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서남부 르네상스 프로젝트 와 준공업지역 해제의 최대수혜지역인

영등포 금천 시흥의 미래모습입니다. 사진이 안나온게 아쉽지만

서남부권의 맨하탄 마천루 시대가 도래한듯 싶습니다.

마천에서 여의도를 찍고 양평 문래 신도림 금천 시흥 광명을 잇는

21세기 대한민국 실크로드 서남부권.....부동산시장의 핵입니다.











서울의 대표적인 낙후지역으로 꼽히는 금천구가 주거·업무·문화시설이 복합된 도심 속 미니 신도시로 탈바꿈한다.

금천구는 구 면적의 34.2%를 차지하는 준공업지역을 복합단지 등으로 개발하기 위해 2006년 서울 지하철 1호선 시흥역 일대 63만여 ㎡의 준공업지역을 특별계획구역으로 지정했다. 주거환경 개선 및 도심 슬럼화를 막기 위해서다.

준공업지역과 붙어 있는 약 30㎡ 규모의 군부대 터 역시 복합단지로 건설하기 위해 국방부와 군부대의 이전을 논의해 왔다.



준공업지역 특별계획구역으로

최근에는 독산동 일대 육군 도하부대의 이전 협의를 마쳤다. 이에 따라 금천구는 이곳에 고층 오피스(업무용) 빌딩과 아파트·호텔 등을 지을 계획이다. 도하부대 터는 지하철 1호선 시흥역을 걸어서 이용할 수 있는 위치에 있다. 게다가 서해안고속도로·서부간선도로 등과 인접해 있어 큰 인기를 끌 전망이다.




준공업지역 개발도 본격화할 것 같다. 준공업지역 내 일부 부지는 이미 개발 계획을 완료했지만 서울시가 조례를 통해 준공업지역에는 공동주택을 지을 수 없도록 규제하고 있어 사업 추진에 난항을 겪어 왔다.

준공업지역이 구 면적의 대부분을 차지하는 지역 특성상 준공업지역에 공동주택 없이 업무·문화시설만 들여서는 도심 슬럼화를 막을 수 없다는 게 금천구 측의 설명이다.

하지만 서울시가 준공업지역의 개발 규제를 일부 완화하는 방향으로 조례 개정을 추진 중이어서 사업에 탄력을 받을 전망이다.

따라서 금천구는 이르면 올해 준공업지역의 개발 사업을 본격화할 수 있을 것으로 내다보고 있다. 금천구 도시관리과 이기택 주임은 “서울시가 조례를 개정하면 준공업지역 개발 사업은 곧바로 착수할 수 있다”며 “준공업지역과 군부대 터가 개발되면 금천구가 서울 서부권의 핵심지역으로 부상할 것”이라고 기대했다.


도심 속 미니 신도시 목표

-금천구, 2006년 6월 시흥동 994번지 일대 63만6393㎡를 주거·문화시설로 개발하기 위해 지구단위계획상 특별계획구역으로 지정. 준공업지역이 구 전체 면적의 34.2% 차지.

-준공업지역은 옛 대한전선 부지(시흥동 113-121번지 일대)와 기아자동차 정비공장 부지(시흥동 996-3번지 일대), 까르푸 부지(시흥동 992-47번지 일대) 등 모두 3곳.

-관내 공장의 시 외곽 이전을 통해 구민들의 주거환경 개선과 도심 슬럼화, 이미 공장이 빠져나가 흉물스럽게 남아 있는 공장 터를 재정비하기 위함.

-서울 지하철 1호선 시흥역을 중심으로 특별계획구역과 마주하고 있는 육군 도하부대(20만4600㎡)와 공군부대(10만5600㎡) 이전도 추진.

-최종적으로는 특별계획구역과 군부대 터를 하나로 묶어 주거·업무·문화·상업이 복합된 복합단지화하는 게 목표.


대한전선 부지, 초고층 주상복합 건립 추진

-대한전선 부지는 현재 영조주택이 매입해 기본개발계획을 세운 상태. 영조주택은 여기에 지상 최고 65층 규모의 주상복합아파트 단지를 건설한다는 방침.



▲ 삼양사가 도하부대 터에 건립할 복합단지 조감도.
-하지만 서울시 조례상 준공업지역에는 공동주택을 지을 수 없어 사업 답보 상태. 이에 따라 금천구는 서울시에 조례 개정을 촉구. 서울시는 그동안 “검토해 보겠다”는 말만 되풀이.

-그러다 지난해 10월 준공업지역에서 공장 면적(전체의 30%)의 80%에 비주거용 건물을 지으면 나머지 땅에는 아파트를 지을 수 있도록 하는 도시계획조례 개정안을 마련.

-금천구는 이르면 오는 4월께 도시계획조례 개정안이 통과될 것으로 예상. 이에 따라 옛 대한전선 부지는 이르면 올 하반기 본격적으로 개발 가능할 전망.

-기아자동차 정비공장 부지와 까르푸 부지에는 현재 기아자동차와 까르푸가 각각 정비공장과 대형 할인마트 운영 중인데, 이들은 부지 매도나 재개발 의사 없어.

-기아자동차는 이곳이 서울 남서쪽 거점 공장이어서 없애거나 이전할 수 없다는 입장. 까르푸 측도 2001년 할인마트를 열어 영업 중이고 고정 수요가 많아 굳이 재개발할 필요성 못 느낀다고 밝혀.


도하부대 터, 행정타운·복합단지로 개발

-금천구, 최근 국방부와 육군 도하부대 이전 합의.

-도하부대 땅은 국방부가 채권 발행을 통해 매입한 것으로 삼양사가 채권의 90% 이상 소유. 따라서 삼양사가 우선매각협상대상자.

-도하부대는 이미 이전 중이어서 공식적인 사업자가 선정만 남은 상태. 사업자의 세부개발계획이 확정되면 곧바로 사업 착수 가능. 이르면 올 하반기 착공 가능할 것으로 금천구는 뭘?

-삼양사는 총 사업비 2조2500억원을 들여 2012년까지 고층 오피스(업무용) 빌딩과 지상 40층 이상의 고층 아파트 1300여 가구, 종합병원, 영어체험마을 등을 조성할 계획. 이와 관련 최근 우림건설을 시공사로 선정.

-금천구는 도하부대 터에 삼양사 복합단지 외에도 중소기업센터와 전시관, 비즈니스호텔 등을 건립해 인근 서울디지털산업단지의 배후 기능을 수행할 방침. 또 이곳에 구청사를 새로 짓고 경찰서 등을 옮겨 종합행정타운을 조성할 계획.


공군부대 터, 이르면 2009년 개발

-금천구, 도하부대 옆 공군부대 또한 국방부와 이전에 대해 원칙적으로 합의한 상태.

-금천구는 군부대 이전 계획 수립→군부대 이전→군부대 터 매각(현재 100% 국방부 소유)→개발 계획 수립→착공 등의 절차를 거치면 행정 절차 기간만 4년이 넘게 걸려 일러야 2012년께나 개발이 가능하다고 판단.

-따라서 개발 가능 시기를 앞당기기 위해 ‘기부 대 양여’ 방식으로 군부대 이전 추진. 기부 대 양여는 대한주택공사 등 공공기관이 군부대의 이전비용을 대고 땅을 양여 받는 방식으로 사업 추진이 빠름.

-금천구는 이 방식을 통해 군부대를 이전할 경우 이르면 2009년께 개발이 가능할 것으로 판단. 공군부대 터에는 아파트 등의 공동주택과 문화·상업시설 등을 건설할 방침.


“서울 서남부의 핵심지역 될 것”

-금천구는 특별계획구역 및 군부대 터 개발이 완료되면 금천구가 예전의 낙후 이미지를 벗고 서울 서남부권의 핵심지역이 될 것으로 전망.


-주거시설 외에도 업무·문화·상업시설 등이 함께 건설돼 단순한 베드타운(잠만 자는 도시)을 넘어서 명실 공히 도심 속의 미니 신도시가 될 것으로 예상.

-주거지로 인기가 높을 전망. 특히 특별계획구역과 군부대 터는 지하철역과 시흥대로, 서해안고속도로 등을 끼고 있어 교통이 좋은 편.

-때문에 최근 성공리에 분양 마친 영등포구 신도림동의 복합단지 디큐브씨티처럼 주택 수요자들의 인기를 끌 전망.

-특별계획구역과 군부대 터에서 나올 아파트 분양가는 상품 종류와 서울시 조례 개정 내용, 구체적인 개발 계획에 따라 달라질 전망.

-그러나 아파트 대비 상업·문화시설 비율이 높을 것을 보여 아파트 분양가는 주변 시세(3.3㎡당 1000만원 선)보다 높은 3.3㎡당 1300만~1500만원 선이 될 것으로 금천구는 전망.