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용산은 여러가지 규제로 묶여 있는데 주변지역이 들썩인다는 뉴스가 나왔죠.

해서 그 주변지역의 면모를 보니, 마포, 한남, 공덕, 흑석, 여의도라고 합니다.



하나씩 천천히 판단을 해 보면,



마포, 공덕지구는 용산개발에 따른 직접 수혜를 받을 가능성이 높은 지역이 맞습니다. 아무도 이의를 제기하지 못할 겁니다. 하지만 역시 빠지는 게 있죠. 바로 학군과 교통입니다. 물론 지하철이 추가 개통된다고 말씀하실 수 있지만 그게 강남권이 아니라는 아쉬움이 남는 거죠.



한남은 평당 6,000만원을 얘기한다는데 거품이 상당히 낀 가격이라고 할 수 있겠죠. 이 가격이라면 재개발 못한다는 결론 밖에 안나올 겁니다.



흑석 역시 지하철9호선 개발의 호재가 있지만, 학군고 열악한 생활편의시설이라는 약점을 극복하기 어려운 지역입니다.



그렇다면 여의도는 어떨까요?



교통으로 지하철9호선이 곧 여의도역에 개통이 될 겁니다. 용산지역과는 새롭게 연계 철로가 개설될 예정이구요. 강변에는 용산과 연계된 선착장이 건설될 예정이라고 하구요.



학군이 여의도는 약점으로 지적되었는데 최근에 움직임이 시범 앞에 공터에 특목고가 들어오든지 여의도고를 특목고 형태로 바꿔줘야 하는 것 아니냐는 의견이 슬슬 나오고 있습니다. 아니뗀 굴뚝에 연기나지 않는다는 것을 보면 학군에 대한 단점도 어느 시점에는 극복이 될 지역이라는 것이죠.



생활편의 시설은 아마도 인근지역의 유동인구를 흡수하는 블랙홀이 될 가능성이 높습니다. 파크원이나 AIG, SK빌딩 등 지금 건설 중인 빌딩들이 완공되는 즈음에는 이 지역의 랜드마크로 주변 유동인구를 빨아들이는 역할을 할 것 같습니다.



그리고 당연한 얘기지만 한강조망이 가능한 단지들이 여럿 있죠. 서울, 목화, 삼부, 시범, 장미 등등



게다가 단지별로 수많은 장점을 갖고 있죠. 공작은 상업지구라는, 삼부,시범은 용적율이 낮다는. 그중에서 삼부는 단지내 상업지구를 포함하고 있어서 향후 개발 시 추가용적율 적용의 가능성까지 있죠.



이런 장점에도 불구하고 아직 개발이 본격화 되지 않았다는 이유로 평당3,000만원에 이르지는 못하고 있죠. 하지만 이미 개발이 완료되어 가는 GS자이의 가격추이를 고려하면 개발 후의 가격 수준은 여의도 역시 평당 3,500만원 수준으로 가지 않을까 싶은 예상입니다.



이런 조건을 고려할 때 용산의 배후도시로 진정한 수혜를 받을 지역은 어디일지 분명해 지지 않나 싶습니다.



그리고 그런 소식이 하나 둘씩 나타나는 것 같아 기대 됩니다.



다음 정부에 누가 당선이 되든지 재건축 규제해제는 어렵다고 하지만 용산개발에 대한 방향성에 대해서는 이미 동의가 된 상태이므로 이와 연계된 개발에 제동을 걸기는 어렵지 않을까 싶고 그렇다면 이미 한창 진행 중인 여의도의 각 단지별 개발 얘기가 내년에는 좀더 가시화 되지 않을까 싶은 예상입니다.



용산 개발이 결과적으로 여의도에 직접적인 수혜를 주게 되는 것 같아 기쁘네요. 건설사들의 동향도 그렇구요.



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용산은 조용한데… 강 건너까지 ‘후광 효과’ 들썩
● 국제업무지구 개발 용산은 지금

서부이촌동 거래 뚝… 개발반대 플래카드
인근 한남·공덕·흑석·여의도선 집값 꿈틀
“개발 10년 걸리고 이미 값 반영” 신중론도

“우리 집 가격을 3.3㎡(1평·토지 기준)당 6000만원으로 올려주세요.”

서울 한남동에서 중개업소를 운영하는 장모씨는 7일 한 통의 전화를 받았다. 몇 달 전 다세대 주택을 매물로 내놓았던 집주인이 가격을 조금 더 높이겠다는 것이었다. 장씨는 “용산 국제업무지구 개발로 한남 뉴타운이 가장 큰 혜택을 볼 것”이라며 “집값이 작년보다 이미 40% 가까이 올랐지만 지금이라도 당장 사야 한다”고 강조했다.


최근 용산 국제업무지구개발 사업자로 삼성·국민연금 컨소시엄이 선정되는 등 용산 개발이 가시화되면서 한남·공덕·흑석·여의도동 등 인근 지역의 집값이 ‘후광(後光) 효과’를 바탕으로 들썩이고 있다. 정작 최대 수혜지로 꼽히는 용산 서부이촌동은 거래가 뚝 끊기고 주민들은 사업 편입에 반대하는 플래카드를 내걸고 있는 것과는 상반된 모습이다.


서울 용산구 한강로 일대‘용산 국제업무지구’의 완공 후 모습. 이 사업은 2010년에 착공해 2018년 완공할 계획이다. /삼성·국민연금 컨소시엄 제공
용산 개발사업은 서울 용산구 한강로 일대 56만6800㎡에 약 28조원을 들여 152층 초고층빌딩과 오피스·아파트·쇼핑몰을 건설하는 초대형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업이다.


◆“우리는 용산과 같은 권역”

야트막한 언덕에 2~3층짜리 낡은 주택이 다닥다닥 붙 ？있는 서울 한남동 뉴타운 개발지역. 입구에 일렬로 줄지어 있는 부동산중개업소에 들어가자 대형 지도가 눈에 들어왔다. 당연히 ‘한남동 일대일 것’이라는 추측과 달리 용산국제업무지구 주변을 보여주었다. 사무실 한쪽을 차지한 조감도도 용산의 초고층 주상복합 아파트인 ‘시티파크’, ‘파크타워’ 완공 후 모습이었다.




한남동뿐 아니다. 용산 국제업무지구와 서쪽으로 연결되는 마포 공덕동은 물론 한강을 사이로 마주하는 흑석동과 여의도의 중개업자들도, 뉴타운 개발과 지하철 개통 등 각종 개발 호재(好材)에 용산으로의 편리한 접근성, 최첨단 빌딩에 대한 조망권까지 맞물려 아파트값은 더 오를 것이라고 목소리를 높였다.


흑석동의 Y중개업소 소장은 “이제 조망권은 한강뿐 아니라 도시의 랜드마크를 한눈에 바라볼 수 있는지도 따져야 한다”면서 “지하철 9호선 개통에 흑석동 뉴타운까지 개발되면 아파트값은 반포의 70~80% 수준까지 따라갈 것”이라고 장담했다. 최근 아파트값이 소폭 상승한 공덕동의 C부동산 대표는 “국제업무지구는 여기서 걸어갈 수 있는 거리”라며 판교 신도시 개발로 아파트값이 크게 오른 용인을 예로 들었다.

◆문의 전화도 끊긴 서부이촌동

하지만 용산 국제업무지구 개발지역에 포함된 서부이촌동은 180도 다른 분위기였다. 부동산중개업소에 손님이 줄을 잇거나 문의 전화가 빗발칠 것이라는 예상과 달리 썰렁할 정도로 차분했다. 오히려 대림 아파트에는 개발을 반대하는 대형 플래카드 6~7개가 걸려 있었다.


서울 서부이촌동 대림아파트에 재개발을 반대하는 주민들의 목소리가 담긴 대형 플래카드가 걸렸다. /이태경 객원기자 ecaro@chosun.com
중개업소들은 개점 휴업 상태라고 한숨을 쉬었다. 이유를 묻자, D부동산중개소 직원은 “8월 말 이후로는 아파트를 사더라도 무주택자만 입주권을 받을 수 있고 국세청 자금출처조사를 받아야 하기 때문”이라고 답했다. 다른 부동산업자는 “최근 2년 사이에 아파트값이 두 배 이상 올랐다”며 “10억원 넘는 아파트를 살 무주택자가 몇 명이나 되겠느냐”고 말했다. 부동산정보업체 ‘부동산써브’는 서부이촌동의 아파트 3.3㎡당 가격이 올 초 1608만원에서 이달 초 2394만원으로 786만원(48.9%) 상승했다고 밝혔다.

이에 대해 전문가들은 최근 부동산 시장이 다소 침체된 데다 용산이 완전히 개발되기까지 10년 이상 걸리는 만큼 섣부른 투자는 자제해야 한다고 강조했다. 특히 용산은 집값이 이미 너무 많이 올랐고 투기 억제를 위한 규제도 만만치 않다는 지적이다. ‘스피드뱅크’ 박원갑 부동산연구소장은 “후광 효과라는 것은 단순히 바람으로 금방 끝날 수 있으며, 가격이 많이 오른 만큼 더욱 냉철하게 바라볼 필요가 있다”고 말했다.