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우리아파트 게시판에서 김상명(kdbkim) 회원님께서 등록해 주신 독립된글을 답변글로 옮긴 글입니다.
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[위의 글과 이 글은 모두
양천구 "갈매기"님의 글을 다시 옮긴 것입니다. 감사합니다]

(위에서 계속)

근거 약한 거품가격론

금리를 인상해도 아파트 값이 오른다. 그간의 예를 보면 금리 인상과 주택가격 하락의 상관관계가 뚜렷하지 않다. 일반적으로 금리가 인상되어 주택투자에 대한 기대수익률보다 높아지면 금융비용이 부담스러워 다른 투자 상품을 선택한다. 그러나 주택가격이 오를 것이라는 기대심리가 강하고 예상수익률이 인상된 금리보다 높다면 영향을 미치지 않는다. 더욱이 금리 인상폭이 작다면 금융비용 부담과 투자심리 위축효과가 크지 않아 주택가격에 큰 영향을 미치지 않는다. 아파트 값 파동을 겪었던 1987~91년에 3년 만기 회사채 금리가 12%에서 18%로 높아졌지만 아랑곳하지 않고 아파트 값이 올랐다.

강남 아파트 값을 안정시키기 위해선 재건축 규제를 완화해야 한다. 재건축 용적률을 높이고, 소형 평형 의무공급 비율을 낮춰 중대형 아파트의 공급을 확대해야 한다. 서울은 택지가 바닥났기 때문에 주택공급을 확대하기 위해선 용적률을 높이는 것 외에 다른 방법이 없다. 품질이 좋은 새 아파트로 주거이동이 이뤄져야 하고, 중대형 아파트 공급이 증가해야 한다. 이 두 가지를 충족시키지 않으면, 주택! 거래허가제를 실시한다거나 탄력세율을 적용해 양도세율을 82.5%까지 높인다고 해도 아파트 값을 안정시키지 못한다.

부동산 전문가들은 거래량과 가격동향으로 주택경기를 진단하는 ‘벌집 순환모형’을 통해 앞으로 주택경기가 침체될 것이라고 여러 차례 예측했다. 그러나 현실은 매번 다르게 움직였다. 가격과 거래량으로 미래 주택 가격을 예측하는 ‘벌집 순환모형’은 정부가 시장에 개입하지 않는 선진국에서 활용하는 이론이다. 주택가격을 안정시키기 위해 정부가 이런저런 대책을 발표하는 한국에선 맞지 않는다. 예컨대 정부의 부동산 대책이 나오면 자연히 거래량은 준다. 일시적인 현상을 근거로 앞으로 가격이 떨어질 것이라고 예측하는 것은 ‘혹세무민’하는 행위다.

또한 부동산 전문가를 자처하는 사람들은 아파트 값이 오를 때마다 주관적으로 ‘거품가격’이라고 확대 해석했다. 정말 그럴까. 아파트 값 파동을 겪은 1987~91년과 비교해보자. 국민은행이 조사한 것에 따르면, 1987년 8월부터 1991년 4월까지 서울 아파트 매매가격지수(평균 상승률)는 130% 올랐다. 반면 2001년 1월부터 2005년 8월까지 아파트 매매가격지수는 ! 70% 상승했다.

외국과 비교해도 많이 오른 것이 아니다. 1997년부터 2004년까지 7년 동안 주요 국가의 주택가격 상승률을 살펴보면 아일랜드가 187%, 스페인 149%, 영국 139%, 호주 112%, 미국은 65%가 올랐다(일본은 24% 하락). 한국은 같은 기간 21% 올라 비교 국가에 비해 낮은 수준이다. 상식적으로 볼 때 주거수준이 상대적으로 열악한 한국의 주택가격 상승률이 더 높아야 하는데 오히려 주거 환경이 좋은 선진국의 주택가격이 더 많이 오른 것이다.

주택가격에 정가(定價)는 없다. 다른 상품과 마찬가지로 수요와 공급에 따라 결정된다. 수요가 공급을 초과하면 주택가격이 오른다. 품질이 좋고 투자가치가 높은 새 아파트로 옮기려는 교체수요가 증가하고 있고, 소득이 증가해 중대형 아파트 수요가 증가하고 있는데 공급이 부족하다면 아파트 값이 오를 수밖에 없다. 그리고 단기간에 수급 불균형을 개선할 수 없기 때문에 서울 아파트 값은 2008년까지 오를 것이다. 요인은 다음과 같다.

첫째, 강남의 기존 아파트 대부분이 입주한 지 20년이 넘어 신축 아파트에 대한 수요가 넘친다. 그리고 주거환경이 좋은 강남지역에서 살려는 ! 대기수요가 증가하고 있다. 새 아파트 수요가 증가하고 있는데 재건축 규제를 강화하면 공급물량이 감소하기 때문에 재건축을 추진하는 아파트의 희소가치가 높아지게 된다. 대기수요가 뒷받침되므로 분양가격을 높게 책정하면 주변 아파트 값에 영향을 미친다. 뒤이어 주변 아파트 값이 오르면 사업성이 높아진 재건축 아파트 값이 또다시 오르는 악순환이 반복된다.

개발할 택지가 별로 없는 서울에서 재건축을 통해 공급되는 주택비중은 40~50%에 이른다. 강남지역 아파트 값이 안정돼야 서울 전체 아파트 값이 안정되는데 재건축 규제강화로 공급물량이 감소한다면 결과는 뻔하다. 그리고 재건축 추진절차를 까다롭게 만들어 사업추진이 늦어져 공급부족 현상이 장기화하고 있다.

둘째, 서울의 주택공급 실적이 2002년 이후 해마다 크게 감소하고 있다. 2002년에 1 5만9767가구를 공급했는데 2003년 11만5755가구, 2004년 5만8122가구로 공급이 큰 폭으로 감소했다. 올해도 7월까지 1만9872가구를 공급하는 데 그쳤다. 주택공급 실적이 급격히 감소한 이유는 재건축 안전진단기준을 강화하고 추진절차를 까다롭게 만드는 등 재건축 규제를 강화했! 기 때문이다. 2002년에 15만9767가구의 주택을 공급했지만 주택유형을 살펴보면 다세대주택이 10만418가구로 전체 공급물량의 63%를 차지했다. 양은 증가했지만 질이 낮아졌다.

양은 증가, 질은 저하

셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다. 중·장년층 인구비중은 1970년에 전체 인구의 22.7%였으나, 1985년 이후 큰 폭으로 증가해 2000년에는 37.5%로 높아졌다. 34세 이하의 청년층에 비해 35~64세의 중·장년층은 부(富)의 축적기간이 길어 주택 구매력이 높고, 투자의욕도 강해 주택수요가 가장 왕성한 연령층이다. 그리고 딸린 식구가 많아 주택 소유욕이 크고, 교통이 편리한 곳보다 주거환경이 좋은 곳을 선호한다. 따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.

넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상 진척된 후 일반 분양하도록 한 것도 가격 상승 요인이다. 서울은 전역이 투기과열지구로 지정됐기 때문에 후(後)분양제를 시행해야 한다. 전체 공정이 80% 이상 진척되려면 2년 정도 걸리기 ? ㏏??재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는 공백기가 생긴다. 이때 값이 오른다. 후분양제 적용을 받는 재건축단지 중 사업추진이 빠른 반포 주공 2, 3단지가 2008년 하반기에야 분양될 것으로 보인다.

후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이 감소하는 것은 아니다. 그러나 조합원 지분 전매가 제한된 상태에서 분양시점이 늦춰져 2~3년 동안 청약 및 매입기회가 차단되면 수요자들이 심리적으로 영향을 받을 것이다. 서울에서 동시분양을 통해 공급되는 아파트 가운데 60~80%가 재건축 물량이다. 후분양제 시행으로 신축아파트에 대한 수요가 넘치는 강남지역에서 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는다면 가격상승 요인으로 작용할 것이다.

그렇다면 구체적으로 어디가 얼마나 오를 것인가. 아파트 가격은 도로, 전철, 학교, 공원 등 주거환경의 쾌적성과 만족도, 그리고 집단심리에 의해 매겨진다. 아파트 값 상승은 지역 대표성이 있고, 단지규모가 크고, 입지조건이 좋은 새 아파트가 주도한다. 재건축아파트는 대부분 생활기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 신축되기 때문에 가! 격상승에 대한 기대심리가 높다. 특히 낡은 아파트가 밀집한 강남지역은 새 아파트에 대한 수요가 넘치기 때문에 재건축아파트의 자산가치가 높다. 그리고 소형보다 희소가치가 있는 중대형 아파트의 투자가치가 높다. 이런 점에서 강남(개포·대치·도곡), 잠실(주공·장미아파트 등), 반포 3대 강남권역은 가장 가파르게 오를 것이다.

5차 아파트 파동 진행 중

그 다음으로 아파트 가격 상승이 예상되는 곳은 일산지역이다. 이유는 파주 신도시의 후광효과 때문. 올해 말 파주 신도시 일부인 운정지구가 분양될 계획이었으나 여건이 안 돼 내년으로 연기됐다. 그러나 내년부터 분양되기 시작하면 일산 아파트 가격이 상승할 것이다. 판교 신도시의 분양가가 높아져 분당이 올랐듯, 일산도 이 같은 혜택을 볼 것으로 예상된다.

강남권역이 10% 오른다면 일산은 5%, 한강이남 지역은 3~4% 상승할 것으로 예상된다. 뉴타운 개발로 주목받고 있는 강북지역은 상승률(강남이 10%라면, 2% 상승)이 가장 낮을 것이다. 교통시설 등 기반시설이 잘 갖춰지지 않은 상태에서 고밀도로 지역을 개발하면 주거환경이 더 나빠지기 때문이다.

강! 남권역에서 송파구 가락지구는 신도시 개발로 혜택을 누릴 것으로 보인다. 송파 신도시에 5만 가구가 들어서면 15만명을 수용해야 하는데, 필연적으로 증가하는 교통량을 해결하기 위해 도로망이 확충될 것이기 때문이다. 이렇게 되면 아파트 가격은 올라간다.

송파 신도시와 판교 신도시를 비교한다면, 판교가 더 오를 가능성이 높다. 판교는 경부개발축(경부고속도로를 중심으로 개발되는 지역)에 있기 때문에, 개발재료가 풍부해 투자가치가 높다.

주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생하면 가격이 큰 폭으로 오르는 파동을 겪는다. 아파트 값 파동은 모두 예고 없이 찾아와 세상을 발칵 뒤집어놓았다. 그리고 시간이 흘러 마음의 상처가 아물면 까맣게 잊어버리는 ‘집단건망증’의 악순환이 계속됐다. 1970년 이후 우리는 네 번의 파동을 겪었다. 그리고 현재 ‘5차 파동’이 진행 중이다.

공통된 점은 아파트 값이 수요자의 구매력이 한계에 이르는 심리적인 가격저항선, 즉 상한선까지 올랐다는 것이다. 아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가 다시 오르는 계단식 상승세를 보인다. 그러다 정부의 주! 택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지 않기 때문에 거침없이 오른다. 계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다. 2008년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다. 현재는 1160만원 수준이다.

아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2008년 이후에 팔아라.