부동산 정보포털에서 거래포털로!

목동아파트가 비싼이유는 다음 세가지 때문입니다.

1. 낮은 용적율
2. 초,중학교 학군 및 잘 발달된 학원가
3. 서남부 근거를 둔 사람들에게 다른 대안 없음

지금부터 하나하나 따져 보겠습니다.

1. 낮은 용적율

목동 신시가지 아파트의 경우 서울시 내의 신도시형태로 85-88년사이에 건설된 아파트들로 용적율이 120-160%에 불과합니다. 강남 중고층아파트의 약 200-220% 용적율에 비하면 1/2에서 2/3에 불과한 용적율 때문에 아파트 가격에 땅값 프리미엄이 있습니다. 이로인한 1-14 단지전체가 잘 조경된 공원같은 여유로움이 있기때문이 쾌적성의 프리미엄이 있기도 하고요.
예를 들어 목동 신시가지 30평과 서초구 30평이 똑같이 10억이라고 한다면 목동 30평 대지지분은 19-22평정도 되는 반면 서초구 30평(용적율 220%기준)은 대지지분이 13평에 불과합니다. 결과적으로 목동 30평 10억이면 집값 2억 + 땅값 8억 정도로 구성된다고 보면 되고, 강남 30평은 집값 5억 + 땅값 5억정도로 구성된다고 보면 됩니다. 따라서 현재 주거가치는 같은 가격에서 서초구 아파트가 여전히 높다고 생각됩니다.
이는 같은 목동이라도 신시가지를 제외한 인근 신축아파트들의 가격의 역전현상을 보면 금방 증명이 됩니다. 신시가지만 벗어나면 비슷한 평수의 아파트가 반값이하로 떨어지며, 비록 신축 아파트라도 목동단지들의 평당가를 넘어서지 못합니다. 강남에서는 보기 힘든 현상입니다.

한편으로는 목동아파트는 전용율이 매우 높습니다. 신시가지 35평의 경우 전용면적이 30평, 38평의 경우 전용면적이 33평이상입니다. 따라서 강남의 일반적인 아파트와 비교했을때(34평 전용면적 25.7평) 분양면적으로 이야기하면 40평대라고 보는것이 오히려 타당합니다. 신시가지 35평은 전용면적으로 이야기하면 예를 들어 잠원동 40평과 비교하는것이 타당하며 분양면적 기준 평단가가 아닌 전용면적 기준 평단가로 따지면 아직도 잠원,서초동에 비해 열위에 있습니다.

2. 초중학교 학군 및 잘 발달된 학원가

최근 신문지상의 특목고 합격생수를 보면 목동의 중학교들이 상위권을 휩쓸고 있습니다. 여기에는 여러가지 함정이 있습니다.
첫번째 목동의 중학교들은 서초구중학교들에 비해서 평균적으로 정원이 2배에 가까이 크다는 점입니다. 따라서 정원대비 특목고 합격생수는 생각보다 그리 높지 않습니다. 
두번째 목동의 특목고 합격생들은 지리적인 이유로 최고라고 일컬어 지는 D외고보다 M외고등 등급이 좀 떨어지는 외고의 합격생수가 많습니다. 최근 국회에 제출된 서울시 구별(고등학교 소재지 기준) 서울대 입학생수를 보면 종로구, 광진구가 각각 2,3위로 나오는데 이는 종로구에 있는 S과학고, S예고, 광진구에 있는 D외고 때문입니다. 실지로 S과학고,S예고,D외고의 입학생들중 강남학생들의 비율이 거의 절대적이라서 현실적으로는 1위 강남구 2위 종로구 3위 광진구 4위 서초구까지가 대부분 8학군 학생들이라고 생각하면 됩니다.
세번째 목동의 중학교들에서 특목고  진학에 목숨을 거는 이유는 양천구의 일반 고등학교의 수준이 상대적으로 열위에 있어서입니다. 8학군의 경우 굳이 특목고를 안가도 상대적으로 명문대 진학율이 높은 일반계 고등학교가 널려있기 때문에 목숨걸고 특목고를 가려는 학생들의 비율이 상대적으로 적습니다.

목동의 경우 노원구 중계동처럼 지역적인 교육 중심지 역할과 교통의 단절성때문에 단지내부의 학원가가 매우 발달되어 있습니다. 이것이 목동 프리미엄의 일부가 되기는 하지만, 그 발달의 주요원인이 교통환경의 열악성(주변이 영등포,구로,강서로 둘러싸여 있고 목동을 벗어나는 것 자체가 교통전쟁입니다.)과 강남과의 단절때문이라면 장점인지 단점인지 분간하기 어렵습니다.

3.서남부 근거를 둔 사람들에게 대안 부재

사업가나 전문직종을 가지신 분중에 서울서부나 서울근교 서남부(인천,부평, ....)에 근거지를 가지신 분들에게 강남은 너무 멉니다. 실질적인 거리보다도 이지역의 열악한 교통사정(서울과의 간선도로의 만성적체)등으로 인해서 어쩔수 없이 서남부에 주거를 마련해야 하는데, 동작구에서 인천까지의 전 영역에서 그래도 목동만한 주거지는 없습니다. 따라서 나름의 수요는 항상 존재하기 마련이고 이분들에게는 강남이 현실적으로 대안이 되기 어렵습니다.

이상 목동아파트의 여러가지 상승이유에 대해서 따져 보았습니다.