먼저 여러가지 면에서 정말 신중한 고려끝에 내리신 결정이신거 같으며 다방면으로 분석을 예리하게 하신 님이 저의 말이 과연 도움이 될까? 하는 의문도 생깁니다.
아무튼 저의 개인적인 생각을 쓰는것이니 님께서 잘 받아들이시길 바랍니다.
참고사항으로 5년전 문래동을 구입해서 2.5배의 수익률을 올린건 저의 사견으로 큰 수익율은 아니라고 생각이 듭니다.
99년도에 목동 5단지 27평 매물 1억4천짜리도 있었으며, (구)신세계 연립을 재건축한 현재 신정 아이파크도 32평기준으로 2억 초반의 분양가로 미분양으로 분양을 마쳤지만 지금은 5억대에 인접해 있으니 그당시 서울요지에 잘만 골라서 샀다면 2.5배가 아닌 3~5배까지도 수익률을 올릴수 있는 지역이 많았습니다.
문래동의 개발과 생활편의시설의 확충에 따른 집값상승도 있었지만 저의 사견으로 지금까지의 집값상승은 전체적인 부동산 상승의 대세속에서 이루어진거고 앞으로의 집값상승이 정말로 문래동의 개발과 생활편의를 바탕으로 한 가격상승이라는 생각이 듭니다.
먼저 11단지는 가장 저렴한 비용으로 투자가 가능한 목동의 대표 단지이며 이러한 이유로 목동에 투자는 해야겟지만 자금여력이 부족한 투자자들이 집중적으로 몰리는 단지이기도 합니다.
님께서 알아보신 엄청난 비율의 대지지분율은 향후 재건축시기에 돌입하면 거대 변수가 됨이 확실합니다.
하지만 누구나 아실테지만 목동재건축이나 리모델링에 대한 기대는 지금부터 15~20년간은 꾹 참고 있는게 속편하실거라고 말씀드리고 싶습니다.
벌써부터 대지지분을 가지고 판단하는건 조금 이르지 않나 생각이 드는게 저의 솔찍한 생각입니다.
고려해야하는 변수이기는 하지만 주요인이 되는건 적절치 않다고 봅니다.
아직까지 목동단지의 가격상승의 주요 변수를 보면 선호단지 순으로 가격상승이 이루어 지기때문에 향후 10년간은 대지지분과 재개발에 대한 기대보다는 학군과 편의시설 선호도에 따라서 가격형성이 이루어 질거라고 보는게 저의 관점입니다.
현재 11단지의 주변상황은 우성2,3차 주변으로 정리가 안된 어수선한 분위기와 고척동 주택가와 인접 등으로 주변분위기는 목동내에서 가장 뒤쳐진다고 생각이 듭니다.
또한 정말 이점을 언급하면 또다시 한바탕 게시판이 엄청 시끄러워질것이지만 님께서 소상히 알고싶어 하시고, 아랫분들도 정확한 이유를 알려달라고 하시기에 구체적인 언급을 하겠습니다.
현재 11단지 주변지역은 임대아파트가 너무나도 많습니다.
임대아파트 자체를 안좋은 시선으로 바라보는건 아니지만, 임대아파트가 향후 지역 아파트 가격상승에 어느정도의 영향을 끼치는 점은 분명 있습니다.
우성2,3차 역시 아직까지도 가격에 탄력을 받지 못하는 이유가 주변상황도 상황이지만 단지내에 많은 임대가구의 구성도 무시못할 이유라고 생각이 듭니다.
양천아파트. 우성2,3차 임대아파트 등 주변에 임대아파트가 상당히 많다는 점이 어느정도 마이너스 요인이 되는건 사실입니다.
또한 2호선 기지창도 물론 차고에 들어올때 서행운행으로 전혀 소음이나 기타 불편사항이 없다고 하지만, 주변 미관에 영향을 주는것도 무시못할&n bsp;요인이구요.
또한 목동에서 가장 중요시 되는 학군도 충족을 시키지 못하고 있는 실정입니다.
물론 양천여자 고등학교의 경우는 예외이지만 초등학교와 중학교 배정지역등 학군면에서도 열세에 있어서 제가 그다지 밝게만은 보지는 않는 주 이유입니다.
또한 20평27평 소형평형으로만 구성되어 있는점 역시 마이너스 요인이구요.
전체적인 상승의 대세를 탈려면 리모델링과 재건축 말고도 주변지역도 뒷받쳐 줘야 하는데 11단지는 현재 주변지역이 11단지 가격상승에 탄력을 줄 여력이 아니라고 판단이됩니다.
향후 개발이 이루어 지고 정리가 된다고 하더라도 현재의 상황에서 큰 개발은 아니라고 생각이 듭니다.
또한 그 시간도 문제이구요.
문래동의 경우는 전체적인 동네가 개발 붐에 휩쓸려서 동네 자체가 바뀌는 모습으로 태어나지만 11단지는 현재의 모습에서 큰 변화가 아닌 단지 지금의 어수선한 분위기만을 정리하는 너무 지엽적인 개발이 될거라는 점입니다.
11단지가 전체적인 발전모습으로 보이기 위해서는 우성아파트 옆 어수선한 지역 말고도 고척동지역 11단지 반경 1km안에 있는 지역이 전체적인 개발이 이루어져야 어느정도 깨끗한 모습으로 개발이 될거라고 생각이 듭니다.
물론 장점도 많지만 님께서 장점은 알고 있기때문에 단점을 주로 설명해 드렸습니다.
향후 매도후 타단지 매수를 생각하셨는데, 이점은 저가 적극추천 혹은 비추천이라고 단정지어 말할수는 없는 부분인것 같습니다.
실거주 목적이 아닌 단기 차익을 얻기 위하심이시면 타 단지 매수도 고려해 볼 사항이며. 목동재개발이 본격적으로 추진될 약 15년~20년이 지난후까지 별다른 신경을 안쓰시고 묻어두실 생각이시라면 그냥 가지고 계시는것도 나쁘지는 않다고 생각합니다.
님께서 목동아파트 소유의 주 목적을 향후 재개발에 더큰 무게를 두셔서 말씀을 드리지만, 재건축은 대지지분도 물론 중요하지만 대지지분보다 더 중요한 요인이 상당히 많습니다.
정리해 말하자면...
단순 투자목적이라면 그냥 보유하시는것도 나쁘지 않습니다.
20평을 팔고 대형평형으로 구매할 상황이라면 적극매도를 권하지만 20평을 팔고 5천을 더 보태서 타단지 20평을 구매해도 큰 이익은 발생하지 않을것입니다.
님께서 수년간 보셔왔듯이 20평형은 가격상승에 한계가있습니다. 따라서 평당가도 약세이구요.
20평을 매도 하고 선호단지 20평을 사도 큰 수익은 발생하지 않을것으로 생각이 듭니다.
20평형이 과연 아무리 부동산 상승기류를 타더라도 선호단지 최고가인 3억에서 과연 얼마나 더 오를것이가? 라고 생각해 본다면 저는 4억이나 5억을 넘어서는 일은 재건축바람이 불기전까지는 거의 일어나기 힘들다고 봅니다.
지금 11단지와 선호단지 동일평형 가격갭이 20평형 기준으로 약 5천정도 벌어지는 걸로 판단이 됩니다.
향후 부동산 소용돌이가 쳐서 엄청나게 오른다고 가정하더라도 20평형의 가격상승의 대략적인 선을 생각해본다면 부동산 거래로 생기는 기타 세금과 잡비를 생각해 본다면 그다지 큰 수익은 발생하지 않을것이라고 판단됩니다.
물론 단순 재건축이 님의 주 목적이기& nbsp;때문에 위와같은 내용이 나왔으며 실거주 목적과 자녀의 교육의 목적이 더 추가된다면 글내용은 또 바꼈을것입니다.
글을 읽다보니 너무 일방적인 단점만을 열거해서 단지분열조장을 제가 한거같군요.
하지만 질문자께서 세세한 사항을 원하셨기에 이번은 그냥 직설적으로 표현하였습니다.
그럼 이만...
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등록일 2005/02/19 | 조회 6224 
목동 11단지 장기투자에 대한 답변입니다.
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양천구 집 두채를 어떻게 해야 할지? 아주매님 도움 요청합니다....
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