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등록일 : 2006.06.05 (월) 출 처 : 부동산써브


군사비행장으로 사용됐던 서울의 여의도는 1970년 개발사업이 시작되고 여의도시범, 은하, 대교아파트 등 아파트가 건설되면서 급격히 발전했다. 30년 가까이 된 노후아파트들이 다수 있으나, 1999년 '대우 트럼프월드'를 시작으로 주상복합 아파트들이 속속 들어서기 시작했다.

또한 올해 초 여의도 아파트지구 개발기본계획이 변경되면서 기존 2종 일반주거지역인 여의도 일대 아파트가 층고제한이 없고 계획용적률 230%인 3종 일반주거지역으로 바뀜에 따라 용적률 및 층고완화로 재건축 사업성이 상대적으로 호전됐다. 재건축에 대한 여러 가지 법률적 어려움에도 불구하고 여의도 일대 재건축에 기대도 상당한 상황이다.

■ 여의도, 주상복합의 경연장

여의도는 도시계획법상 주거지역과 상업지역으로 나눠져 있다. 재건축에 들어간 백조·미주·한성 아파트와 서울·공작·수정·진주 아파트는 상업지역내에 속해 있으며 삼부·한양·대교 아파트 등은 주거지역에 속해있다. 특히 재건축이 상대적으로 빠르게 진행된 곳은 상업지역 아파트다. 대표적으로 이전 여의도 백조아파트와 미도아파트를 헐고 롯데건설이 초고층 주상복합 롯데캐슬 엠파이어와 롯데캐슬 아이비를 건립 후 입주를 끝낸 상황이다. GS건설이 하반기에 한성아파트를 헐고 주상복합아파트를 선보일 예정이다. 여기에 안전진단통과를 한 수정 아파트도 리모델링이나 재건축을 추진하는 등 70년대 이후 아파트 물량 공급이 전무했던 여의도 주택시장은 하루가 다르게 변화하고 있다.

■ 재건축 기대로 상승주도

여의도 아파트는 대부분 70년대에 지어진 노후단지로 재건축에 대한 기대감이 높다. 최근 서울지역 아파트 중 여의도 지역은 재건축 움직임과 맞물려 가장 많이 상승했다. 개발기본계획에 따르면 76년 8월에 지정된 여의도 아파트지구는 영등포구 여의도동 일대 55만 734㎡ 규모로 이 중 주거용지는 36만3,208㎡에 달한다. 총 11개 단지가 있으며 77개동 6,886가구로 형성돼 있다. 고밀도지구에 포함된 3종 일반주거지역 내 아파트는 시범아파트 1,584가구를 비롯해 목화(312가구), 삼부(866가구), 광장(744가구) 등이다. 이 단지들은 대부분 71~78년 사이에 지어진 10~15층 규모이다. 기준 용적률은 230%로 도로, 공원, 학교 등 공공시설을 기부 채납할 경우 인센티브를 차등 적용받아 최대 250%까지 지을 수 있다.

어느 정도의 층수로 재건축이 이뤄질 지는 좀 더 지켜봐야 알 수 있지만 서울시는 건축물 배치는 한강 인접부의 경우 탑상형 배치로 시각적 개방감을 확보해야 하며, 주택용지면적의 30% 이상을 녹지로 확보하도록 했다. 또 단지 내 녹도(기부채납 제외)는 지정된 위치에서 30m 범위 내에서 공원 등과 연결되도록 직선형 또는 곡선형으로 조성토록 했다.





■ 지하철 9호선 추가 개통 기대

한양, 장미, 은하, 대교아파트의 경우 대형 평형이 많으며, 한양아파트 등 200% 이상의 높은 용적률을 지닌 이들 단지들이 향후 용적률 250%를 받는다 하더라도 현재 평형보다 평형을 넓히기 힘들 것으로 보인다. 따라서 용적률 200% 이하이면서 상대적으로 대단지인 시범, 삼부, 미성, 광장아파트가 상승을 주도하고 있다. 또한 대지지분이 넓은 시범아파트와 광장아파트도 두드러지고 있다. 광장아파트 34평형의 경우 1년 전 5억6,000만원~6억2,000만원 선이었으나, 최근 들어 8억 8,000억~9억5,000만원을 기록하고 있고, 50평형의 경우 1년전 8억 5,000~9억선원이었으나, 최근 13억원선을 넘어섰다. 시범아파트도 1년 전 8억 1,000만원~8억3,000만원에서 11억 5,000~12억원선으로 1년만에 3~4억원이 급상승한 상황이다.

상업지역 서울아파트의 경우 상승폭이 더욱 커 69평이 25억~26억원 선으로 1년 전에 비해 8~9억이 상승했다. 현재 상업지역에 재건축을 추진하는 서울 아파트의 경우 소형평형의무비율, 임대주택건립 등 각종 규제를 받아야 하는 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서 이런 규제를 피할 수 있는 건축법에 의한 추진을 하고 있다. 즉 재건축이 아닌 기존 건축물을 멸실한 후 건축법에 의해 신축하는 방식을 택해 진행하고 있다.

기존 5호선 지하철이 지나가고 있는 여의도는 오는 2008년엔 지하철 9호선이 추가 개통된다. 이와 함께 국제금융센터등의 개발계획도 진행 중에 있어, 여의도 전체가 업무 및 주거지역 전반에 걸쳐 새롭게 리모델링될 것으로 보인다.


[여의도지구내 재건축 가능한 주요 단지]
단지명 평형 가구수 준공연도 기존용적률 재건축용적률
목화 15~27 312 1977 215 230
삼부 27~60 866 1977 187
장미 38~64 196 1978 224
화랑 33~51 160 1977 219
대교 26~50 576 1975 205
한양 31~65 588 1975 252
시범 18~48 1,584 1971 172
삼익 40 360 1974 256
은하 40 360 1974 256
미성 26~54 577 1980 188
광장 34~60 744 1978 187
서울 50, 69 192 1976 194 400
수정 23, 50 329 1976 291
공작 14~38 373 1976 243
진주 17~33 376 1977 196 210




<부동산써브 객원기자 허 준>