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인터넷에서 우연히 보게된 여의도관련자료가 있어 혹 못 보신분을 위해서 올려봅니다.

지은지 20년이 훨씬 넘은 영등포구 여의도 일대 아파트단지가 주상복합이나 리모델링으로 탈바꿈하고 있다.

여의도 아파트단지는 일반상업지역에 8개단지 2천6백14가구, 3종 일반주거지역에 12개단지 6천5백71가구가 자리잡고 있다.

아파트단지는 중대형 평형이 많고 큰 공원(여의도공원, 한강시민공원)이 가까이 있으며 한강조망이 가능해 실수요자의 매수 문의가 꾸준한 지역이다.

이미 재건축을 통해 주상복합으로 탈바꿈했거나 추진이 가능한 상업지역 내 아파트와 재건축 또는 리모델링을 계획하고 있는 일반주거지역 내 아파트들이 어떻게 바뀌고 있는지 찾아가봤다.

[입주 앞두고 있는 일반상업지역 내 주상복합 단지]

상업, 업무기능을 담당하기 위해 지정한 일반상업지역 내 아파트 중 오피스텔을 제외한 가구 수는 8개 단지 2천6백14가구. 이중 한성, 백조, 미성아파트는 이미 재건축을 통해 주상복합(총 1천4백31가구)으로 건설 중이다.

일반상업지역 내 아파트는 800% 이하 용적률을 적용해 초고층 주상복합으로 재건축할 수 있다.
롯데캐슬엠파이어는 백조아파트를 재건축한 단지로 오는 4월 30일부터 입주를 시작한다. 39층 2개동 43~96평형 총 4백6가구로 이뤄져있다. 5호선 여의도역에서 걸어서 3분 거리.윤중초등, 윤중중은 걸어서 5분이면 통학할 수 있다. 51평형 시세는 8억~8억8천만원이다.

미주 재건축 단지인 롯데캐슬아이비는 올해 12월 입주를 앞두고 한창 공사 중이다. 35층 2개동 42~99평형 4백45가구로 이뤄져있고 46A평형 시세는 7억~7억5천만원이다.
여의도자이는 한성아파트 재건축단지로 오는 8일 모델하우스를 오픈하고 일반분양을 시작한다. 용적률 549%를 적용해 39층 5개동 47~79평형으로 가구 수는 5백80가구.

5호선 여의도역과 1호선 대방역을 이용하기 편리하다. 단지 바로 옆에 윤중초등, 윤중중이 있다.

입주는 2008년 4월이며 조합원분 46평형 시세는 8억5천만~8억7천만원. 일반분양가는 1천6백만~1천8백만원대로 예상되고 있다. 금호리첸시아 등 주변 주상복합아파트 평당가가 1천6백만~1천8백만원인 점으로 볼 때 앞으로 입주할 단지들도 이와 비슷하거나 더 높을 것으로 보인다.

씨티공인(02-784-3005) 관계자는 “이들 단지는 초고층 주상복합 건설이 가능한 상업지역 내 아파트다. 워낙 매물이 없는 지역인데다 몇 개 없는 매물마저 거래되는 바람에 매수 문의가 들어와도 매물을 맞춰 줄 수가 없다.”고 말했다.

[재건축, 리모델링 기대감 상승 여의나루역 주변 단지]
수정, 서울, 공작, 진주(A, D동), 초원 등 일반상업지구 내 아파트는 5개 단지 1천2백74가구다.

서울은 12층 2개동 50, 69평형 총1백92가구로 이뤄져있다. 지난 1월 초고층 주상복합으로 재건축이 논의됐었으나 무산됐고 현재는 삼성물산, 현대산업개발 등 여러 시공사가 우선협상대상자로 논의 중이다. 69평형은 작년 말 대비 1억5천만원 오른 15억~16억원, 50평형은 2천5백만원 오른 10억5천만~11억원이다.

그밖에 수정, 공작도 매도 호가가 상승하고 있다. 공작 38평형은 작년 말에 비해 2천5백만원 올라 6억8천만~7억2천만원, 수정 23평형은 1천만원 오른 4억7천만~5억원선이다.

인근 중개업소 관계자는 “초고층 주상복합으로 건설이 가능한 일반상업지구 내 아파트는 매물이 주거지역 내 아파트보다 더 안 나오는 상황이다. 매수자는 대기 중인데 가구 수가 적고 대형평수로 이뤄져있어 매물이 없다. 워낙 매물이 안 나오다보니 한번 거래될 때 크게 오르는 편이며 부르는 대로 거래 가능하다”고 말했다.

[3종 일반주거지역 중 한강조망 가능 아파트]

3종 일반주거지역인 아파트는 총 12개 단지 6천5백71가구. 허용 용적률은 모두 230%다.
삼부는 76년 입주한 아파트로 5호선 여의나루역에서 걸어서 2분 거리인 초역세권 단지다. 작년 5월 GS건설(구 LG건설)과 대우건설에서 리모델링 설명회를 했으나 아직 결정된 바는 없다.

리모델링 추진 기대감으로 강세를 보였으나 현재는 소강상태. 작년 말에 비해 50, 60평형이 2천5백만원씩 올라 각각 8억~9억, 9억~10억원으로 시세 형성하고 있다.

목화 역시 여의나루역이 4번 출구 바로 앞인 초역세권 단지로 2개동 15~27평형 3백12가구로 이뤄져있다. 단지 바로 앞으로 한강시민공원이 있고 1동의 경우 한강 조망이 가능하다. 20평형 역시 작년 말 대비 2천5백만원 오른 3억8천만~4억원선.

그린공인(02-782-8989) 관계자는 “업무시설이 많은 여의도는 장기적인 안목으로 볼 때 발전 가능성 크다. 특히 한강 조망 단지들이 재건축 된다면 뉴욕의 맨해튼 부럽지 않을 것”이라고 말했다.

[현재 분위기와 발전 가능성]
여의도지구는 대형 할인마트, 학원 등 편의시설 은 부족하지만 업무 시설이 많고 일반상업지구 내 주상복합 건설, 한강 조망, 9호선 개통 등 장기적으로 발전 가능성이 높은 지역이다.

서초구 잠원동 한신5차 고층 재건축 추진 소식과 지난 3월 31일 반포, 서초 고밀도지구 내 3개 아파트가 사업승인 신청한 후 매도 호가 상승에 힘을 실었다. 또한 인근 지역인 양천구 목동, 강남구 아파트에 비해 낮은 시세도 호가 상승을 부추겼다.

지역별 선호도가 높아 실수요자의 매수 문의가 꾸준하며 주민들은 2008년이면 이용 가능한 서울지하철 9호선 KBS별관역(가칭) 수혜와 부동산 규제 완화에 대한 기대감이 컸다. 또한 리모델링 추진에 대한 기대심리로 인해 매물은 더욱 안나오는 실정이다.

일반주거지역 내 주민들은 현재는 용적률 제한이 230%라 재건축을 추진해도 초고층 주상복합이 되지는 못하지만 향후 정권이 바뀌고 용적률 상한 등 규제가 완화되면 언젠가는 가능할 것이라는 기대감을 갖고 있다.

여의도 중개업소 관계자들도 “이곳은 물건이 워낙 안나오는 지역이라 문의는 많은데 매물이 없어 거래를 못하고 있다. 개발이익환수제와 소형평형 임대 건설 의무비율 등 각종 부동산 규제로 인해 재건축, 리모델링 어느 쪽으로 추진할지 결정되지 않은 단지들이 더 많지만 장기적인 안목으로 접근한다면 한강 조망 등 발전 가능성이 큰 지역”이라고 입을 모았다.