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중앙일보 주장 대로 3월 이후에 강남3개구가 5.7% 올랐다고 믿으세요?
누가 보아도 하락 내지는 보합인데, 올랐다구요?
 
결국은 중앙일보를 신뢰하는지, 아니면 건설교통부를 신뢰하는지의 문제입니다. 통계의 조작을 지시할 만큼 참여정부가 힘이 있다고 믿으세요?
요즈음 공무원들이 부당한 지시에 따라 거짓통계를 낸다고 믿으세요!

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강남3구 실거래가 5.7% 올랐다는 중앙일보의 주장은 심각한 통계왜곡 
 
 
▲ 보도내용('06.8.29 중앙일보 1면, 8면) 

ㅇ 강남3구 아파트 실거래가 5.7% 상승 

▲ 해명내용 

ㅇ 건설교통부는 실거래가의 흐름을 분석한 것이고, 중앙일보는 통계 처리한 것임. 

ㅇ 건설교통부는 전체 실거래가 신고내역(전국 : 37,350 평형, 23.7만건, 강남3구 : 1,794 평형, 8,610건)을 대상으로 평당 평균거래가격의 흐름을 분석하였으나, 중앙일보는 전체의 극히 일부에 불과한(114개 평형, 183건) 자료를 통계적으로 계산 

ㅇ 실거래가 자료는 국민은행 통계와 달리 표본설계를 하여 조사되는 것이 아니고 자연발생적으로 거래된 자료이므로 전체 아파트 가격의 변동을 나타내는 데는 한계가 있음 (8.25 배포한 보도자료 3쪽에서 기 설명) 

ㅇ 따라서 실거래가 자료를 가지고 가격 흐름을 분석하면서 그 중의 일부만을 택하여 분석하게 되면 전혀 터무니없는 표본 선택의 오류를 범하게 되므로, 전체 자료를 분석 한 후 그 흐름의 방향성을 파악하는 것이 올바른 분석 방법임 

(중앙일보 주장의 오류) 

(1) 실제로 같은 시기에 거래된 동일 단지, 동일 평형의 경우에도 층, 향, 내부수리 상태에 따라 최고 20～30%의 가격 차이가 있을 수 있음 

- 따라서 3월에 이어 6월에도 특정 평형의 거래가 이루어 졌다고 해도 개별 아파트의 특성이 다르기 때문에 동일하지 않은 표본이 될 수밖에 없으며, 이런 상태에서 중앙일보처럼 3월과 6월의 가격 차이를 비교 분석하는 것은 심각한 오류가 발생하게 됨. 

 (예) 3월에 거래된 아파트가 1층으로서 3억원에 거래 - 6월에 거래된 아파트는 로얄층으로 4억원인 경우 : 중앙일보 방식은 33% 상승으로 계산 

(2) 강남 3구의 경우 총 1,794개의 단지평형이 있는데 중앙일보는 이중 3월과 6월에 거래가 이루어진 114개의 극소수 표본만을 분석하는 오류를 범하였음 

(실거래가 자료의 한계 및 분석 방법) 

ㅇ 실거래가 자료는 아직까지 거래량 축적이 적어 표본 설계가 불가능하며, 이런 경우 발생한 거래 전체를 대상으로 분석하는 것이 불가피함 

ㅇ 다만, 건교부는 특정 평형(예 : 은마 31평)이 많이 거래됨으로써 전체 평균에 미칠 수 있는 영향을 최소화하기 위하여 각 평형별 평균 거래가격을 도출 한 후, 이를 기본단위로 하여 전체 평균을 분석하였음(8.24 보도자료 3쪽 기 설명) 

ㅇ 전체 거래를 대상 으로 분석할 경우 월별로 특정 평형의 거래가 발생하기도 하고 그렇지 않은 경우가 발생하나(예: 3월에는 타워팰리스가 거래되었으나 6월에는 거래되지 않는 경우), 이는 시장 상황에 따라 무작위적으로 이루어지는 것이기 때문에 그 자체가 시장상황을 반영하는 좋은 자료가 됨 

ㅇ 실제로 6월에는 거래가 격감하면서 3월에 비해 상대적으로 저가 아파트가 많이  거래됨에 따라 국민은행 통계나 일반 시세자료보다 실거래가 평균 거래가격 하락 폭이 크게 나타난 것임. 이러한 결과는 건교부가 인위적으로 통계를 왜곡한 것이 아니라 시장이 하락기에 접어들었다는 것을 기존의 일반 통계자료보다 오히려 더 잘 설명해주는 것임. 

ㅇ 중앙일보 주장처럼 분석대상의 동일성을 유지하기 위하여 인위적으로 3월과 6월에 동시에 거래된 경우만을 비교할 경우 1) 시장상황의 변동을 인위적으로 무시하게 되고 2) 동일 단지평형이라고 하더라도 시장에서는 다른 물건으로 취급되는 것을 비교하는 오류를 범하게 됨 

ㅇ 이상과 같은 이유에서 건교부는 1) 특정 단지평형의 과다 거래에 따른 치우침을 방지하기 위하여 단지평형별 평균을 우선 구한 후, 2) 일체의 가감 없이, 거래가 발생한 전체 단지평형을 대상으로 하여 월별 평균 거래가격을 분석한 것임 

   * 단지평형별 평균가격을 구하지 않고 전체 거래를 단순 평균 했을 경우에는 하락폭이 더 크게 나타났음 


ㅇ 건교부는 상반기 중의 아파트 실거래가를 공개하면서 참고자료로 분석 내용을 제공하였는데, 그 모두에 분석 방법과 그 한계를 소상히 설명하였음에도 불구하고, 언론 기관이 극히 제한된 자료와 올바르지 않은 방법을 바탕으로 국민들을 오도할 수 있는 보도를 한 것은 심히 유감스러움 


토지기획관 박상우 


문의 : 토지기획관 부동산정보분석팀 ☎ 02-2110-8869, 8872  ajk5000@moct.go.kr 

(파일이름:중앙해명자료.hwp)