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최근 아파트 평형간 가격차이가 너무 심하게 벌어졌다. 이것은 1가구 다주택소유자가 내년부터 부과되는 중과세에 부담을 느껴 기존에 임대용으로 간직해 온 소형평형부터 팔기 시작한 이유 때문으로 분석된다. 또한, 국민들의 생활수준 향상으로 넓은 평수를 선호하는 경향 때문이기도 할 것이다. 그러나 현재 아파트 실거주 희망자 중 20평형대를 선호하는 부류는 다른 평형에 비해 가장 많은 것으로 보고되고 있다. 반면, 실거주와 투자의 겸용을 고려해서 30평형대가 현재 가장 큰 인기를 얻고 있는 것이 현실이다. 즉, 20평형대는 실수요자 위주로만, 30평형 이상부터는 실수요자와 투자자가 함께 선호하고 있어서 대형 평형으로 갈수록 평당 가격이 높게 형성되고 있는 것으로 판단된다. 

다음은, 투자 측면에서 평형별 가치 척도를 분석하여 현재 가격을 기준으로 하여 과연 중대형이 소형보다 투자 가치가 높은지 살펴보기로 하겠다.
행당동 한진타운의 예를 들어 설명하겠다.
아파트의 신축시 가치는 지분과 직접 관련 있다. 이 지분은 전용면적에 대한 비율로 산정되는데 현재 한진타운의 평형별 대지지분은 다음과 같다. (소숫점 이하는 평방미터와 평수 환산 과정에서 미소한 차이날 수 있으나 무시할 수 있음.)
26평형 : 7.818평 (용적률 230% : 7.818x2.3 = 약 18.1평)
33평형 : 11.044평 (용적률 230% : 11.044x2.3 = 약 25.6평)
44평형 : 14.944평 (용적률 230% : 14.944x2.3 = 약 34.6평)
전체면적 : 7.818x748세대+11.044x805세대+14.944x570세대 = 2만 3천여평(현재 한진타운 총대지는 약 2만 3천여평입니다.)

현재 33평형 평균가격을 5억으로 가정했을 때 지분율 기준으로 다른 평형의 가격을 산정하면
26평형 : 3억 5천만원
44평형 : 6억 7천만원 으로서 평형별 약 1억5천만원 차이 나는 게 정상이다. 그런데 현재 평균시세를 보면 26평형의 경우 2억7천 정도, 44평형대는 7억을 넘어가고 있다. 평형별 가격차이는 분명 지분율과 비례하지 않고 평수가 넓을수록 가격차가 심해지고 있는 것을 알 수 있다. 
여기서 언급하는 지분율은 재건축시 각 평형별 자산가치 산정의 지표로서 훗날 재건축시에는 필요 평형에 의해 지분 병합 및 분할시 매매의 기준으로 사용되는 아파트의 실제적인 가치가 된다. 

아파트는 시간이 지나면서 노후화되어 불량주택에 대한 대처방법을 찾게 되는데, 그 방법으로서 리모델링을 거치거나 바로 재건축을 추진하게 된다. 오늘날 재건축 규제가 강하여 재건축을 추진하는 게 쉬운 일은 아니지만 아파트는 세월이 지나면 재건축을 겨냥하여 재건축심리가 형성되고 이에 따라 시세가 형성되게 된다. 이와같이 재건축심리가 작용할 때쯤이면 현재와 같은 평형별 인기도는 큰 의미가 없고 대지 지분율에 의해 평형별 가격이 매겨지게 되는 것이다. 그러므로 현재 30평형대의 54%, 40평형대의 37%에 불과한 20평 형대 가격은 훗날 아파트의 노후화에 따라 재건축 심리가 발생되는 시점에는 30평형대의 71%, 40평형대의 52%로 가격이 상향 조정된다는 결론에 도달하게 된다. 단, 보유기간 중 평형별 주거공간의 혜택과 관리비용 등은 평형별 특징으로 별도로 평가할 수 있다. 

아파트를 보유한 사람은 그 아파트를 통해 미래를 꿈꾸게 된다. 그래서 아파트를 선택할 시에는 결국 미래가치가 중요한 요인이 되는 것이다. 이런 관점에서, 현재 지분율 대비 가격이 현격하게 저평가된 20평형대는 30,40평형대보다 더 희망적이고 미래지향적이라서 시간이 흐를수록 더 매력적으로 된다는 것을 알 수 있다. 현싯점에서, 30평형대는 분명 20평형대에 비해 매력있고 선호하는 평수인 것은 사실이다. 그러나 요즘처럼 소가족이 생활하는 경우 20평형대에서도 충분히 살만하고 앞으로 인구감소와 노년층 증대 및 생산연령 감소현상은 20평형대의 수요계층을 두텁게 유지시켜 줄 것이다. 그리고 시간이 흐를수록, 노후도가 심화될수록 노후아파트를 전세 주고 다른 아파트에서 살 확률이 높아지게 되는데, 이 때에도 중대형보다는 소형이 전세 놓기 훨씬 유리하다는 것을 주위 노후아파트의 사례를 통해 잘 알 수 있다.

아파트의 가격은 지분만큼만 차이나는 게 정상이다. 요즘 이상할 정도로 벌어지고 있는 20평형대와 30,40평형대와의 가격차는, 훗날 미래가치가 재건축으로 촛점이 맞춰질 때쯤이면, 20평형대가 가격차이를 극복하고, 정상적인 가격 차이를 형성할 수 있을 것으로 확신한다.
쉽게 말해 지금 33평형의 가격이 26평형의 두 배라고 가정하고 조만간 3배까지 치솟는다고 가정해도 종국적인 재건축 심리가 발생되는 시점에서는 1.4배 정도의 공식적인 갭으로 줄어들게 되는 당위성이 따른다. 

지금 재건축에 대한 규제가 강하다. 그러나 조만간 정권이 바뀌면 어떤 정책이 펼쳐질 지 모른다. 자고로, 부동산은 지식이 아주 해박하여 여기저기 옮겨 다니지 못 할 바에야, 어설프게 손 대느니, 차라리 한 곳에 고정해 있으면 언젠가는 이익이 생기는 법이다. 지금 중대형평형의 가격이 급상승하고 있는 것에 대해 우려하지 않는 사람이 없을 것이다. 설령 중대형에 거주하는 분들도 불안감을 저버릴 수는 없을 것이다. 투기꾼이거나 집 팔아서 당장 자금을 전용할 사람이 아니면 집값은 안정적으로 상승하기를 바랄 것이다. 일 주일 사이에 수 천만원 상승하고 있는 게 분명 정상적인 상승은 아닌 듯 싶다. 언젠가는 터질 고무풍선처럼, 선진국 미국이나 일본이 이미 경험한 바 있는 부동산 위기가 우리에게 없으란 법이 없다. 그리고 현정부의 부동산 정책이 너무 많이 실패했고 가격이 너무 상승했다. 다음 정권에서는 부동산 가격 안정을 분명한 공약 사항으로 내세울 것이고 여기에 여러 가지 제도를 마련할 것으로 예측된다. 

평형간 적정 가격차이를 유지하 던 때에 30,40평형대 구입한 분들은 큰 문제 없겠지만 최근의 중대형 위주의 상승 분위기에 편승하여 능력에 맞지 않게 무리하게 대출받아서 30,40평형대를 구입한 분들은 이미 언급했듯이 종국적인 지분율 이상의 차이는 고스란히 풍선으로 터질 가능성을 배제할 수 없으며 터지지 않더라도 재건축심리가 발동될 때는 결국 20평형대와의 차이는 지분차이로 결판이 나게 된다는 것을 알아야 할 것이다.
정부에서 강력한 부동산대책으로서 대출금리 인상 카드를 들고 나오면 부동산시장에는 회오리바람이 앞당겨 몰아 칠 수도 있을 것이다. 

현재 진행 중인 평형별 급격한 가격 차이는 내년 초까지는 지속될 것으로 예견한다. 그러나 내년 봄 쯤 1가구 다주택 소유자들의 소형 매물이 거의 소진되고 나면 소형의 가격도 스프링 효과에 의해 중대형을 많이 따라 잡을 것으로 예측한다. 몇 년 전과 같이 평형별 지분율에 의한 합당한 가격 차이가 형성될 때까지 소형의 가격이 오르거나 중대형의 가격이 내릴 것으로 예견된다.

한진, 대림과 같은 지하철 초역세권의 20평형대는 임대 놓기도 편하고 실거주하기도 무리없다. 조만간 왕십리 민자역사와 분당선이 완공되고 왕십리 부도심이 무학여고 인근까지 형성될 것이고, 대현산에 생태공원 조성되고 뚝섬에 현대사옥 등과 같이 대기업이 유치되면, 행당역의 20평형대는 보유가치가 더욱 상승할 것으로 관측된다. 그렇게 보유하고 있다가 20년이 경과되면 재건축이 되지 않더라도 재건축 심리를 기준으로 아파트 가격이 형성될 것이다. 그 때 되면 20평형대와 30평형대의 가격 차이는 지금의 이상한 현상을 벗어나 지분율 차이에 따라 합리적으로 형성될 것이라고 확신한다.