한 점이 아쉬운 점으로 남았다.

하지만 망우동 일대 14만7336㎡에 가족휴양공간, 청소년문화공간, 생태학습장 등의 시설이 들어서게 됨으로써 친환경 생태도시로의 변모도 기대할 수 있게 됐다. 2010년 완공 예정으로 서울시는 공원을 서울 동북부 지역을 대표하는 휴식공간으로 자리매김할 계획이다.




[좌:용마산, 우:봉화산]

상봉-망우 균형발전촉진지구 지정도 빼놓을 수 없는 부분이다. 상봉동과 망우동 일대 50만5738㎡에 대형 업무빌딩 및 초고층 주상복합 아파트 등이 들어설 예정으로 생활편의시설이 다소 부족했던 중랑구 일대에 큰 도움이 될 전망.

◆ 현장 분위기는? = 실제 중랑구 일대는 전역에 걸쳐 매수세가 활발해지면서 아파트값이 오르는 분위기다. 일선 중개업소 관계자들도 “과거 유례가 없을 정도로 문의가 늘고 있지만 매물이 매우 부족해 거래가 좀처럼 쉽지 않다”는 공통된 의견을 내고 있다. 상황이 이렇다 보니 아파트뿐만 아니라 노후千?및 단독주택과 같은 상품 군으로 눈을 돌리는 경우도 늘고 있는 추세다.

변동률을 살펴봐도 오름세가 확연하다. 중랑구 일대 연초대비 변동률(’07.12.29~’08.05.03)을 살펴보면 4.34%를 기록, 서울평균 1.49%를 크게 웃돌았다. 또한 이는 서울 내 상위 3위에 해당하는 수치.




실제로 묵동 신내5단지대림,두산 125㎡(38평형)의 경우 연초대비 무려 6000만원 상승하면서 5억2000만~6억원 선의 시세를 형성했다.

묵동에서 중개업을 하고 있는 K씨는 “최근 중랑구 아파트값 변화는 인접한 노원구의 상승세에 따른 동반 상승의 성격이 짙다”면서 “지역 전반에 걸쳐 강세를 보이고 있지만 특히 묵동, 신내동의 경우 택지지구에 위치해 주거환경이 잘 정비되어 있다. 원묵고 등의 학군 인근 홈플러스 등의 생활편의시설과 간선도로를 이용하는데 매우 편리해 중랑구 내에서도 선호도가 높은 지역이다”라고 전했다.

실제로도 묵동은 중랑구 내 6개 동 중에서 3.3㎡(평)당 매매가가 현재(’08.05.03 기준) 1196만원 선으로 가장 높다.




[좌:원묵고, 우:신내동 홈플러스]

중랑구 남측에 위치한 면목동의 경우도 오름세는 마찬가지. 두산3차 109㎡(33평형)가 작년 12월 말보다 5500만원 오르면서 3억4000만~3억8000만원 선의 시세를 형성했다. 하지만 실제 출시되는 매물은 이보다 전반적으로 가격대가 높으며 매물도 많지 않은 편.

면목동 소재의 중개업소 U씨는 “서울 내에서 시세가 비교적 저렴하게 형성되어 있는 지역이다 보니 신혼부부를 비롯한 젊은 수요층의 문의가 많다”면서 “특히 이 곳은 실수요가 두터워 99㎡(30평형)를 전후한 면적대가 인기가 높다”고 전했다.

경전철 인근 아파트도 큰 인기를 얻고 있다. 신내동 동성2차 109㎡(33평형)는 3억3000만~3억6000만원 선으로 2500만원 올랐다. 중랑구 약세의 원인이었던 교통문제가 상당부분 해결되면서 매수자들의 관심이 높아진 것으로 분석된다. 게다가 일부 전세수요자들이 매매로 갈아타는 경우도 종종 눈에 띈다.

◆ 중화뉴타운의 재정비 촉진지구 지정 여부는? = 중화뉴타운의 재정비 촉진지구 지정도 큰 관심거리다. 중화동과 묵동 일부를 포함한 중화뉴타운은 지난 2003년 뉴타운 지구로 지정됐지만 개발을 반대하는 상당수 주민들의 반발로 재정비 촉진지구 사업이 지연돼왔다. 중화뉴타운은 침수를 방지하고 물의 혜택을 누릴 수 있는 뉴타운 실현에 초점을 맞추고 있지만 2001년 빗물 펌프장이 신설된 이후 과거 ‘침수지역’이라는 오명을 상당부분 해소했기 때문에 반대의 여론이 높았던 것.

때문에 사업의 진척도 서울 내 타 뉴타운 지구에 비해 현저히 느린 편이다. 하지만 중랑구가 재정비 촉진계획 승인을 올해 안으로 마무리한다는 계획을 세우고 있고 촉진지구 지정을 동의하는 주민들도 늘고 있는 점은 향후 중랑구 일대의 시세 향방에 큰 변수로 작용할 전망이다.

특히 중화동은 중앙에 위치하면서도 중랑구 내 다른 구에 비해 아파트 수가 적고 3.3㎡(평)당가가 936만원 선으로 가장 낮아 외부 투자수요의 문의가 꾸준히 이어지고 있다.

중화동 인근 S중개업소 관계자는 “재정비 촉진지구 내 대지지분 가격이 66~99㎡대(20평형대)를 기준으로 3.3㎡(평)당가를 살펴보면 통상적으로 1300만원대의 시세를 형성하고 있다”면서 “현재 거래가 많지 않고 가격이 비교적 저렴한 편으로 재정비 촉진계획 승인여부에 따라 향후 시세의 흐름이 변할 것으로 전망된다” 전했다.

◆ 향후 전망 및 투자 포인트 = 중랑구는 과거 낙후 및 침수지역이라는 인식이 강해 매수자들의 선호도가 높지 않은 지역이었다. 하지만 생태문화공원 조성, 상봉-망우 균형발전촉진지구 지정, 중화뉴타운 등의 국지적인 호재가 많고 대부분 주거 및 환경개선 측면에 초점이 맞춰진 만큼 향후 전망은 매우 밝은 편이다.




[좌:상봉동 코스트코, 우:중화뉴타운 전경]

또한 지역 전반적으로 도로가 협소하고 대중교통 이용에 불편이 따르는 등 중랑구 일대 발전에 저해요소로 작용했던 교통문제도 상당부분 해소될 전망. 경전철 및 용마터널 개통 등을 통해 교통망이 확충되면서 도심, 강남 및 강동권으로의 접근성이 높아질 것으로 예상된다.

하지만 중랑구는 전통적인 주거밀집지역으로 실수요자의 비중이 높고 위에 언급한 호재들이 대부분 장기적인 기간에 걸쳐 사업이 이뤄진다는 점에서 장기적인 실거주 측면에서의 투자자세가 바람직할 것으로 보인다.

또한 현재 개발 과도기에 있는 만큼 일부 지역의 경우 교통 및 편의시설 이용에 불편이 따를 수 있다는 점도 감안해야 한다. 게다가 지난 달 주택거래신고지역으로 추가 지정될 만큼 지역 전반적으로 최근 급격한 오름세를 나타냈기 때문에 투자목적으로 접근 시 상당한 주의가 요망된다. 개발 기대감에 매도물량이 뮐?않다 보니 현재 통상적인 시세가 아닌 5~20%까지 호가가 끼어있는 매물이 많이 출시되고 있다는 점을 염두에 둬서 현장을 살펴보는 것이 좋겠다.