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아래 양은열 YEL부동산 연구소 대표님의 글 인용 합니다.

양은열 대표님의 글을 보면서 문래동 6가 지역은 어떤가 생각해 보면 좋을듯 합니다.



아파트 가격 결정요인을 찾아보면 다음과 같다.

첫째,역세권 아파트다.
아파트 투자에 있어서 역세권을 제외하면 이야기가 안될 정도로 역세권은 가장 중요한 자리를 차지하고 있다. 역세권이라고 하면 걸어서 5분이내 또는 500m이내의 거리에 있는 아파트를 말한다.

사회가 복잡해지면서 교통체증은 당연한 부산물이 되었다. 이를 극복할 수 있는 것이 지하철과 고속철인 것이다. 따라서 역세권내 아파트가격이 비역세권 아파트 가격보다 20-30%정도 비싸더라도 매입해야 한다. 고속철 개통으로 천안이나 아산지역의 아파트 가격은 강북의 아파트 가격을 추월할 것이다. 그 만큼 역세권은 아파트 가격에 막대한 영향을 주는 요소중의 하나기 되었다.

그러나 여기서 주의할 점이 있다. 무조건 역으로부터 가깝다고 해서 가격이 비싼 것은 아니다. 서민아파트의 경우는 역세권의 영향이 크겠지만 대형이나 고급아파트일수록 역세권보다 도로여건이 더 중요하다는 사실을 알아야 한다.

둘째, 환경권이다.
환경권에는 여러 가지가 있다. 대표격인 조망권을 비롯하여 공원,산,체육시설,혐오시설등에따라 아파트 가격은 천차만별이다.

한강이나 남산의 조망이 확보된 아파트는 그렇지 못한 아파트보다 무려 30%가까이 비싸다. 그만큼 현대인들은 자연을 가까이하려 한다. 조그만 개천이나 골프장만 보여도 가격차 는 작지 않다. 최근 청계천 복원공사로 청계천 일대 아파트 가격이 급상승한다든지 도곡동 주공아파트 재건축에서 조망권 피해로 108억원을 배상하라는 판례를 보더라도 조망권 가 치는 날로 커지고 있다.

주상복합아파트 분양권 프리미엄도 조망여부에 따라 극과 극을 이루고 있다. 그렇다면 향후에도 계속적인 조망권 가격은 중요할 것인가? 결론부터 이야기하면 나름대로 가격 유지 는 하겠지만 답은 아니다. 향후에 등장하게 될 초고층아파트 시대는 조망보다는 산과 공원을 더 큰 요소로 작용시킬 것임에 틀림이 없다.

산과 공원 조망 여부도 따져봐야한다. 자연은 우리에게 휴식과 여유라는 선물을 준다. 특히 산과 공원이 근처에 있는 아파트 주민들은 더 없는 혜택을 누리고 산다. 돈을 내고 헬스를 하는 입장에서 보면 돈으로도 환산할 수 없는 상품이 산과 공원이다. 최근 신도시 건 설 계획을 보더라도 녹지률이 얼마냐에 따라 선진적 아파트냐 아니냐로 구분할 정도로 자연은 아파트가격을 결정하는 중요 요소로 각광받고 있다.

향후에는 산과 공원이 있는 아파트는 역세권보다도 더 중요한 항목으로 급부상할 것이 확실하다. 시내중신으로부터 멀리 떨어져 있어서 그동안 크게 부각되지 않는 올림픽선수촌 아파트나 상암지구 아파트 단지가 최근 각광을 받고 높은 아파트가격 상승을 나타낸 것도 이를 증명하는 것이다.

혐오시설은 아파트 가격하락의 주범으로 등장한다. 혐오시설이라고 하면 쓰레기 및 하수도종말처리장,지역난방공사,추모공원,납골당등으로 볼 수 있다. 시내버스차고지도 이에 속한다고 본다. 혐오시설이 들어서는 반경 5km내 아파트 가격은 상당한 타격을 주는 것은 사실이다.

그러나 향후 혐오시설 지역이 인식이 바뀔 것으로 보인다. 지역주민에게 주는 혜택과 혐오시설주변을 대부분 커다란 녹지나 공원으로 개발이 더불어 이루어 진다면 혐오시설 주변 아파트에 대한 인식이 바뀌게 되고 아파트 가격 또한 상당한 상승 여력을 가지고 있을 것이다. 혐오시설이 주는 마이너스 효과보다 녹지나 공원 그리고 지역적인 혜택이 더 높다면 아파트 가격은 반전될 가능성이 매우 높다.

셋째, 전용면적 및 서비스면적과 구조평면이다. 요즈음 아파트는 서비스면적과 구조의 다양성으로 볼 수 있다. 다양해진 욕구를 어떻게 충족시켜 주느냐에 따라 가격도 차이가 많다. 특히 면적은 전용면적과 베란다 같은 서비스면적이 어느 정도냐에 따라 결정된다. 3베이니 4베이니 구조도 상당한 영향을 끼친다. 특히 전용면적 차이는 아파트 가격 상승이 중요한 요소중의 하나이다. 어느 32평형 아파트는 전용면적을 15평이나 주는 경우를 보았다. 아마 이러한 전용면적이 넓은 아파트는 해당지역의 대표아파트는 물론 해당 평수보다 위평수 가격 이상의 가치를 인정 받을 것이다.

넷째, 1/4법칙이다. 1/4법칙이란 아파트 1동을 층별로 4등분하여 로얄층과 비로얄층으로 구분하는 것을 말한다. 예를 들어 20층짜리 아파트라고 하면 15-20층까지를 로얄층으로 보고 5층이하 층은 투자대상에서 제외한다는 것이다. 다만 요즈음은 조망권 가치를 인정하여 최고층에 펜트하우스를 준 경향이 높다. 과거에 비로얄층인 아파트층이 최고층까지 확대되는 것이다.

간혹 아파트를 사 고 난후 팔리지 않아 고민하는 사람이나 가격이 오르지 않는 사람들을 보면 불행하게도 101동 101호아파트를 소유하고 있는 사람들이 대부분이라는 것이다.
과거 소비자들이 기피한 층을 건설회사에서 이를 극복하기 위해 1층에 정원을 주고, 꼭대기층에 펜트하우스를 유치하여 분양하는 것도 인기층이 바뀌고 있다는 사실 입증하는 이유일 것이다.

다섯째, 학군과 학원 단지구성이다. 판교가 발표된 후에 신도시 시설중에 학원단지 건설여부를 두고 교육부가 몸살을 앓은 적이 있다. 그만큼 우리나라는 학교와 학원의 위치는 아파트 가격결정에 절대적인 면을 차지하고 있다. 특히 학교는 중,고등학교가 단연 중요한 요소다. 동일단지 안에 있어도 학군 배정이 되는지 않되는지에 따라 가격차이는 매우 크다.

또한 학원은 아파트 가격결정의 중요한 요소를 차지하고 있다. 정부가 고등학교를 평준화 시키고 특목고를 인기지역인 강남에 두지 않는다 하더라도 학원이 활성화 된 지역은 아파트 가격이 강세를 나타나고 있다는 사실을 보더라도 학원이 차지하는 비중은 상당하다고 본다
학교와 학군, 그리고 학원은 각 지역의 부동산 업소에 가서 확인이 필요한 사항이다.

여섯째, 편익시설 여부다. 아파트 주변에 대형마트가 들어서고 나서 아파트 가격이 10-15% 상승한 곳이 많다. 또한 관공서와 은행이 가깝게 있으면 상권이 발달하게 되고, 사람들이 몰리게 되어 해당아파트는 상권의 중심지가 된다. 체육시설이나 찜질방, 백화점,병원등도 아파트 가격결정에 영향을 주는 요소임을 잊지 말아야 한다.

또 아파트 가격 하락에 영향을 주는 요소들이 있다. 나홀로 아파트나 101동101호 아파트, 주거복합형아파트, 상가혼재지역아파트, 유수지 및 하수처리장 근처 아파트, 용적률 300%이상 1990년 이후 지어진 아파트, 주차시설부족아파트등은 아파트가격 상승에 저해를 주는 아파트임을 참고하기 바란다.

상기와 같이 아파트를 결정하는 요소들을 총론과 각론을 통하여 찾아보았다. 이러한 요소들을 가지고 현재 자기가 살고 아파트나 향후 매입하려는 아파트에 대입시켜 보면 아파트의 등급을 매길 수 있을 것이다. 높은 점수를 받는 아파트가 당연 ‘블루칩 로얄아파트’인 것이다.

예를 들어보자. 압구정동 현대 아파트나 대치동 선경,우성아파트의 경우 총론과 각론 어느항목에 대입하여도 빠지지 않을 것이다. 그러나 중요한 것은 각 항목을 총괄한 지역 대표아파트를 찾는 것이 가장 중요하다.각 지역마다 대표 아파트가 있다. 그러나 이러한 대표아파트는 수시로 변화고 있다는 사실이다. 이러한 변화를 읽을 줄 아는 안목이야말로 아파트 투자의 최종 선택이요 길잡이임을 알고 대표 아파트를 찾는데 다함께 노력하자.