현대2차주민들 자신의 자산은 누가 떠먹여주는것이 아니라
개척하는것입니다.
문래발전을 위해
현대2차와 1차의 통합 리모델링은 반드시 실현해야합니다.
지난 11월 30일 GS건설 설명회이후 동사와 MOU체결여부를 묻는 설문 답변에 관한 중간집계 결과를
말씀 드리겠습니다.(12월15일 현재)
총 세대수 : 264세대
총 답변수 : 193세대 (응답율 : 73.1%)
*. 체결희망 : 134세대
-. 답변수 대비 찬성율 : 69.43%
-. 총세대수 대비 찬성율 : 50.75%
*. 본 설문회수율이 73.1% 정도에 머물러 다소 부진한 것은 소유주가 거주하지 않고 세입자가 거주하는
세대가 50여호에 이르고 있으며 현재 소재파악 중에 있어서 응답하지 못하였습니다.
이 분들을 감안 한다면 약 90%정도의 소유주가 응답을 한 것 같습니다.
*. 회수분중 총세대수대비 찬성율도 50.75%에 머무르고 있어서 다소 아쉬운 감이 있으나 복수회사
경쟁, 평면도가 제시되지 않아서, 시세가 반영되지 않아서 등의 잠재적 찬성표가 상당수 숨어있고
앞에 말씀드린 실 소유자와 시간이맞지않아서 아직 제출하지 못한 분들을 추가한다면 상당부분
개선될 것으로 생각합니다.
*. 총 세대수 대비 찬성율이 과반수를 넘었으므로 일단 GS건설과 MOU체결을 추진하겠습니다.
MOU에 대해서는 반상회, 안내공문, 11월30일 설명회장에서 누누이 말씀드렸으므로 모두 잘
이해하리라 믿고 다시 말씀드리지 않겠습니다.
리모델링추진위원회를 구성할 때 부터 지금까지 본 설문회수를 위해 가가호호 방문해 주시는등 어려운 일들을 군말없이 성심성의를 다해주신 추진위원님들께 다시한번 감사드리며
여러분의 노고가 헛되지 않도록 저도 최선을 다 하겠습니다.
주민 여러분 성실하게 답변해주셔서 대단히 감사합니다.
얼마 남지않은 한 해를 잘보내시고 새 해에는 돈 행복 건강 행운을 모두 거머쥐시기 바랍니다.
리모델링추진위원장 허춘상올림.
[나의생각] *** 현대1차 리모델링 수익성 분석 ***
번호 : 47 글쓴이 : 김귀순
조회 : 141 스크랩 : 0 날짜 : 2006.12.17 15:19
리모델링을 반대하는 분들의 우려를 정리해보면 다음과 같습니다.
"1.5~2.0억원을 투자해서 리모델링 하는데 해봐야
들인 돈만큼 아파트 가격은 안오른다 !!!"
"6~7평 늘어난다고 ? 겨우 방한칸 늘리자고 그 돈을 들여 ???"
"지금도 빚이 많은데, 1.5~2.0억원을 또 빚지라고 ? -_-"
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결론적으로 먼저 말씀드리면, 무조건 오릅니다.
리모델링을 하지 않았을 경우보다 훨씬 자산증식이 됩니다.
지금부터 그 이유를 자세하게 말씀드리겠습니다.
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*** 문래자이아파트의 사례 ***
여러분들이 기억이 잘 안나실 것 같아서 제가 기억을 되살려드리겠습니다.
문래자이(그 당시 문래 엘지빌리지)가 1999년도에 분양할 때...
분양가가 얼마였습니까 ?
35평형이 2억원(정확하게 1.98억원) 이었습니다.
그 당시 문래동에서 가장 비싸다던 국화아파트가 1.3억원 이었으니까..
정말 굉장한 분양가였습니다.
그 당시 문래동 사람들의 반응은 어땠습니까 ?
"말도 안되는 분양가다 !!! 2억원이 말이 되느냐 ??"
"어떻게 문래동 같은 동네에서 2억원에 분양할 수가 있느냐 !!!"
"분양가가 미쳤다... 저거 분양받으면 망한다."
새로 이사오셨거나, 그 당시 부동산에 관심이 없으셨던 분들은
"에이... 설마 그랬을라고..." 하실지 모르지만,
이것은 사실입니다. 정확한 이야기입니다.
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현재로 돌아와 봅시다...
문래자이는 문래동 아파트의 신기원을 이룩했습니다.
목동 수준의 가격을 형성하면서, 문래동 입주민들을 놀라게했습니다.
문래자이가 가격을 선도하면서 다른 문래동 아파트들 가격도
덩달아서 올라갔습니다.
그것이 리모델링하는 우리 단지와 무슨 관계가 있냐고요 ?
잘 생각해 보십시오... 분명히 관계가 있습니다.
이렇게 생각하시는 분들 계시지 않습니까 ?
"문래동6가 아파트 가격이 다 후진데... 우리가 리모델링 한다고
그 틀에서 벗어나겠어 ?"
제가 문래자이의 사례를 가져온 이유가 바로 여기에 있습니다.
문래동 아파트들이 다 1억 이하에 머무를 때...
제일 비싼 아파트가 1억대 초반일때....
자이는 그보다 두배나 비싼 2억에 분양했고,
분양 성공했고, 훨씬 더 올랐습니다.
좋은 아파트가 들어오면, 전체 판도 자체가 새롭게 바뀌는 것입니다.
우리단지가 리모델링 해서 훌륭한 아파트로 탈바꿈하면,
그 가격은 문래동6가의 틀에서 벗어난다는 것입니다.
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리모델링 큰 돈 주고 할 바에야 베어스타운 등 옆단지 큰 평수로
늘리는 것이 돈을 절약하는(돈 버는) 길이라고 생각하십니까 ?
자... 그렇다면 계산을 한번 해봅시다...
1999년으로 다시 돌아가보지요...
A와 B에게 각각 1억원이 있다고 가정해봅시다.
A는 문래자이를 분양받았습니다. 2001년 입주시점까지 1억원의
빚이 생깁니다.
B는 문래자이가 비싸다고 생각하여 동일한 입지에 문래자이에 비해
상대적으로 가격이 저렴하다고 판단하여 국화아파트를 3천만원
빚을 지고 1.3억에 구입하였습니다.
2006년말 현재, 문래자이 35평형의 최고 호가는 8억원이고,
국화아파트의 최고 호가는 5억원입니다.
(이것도 국화아파트가 리모델링이 진행되면서
급등한 탓이죠... 그래도 어쨌든...^^)
2006년 말 현재 A와 B의 자산 상황을 볼까요 ?
* A의 순자산 : 문래자이 8억원 - 부채 1억원 = 7억원
* B의 순자산 : 국화아파트 5억원 - 부채 3천만원 = 4.7억원
자... 결과를 한번 보십시오...
동일한 자산을 갖고 출발한 두사람이 어떤 선택을 했느냐에 따라서
무려 2억3천만원의 차이가 벌어졌습니다.
"A는 B보다 7천만원을 더 빚지지 않았습니까 ?
금융비용 감안하면, 그게 그겁니다..."
이렇게 말씀하실 분들 분명히 계시겠지요 ?
그렇다면 정밀하게 한번 따져봅시다.
7년동안 A가 B보다 더 부담했던 비용은 7천만원에 대한 이자비용입니다.
담보대출 이자율이 평균 6%라고 보면...
A가 7년동안 B보다 더 부담한 비용은 3천만원이 채 안됩니다.
그렇다면, A는 B보다 과감하게 빚을 더 지는 적극적인 투자를 한 탓에
B보다 2억원을 더 버는 상황이 된 것입니다.
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1.5~2.0억원...
큰 돈이라고 생각하면 큰 돈입니다.
그게 빚이라고 생각하면 아득해 질 수도 있습니다.
하지만, 잘 생각해보십시오...
우리도 이제 좀 잘 살아봐야되지 않겠습니까 ?
투자라고 생각합시다.
막연하게 생각하지마시고, 공부하고 분석할 때입니다.
뭐가 과연 우리에게 이익인지 한번 잘 생각해 봅시다.
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이제 남의 단지 이야기 하지말고, 우리단지의 리모델링 후
결과를 한번 예측해 봅시다.
앞서 말씀드렸듯이 우리가 자이로 탈바꿈하면,
문래동6가의 틀에서 완전히 벗어난 새로운 시세를 형성하게 됩니다.
왜냐하면, 현 시대가 추구하는 최첨단 설비/인테리어, 쾌적한 조경을
갖춘 신개념 아파트이기 때문입니다.
문래동6가에는 신개념 아파트가 단 한군데도 없지요...
따라서, 우리 현대1차가 리모델링 후 시세선도자의 역할을 할 것입니다.
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이것을 전제로 이제 우리단지를 한번 예측해 보지요...
앞서서 30평대 이야기를 했으니까, 26평형 가지고 계산해보겠습니다.
1. 보수적인 계산법
26평형 현 시세가 2.7억원입니다.
여기에 공사비 및 공사비에 대한 금융비용을 포함하면 1.5억원이죠...
합계 4.2억원 입니다.
반대하시는 분들은 26평(리모델링 후 31평)의 시세가 리모델링 후
4.2억원에 미치지 못한다는거 아닙니까 ?
우리단지의 입지조건을 봤을 때, 솔직히 문래자이를 상회하기는
어렵습니다. (입지, 세대수, 조경)
그러나, 홈타운 수준은 따라갈 것으로 보입니다.
좋습니다. 홈타운에도 못미친다고 봅시다.
그러나, 아무리 보수적으로 판단해도 금호어울림 수준은 갈거 아닙니까 ?
우리가 세대수도 많고, 단지규모도 크고, 브랜드도 좋은데...
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* 문래동 금호어울림 단지 개요
- 세대수 : 33~34평형 총 136세대
- 건물구조 : 15층 3개동
- 입주일 : 2006년 10월
- 단지면적 : 약 2,000평
- 현재 호가 : 6억원
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금호어울림 의 입지가 우리단지보다 좀 낫다고 칩시다.
우린 현대1차만 따져도 금호어울림의 두배 규모의 단지입니다.
대지면적만 봐도 금호의 두배 이상(4천평)에 안양천 조망이 가능합니다.
대지면적이 넓다는 것은 그만큼 외부 조경시설의 면적이 넓다는 것이고,
아파트의 가치는 훨씬 높아진다는 것입니다.
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계산기 한번 두드려봅시다.
현재 가격으로 판단해 볼때, 우리 단지가 자이로 리모델링 하면,
아무리 아파트 가격이 안오르고 저평가된다고 판단해도
현대1차 26평(리모델링 후 31평)이 금호어울림 보다는 높게 갈 것입니다.
현시세 2.7억원에 공사비 대출금액 1.5억을 투자하면,
즉, 4.2억원의... 현대1차 26평이... 6억원이 되는 것입니다.
그 차이가 얼맙니까 ?
무려 1.8억원입니다.
지금 현재 시점에서 판단해도 1.8억원은 먹고 들어가는 것입니다.
리모델링 후 입주하는 4년 후를 생각해 봅시다.
우린 최첨단 신규아파트고, 금호어울림은 입주 5년차 아파트가 됩니다.
우리가 훨씬 비싸게 되리라는 것은 자명한 사실입니다.
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2. 좀 더 적극적인 계산법
지난 설명회에서 GS건설 관계자분께서는 이렇게 말했습니다.
"우리 단지가 입주하는 4년후면,
문래자이는 입주 10년 아파트가 됩니다.
최첨단 신규아파트가 입주 10년된 아파트보다 시세가
덜 나가겠습니까 ?"
저는... 투자에는 굉장히 보수적인 사람이라서,
이 의견에는 동의하지 않습니다.
즉, 개인적으로 이만큼까지는 기대하지 않는다는 것입니다.
하 지 만 !!!
전혀 불가능한 일은 아니라고 판단합니다.
정말 우리단지가 리모델링 하고 시세가 폭발적으로 상승해서
문래자이 만큼 따라갈 수도 있는 것입니다.
우리 집주인들이 단합하고, 노력한다면 정말 가능한 일일 수도 있습니다.
그렇다면, 계산기를 한번 두드려 봅시다.
4.2억원에서 리모델링 후 8억원이 된다면, 그 차이가 얼맙니까 ?
무려 3.8억원입니다. 3.8억원 먹고들어가는 것입니다.
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3. 결 론
제가 1) 보수적인 계산법 과 2) 적극적인 계산법 을 나눠서 설명드렸습니다.
리모델링 해서 절대 손해 안봅니다.
현시세로만 따져도 최소 1.8억원 ~ 3.8억원은 버는 구조입니다.
우리가 리모델링 후 입주하는 4년후로 판단하면,
아파트 시세의 상승분만큼 추가적으로 더 버는 구조입니다.
현대1차 집주인 여러분 !!!
현명하게 판단하셔야 할 시기입니다.
"우물 안 개구리"처럼 자기 아집에 사로잡혀서,
자산증식의 기회를 놓치시겠습니까 ?
주변만 보고 판단하지 마시고, 좀더 크고 넓게 보십시오...
우리가 선택하는 시간이 늦으면 늦을 수록
그만큼 우리 스스로에게 피해가 온다는 것을 명심하셔야 합니다.
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PS) 양평동 월드메르디앙 아파텔
어떤 분은 이렇게 말씀하시더군요...
"양평동 월드메르디앙 아파텔"을 말씀하시면서...
"리모델링 한다고 무조건 오르는거 아니다.
여기를 봐라... 여긴 새아파트인데 왜 안오르느냐 ?"
이 말씀... 과연 맞는 이론입니까 ?
비교할 단지를 비교하셔야지요...
양평동 월드메르디앙 아파텔...
1동짜리이고, 제대로된 조경도 없고...
남쪽은 공사중인 샤르망 아파텔이 완전 가로막습니다.
북쪽은 하이팰리스 단지가 완전히 가로막고 있습니다.
하이팰리스와 인접한 북쪽은 아예 딱 달라붙어서
동간거리라고 하기에 민망한 수준이고,
샤르망과 인접한 남쪽은 나중에 샤르망 입주하게 되면,
창문 열고 샤르망 주민들하고 대화를 할 수 있는 수준입니다.
샤르망 입주하면, 햇볕 전혀 안들어옵니다.
기본적으로, 채광과 조망이 전혀 안나오는데...
새아파트고 인테리어 좋으면 뭐합니까 ?
이곳은 사무실로나 써야지, 사람 살 곳은 못됩니다.
누가 이런데에 들어가고 싶어 하겠습니까 ?
가격이나 싸야, 싼맛에 들어가는 수준입니다.
가격이 안오르는 이유는 이런 구조적인 문제점 때문입니다.
설상가상으로 인접단지인 하이팰리스 보십시오...
280세대의 계약자가 하이팰리스 시행사에 소송해서 이겼습니다.
월드메르디앙이 남쪽에 가로럭?있다는 이유입니다.
280세대가 해약하고, 시행사는 계약금 돌려주고 금융비용 물어 내는
초유의 사태가 벌어졌습니다.
하이팰리스 시행사인 KB측은 280세대를 다 떠안았고, 모두 전세를
내놨습니다.
이쪽이 시세가 형성되려면 앞으로 한참 걸립니다.
월드메르디앙 가격이 안오르는 것은
집을 사본 사람이면 누구나 알 수 있는 기본중의 기본입니다.
저는 이분께서 쓰신 글을 보면서...
부동산에 문외한 이시거나, 아니면 자기주장을 관철시키기 위해
악의적으로 쓴 글이라고 밖에 판단이 안되었습니다.
부동산에 문외한 이시라면,
아무거나 막 갖다 붙이지 마시고,
주도 면밀하게 판단하고, 공부하십시오...
그래야, 어리석은 판단으로 인해 자기재산을 손해보는 일이
없는 것입니다.
만약, (그럴리 없겠지만) 악의적으로 쓰신 글이라면...
앞으로 그런 글은 쓰지 마십시오...
콩을 가지고 팥이라고 하는 잘못된 정보를 가지고
자기주장을 뒷받침 하면 되겠습니까 ?
본인 재산이 손해 나는 것은 본인이 감수할 일이지만...
본인 때문에 다른 사람들 재산에 큰 피해가 가면 되겠습니까 ?
현대1차 입주민이 아닌데, 여기 들어와서 활동하시는 거라면
빨리 나가주십시오...
여기는 현대1차 입주민들이 자기재산을 지키고 발전시키기 위한
장소입니다.
저의 추측이 모두 틀렸다면, 이분께 정중하게 사과드립니다.
하도 어이가 없어서 드린 말씀이오니, 용서하시기 바랍니다.
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허춘상 리모델링을 망설이는 분들께 많은 도움이 될 사항을 아주 치밀하게 분석해 주셧군요. 우리 모두가 한 뜻으로 힘을 합하면 안될 것이 없을 것 입니다. 좋은글 감사합니다. 06.12.17 19:02
답글 데이지 1차가 자이로 리모델링하면 2차도 따라갈수 밖에 없습니다. 이왕이면 함께 공사가 진행되면 좋겠는데... ㅜ.ㅜ 06.12.17 19:37
답글 허춘상 1차와 2차가 착공을 동시에하기는 매우 어렵습니다. 1차가 먼저 시작하고 완공하기 직전까지만 2차 리모델링이 같은 브렌드로 결정되기만 하면 됩니다. 너무 많은 욕심은 금물이겠지요 06.12.17 23:32
답글 데이지 넵 같은 브랜드로만 되면 좋겠습니다. ^^ 06.12.18 10:36
답글 운암 (퍼온기사) 리모델링의 사업성은? 지역적으로 수익성을 보장 받을 수 있는 곳이 강남권 등 극히 일부 지역에 국한된다는 것이 한계다. 기본적인 공사비는 재건축과 비슷하게 들 정도로 입주자들의 비용 부담이 만만치 않다. 평당 시세가 높은 곳이어야만 공사비 이상의 수익을 볼 수 있다. 평당 단가가 높은 강남권을 제외할 경우 조합원 입장에서는 수익성을 보장 받을 수가 없다는 맹점을 유념해야 한다. 우리은행 PB사업부 안명숙 부동산 팀장은 "일부 단지를 제외하고 기존 리모델링 단지들은 투자 비용을 넘는 시세가 형성되는 경우가 많지 않았다" 13:27 06.12.18 14:42
답글 아청 좋은 글 잘 보았습니다. 적극 지지합니다. 06.12.18 17:31
답글 조석래 세상은 긍정적으로 보는 사람들에게 손을 들어주는 법입니다. 모든것을 부정적으로 바라보고 생각하게 된다면 세상도 그 사람에게는 부정적일 수 밖에 없습니다. 세상은 꿈꾸는 자의 것이고 천국은 침노하는 자의 것입니다. 가만히 있어도 이정도 아파트 가격이 오르지 않았느냐 에 안주하실분들보다는 더 나은 미래를 꿈꾸는 현대1차 주민이 되면 좋겠습니다. 좋은글 감사합니다. *^^* 06.12.18 23:36
답글 나어떡해 2차랑 1차가 같이해야 시너지 효과가 날텐데 2차 엘레베이커 공사하는모 습보면 안타깝네요 .나중도 아닌 조만간 리모델링 할수밖에 없을텐데 저렇게 돈들인거 보면 12:13
답글 I 수정 I 삭제 1 / 1 pages맨앞 이전 1 다음 맨끝
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등록일 2006/12/23 | 조회 2053 
지나가는 금호어울림이 웃습니다
문래동4가에 해당되는 호재입니다
지나가는 금호어울림이 웃습니다
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