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여의도 목화,삼부아파트 재건축 집중분석

목화, 삼부
투자포인트CHECK POINT
• 여의도 아파트지구 12개 단지 재건축 분석
• 재건축시 1억원 정도 가격경쟁력 있어
• 그중 삼부, 시범아파트 대지지분 커 매입가치 높아
- 지난 1월 12일 여의도 아파트지구 개발기본계획이 변경되면서 기존 2종 일반주거지역인 여의도 일대 아파트가 층고제한이 없고 계획용적률 230%인 3종 일반주거지역으로 변경됨.

- 중층아파트로 용적률 및 층고완화로 재건축 사업성이 다소 좋아지긴 했지만 단지별 대지지분 및 평형구성이 틀리기 때문에 지금은 비슷한 가격을 형성하더라도 재건축에 따른 추가부담금과 평형배정이 달라질 수 있어 단지 및 평형 매입시 이들 조건을 잘 따져봐야 함.

- 3종 일반주거지역으로 변경된 단지들의 대지면적과 용적률 등을 고려해 평형배정을 예상해 보고 이에 따른 단지별 가격경쟁력을 분석해 현 시점에서 매입가치 높은 아파트를 선별해 보도록 함.

▣ 여의도 아파트 1주구 - 목화, 삼부

- 이번 정비계획 변경 안에 1주구에 속해 있는 아파트는 목화아파트와 삼부아파트 임.

- 목화아파트의 총 대지면적은 3천5백평, 삼부아파트 총 대지면적은 1만8천9백47평임. 3종 일반주거지역으로 기부채납에 따른 인센티브 적용 상한용적률 250%를 받았을 때 각각 8천1백평과 4만3천9백60평의 연면적을 갖게 됨.

- 먼저 목화아파트는 현재 용적률이 대략적으로 약 212%이며, 삼부아파트는 2개 지번으로 나줘져 있어 각각 용적률이 틀리지만 하나로 합쳐 계산하면 용적률은 약 182%임.

- 1주구 전체를 250%로 건축하게 된다면 늘어나는 연면적은 대략 1만2천2백44평으로 개발이익환수제에 따라 약 3천60평을 임대로 공급해야 함. 즉 임대물량을 24평형으로 공급한다고 했을 때 약 1백28가구를 임대로 공급해야 함.

- 1백28가구가 일반분양 됐을 때 조합원의 수익으로 조합원당 추가부담금이 줄어들 수 있으나, 조합원 수익이 없는 임대물량으로 공급하므로 1백28가구에 대한 일반분양가는 그대로 조합원 추가부담금이 증가하게 됨.

- 그러나 임대아파트 공급시 지분보상 및 표준건축비를 지원하는데, 공시지가가 평당 1천만원 수준이며, 표준건축비가 3백만원 정도로 이 지역일대 20평형대 매매가가 평당 1천6백만원인 점을 감안할 때 평당 8백만원 정도 조합원 손실이 있을 것으로 판단됨.(현재 이 지역 아파트는 재건축에 대한 기대심리로 다소 시세가 높지만 인근 목동 등으로 비교 했을 때 20평형대 실제 시세는 약 1천6백만원 정도로 예상)

- 즉 개발이익환수제를 통한 총 손실액은 약 2백44억원이며, 두 단지 가구당 부담액은 약 1천1백82만원 정도로 판단됨.

- 다음으로 기반시설부담금은 증축부분에 따라 부과되므로 1가구당 예상되는 기반시설부담금은 약 6백20만원이며, 여기에 직접 설치비용 등을 고려할 때, 기반시설부담금 또한 크게 부담이 되지 않을 것으로 판단됨. 향후 다른 주구도 큰 부담이 없는 만큼 이에 대한 부분은 생략하도록 함.

- 용적률 250%를 받았을 때 총 연면적은 5만6천3백평으로 소형평형의무비율에 따라 연면적의 50%를 전용면적 25.7평이하로 하고, 가구수는 전용면적 18평이하 20%, 25.7평이하 40%로 하면 예상 가구 수는 다음 표와 같음.
(기존 대형평형의 경우 같은 평형대로 간다는 가정하에 예상가구수를 예측함)

<1주구 예상 평형별 가구수>

구 분 24평형 32평형 43평형 50평형 60평형 70평형
가구수 ....299 .....654 ....196 .....166 ....120 ......60
연면적 ..7,192 .20,958 .84,45 ...8,300 ..7,200 ..4,200


- 예상 평형별 공급가수 수를 기초로 현재 지분별 배정 받을 수 있는 평형별을 살펴보기로 함. 참고로 높은 지분을 가지고 있는 조합원이 우선권이 있는 것을 전제로 함.

<예상 배정평형 당첨확률>
목화
현재평형 대지지분 현재가구수 배정평형 배정가구수 배정평형

........15 .....7.00평 ............48 .........24 48(임대제외) ....24
........20 .....9.50평 ............60 .... 24,32 22,38(임대제외) 24,32
........27 ....12.70평 ...........204.........32 ...........204........32

삼부
현재평형 대지지분 현재가구수 배정평형 배정가구수 배정평형
........27 .... 15.12평...........240 .........32..........240............32
........28 .....16.40평...........120..........32..........120............32
........38 .....21.69평............90.......32,43.......18,72.........32,43
........40 .....22.09평...........180.......43,50....124,1 06.........43,50
........50 .....25.81평...........120.......50,60.......60,60........50, 60
........60 .....31.02평...........120.......60,70.......60,60........60, 70

- 다시 말하자면 1주구의 아파트 경우 한강변에 자리 잡고 있으며, 3종 주거지역으로 층수제한이 따로 없어 35층으로 건축이 가능해 조망권 확보을 확보할 수 있음.

- 또한 최근 한성자이 주상복합 47평형의 경우 높은 프리미엄 형성으로 12억원 전후에 거래가 이뤄진다고 함. 다른 주상복합에 비해 높은 시세를 보이는 이유는 조망권 확보에 있어 유리하며, 단지내 상가를 오피스텔동으로 합쳤기 때문.

- 따라서 재건축아파트의 경우 35층 건물로 조망권 확보에 있어 유리하며, 아파트로 상가건물이 따로 분리돼 있으며, 단지규모가 크기 때문에 향후 여의도 일대에서 높은 선호도를 보일 것으로 판단됨.

- 즉 현재 총 투자액이 11억원 전후로 주상복합에 비하면 다소 높지만 재건축이 본격적으로 추진된다면 약 1억원 정도의 가격경쟁력은 있다고 보임.