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목동 5단지 27평형은 1억 4천 500만원 정도의 재건축 미래가치가 포함된 가격입니다.

이 값은 강남구의 가장 선호도가 높은 도곡동과 대치동을 모델로 하였습니다.


다음은 알고리즘 및 산출근거입니다.

재건축의 기대치를 구하려면 유사지역의 재건축이 없는 유사 평형대의
매매가 대비 전세가율을 알아보고,
목동 27평형의 전세가에 매매가 대비 전세가율을 곱하면,
그 값이 재건축 기대가 없을 때의 가격이 됩니다..

그리고, 재건축 기대치는 현 시세에서 재건축 기대가 없을 때의 값을 빼면
그 값만큼 재건축으로 인해 올라 있는 가격으로 정의 됩니다.

기본적인 알고리즘은 다음과 같습니다.

R (유사지역 매매가대비 전세가율)= ( ∑ M / ∑ J )
X (재건축 기대치) = m - ( j * R )

여기서
X = 재건축 기대치
M = 유사지역 매매가
J = 유사지역 전세가
R = 유사지역 매매가 대비 평균 전세가율
m = 현재 목동 27평 시세
j = 현재 목동 27평 전세가


목동신시가지와 비교될만 한 곳은 강남구 밖에 없다고 보고,
신뢰성을 높이기 위해 강남의 최고 인기지역을 중심으로 검토해 보았습니다.
강남의 최고 인기지역은 도곡동과, 대치동으로
그중 27평형과 유사한 평형에서
재건축 기대가 없는 아파트를 대상으로 전수 조사하였습니다.
자료는 국민은행시세표를 이용하였고, 일반가격을 채택하였습니다.

그 결과,
위치, 아파트명, 평형, 매매가, 전세가, 매매가 대비전세가율을 보면 다음과 같습니다.

1. 도곡동 경남 (25) 41000 19250 2.12
2. 도곡동 삼성레미안(24) 55500 27000 2.05
3. 도곡동 매봉삼성 (25) 47000 17000 2.76
4. 도곡동 매봉삼성 (28) 58000 20000 2.9 (최고치)
5. 도곡동 역삼우성 (28) 47000 17000 2.7
6. 도곡동 타워펠리스(29) 69000 29000 2.37
7. 도곡동 현대 비젼21(27) 16500 10850 1.5
8. 대치동 현대 (26) 40500 18000 2.25
9. 대치동 삼성레미안 (26) 49000 23000 2.13
10. 대치동 세영 팔레스타운(27) 46000 25000 1.84
11. 대치동 테헤란 대우 아이빌 (27) 26500 20750 1.28 (최하치)

여기서 오차를 줄이기 위해 매매 대비 전세가율의 값 중에서 최하치와 최소치를 탈락 시키고, 나머지 매매 대비 전세가율을 평균하여 평균 매매대비 전세가율로 정하였습니다.

평균값에 대한 유의성 검정을 하여야 하나,
학문적인 것이 아니고 개략적 추정치를 보기 때문에 생략하였습니다만, 경험상 유의한 것으로 보입니다.

여기서 매매가 대비 전세가율의 평균 (R)은 2.191 ( =19.72 / 9 ) 가 됩니다 .

따라서 목동 27평형의 재건축 기대치는
국민은행 시세로 목동 5단지 27평의 8월 25일 시세는 일반거래가로 매매가가 45,750만원,
전세가 14,250만원으로 보고 (국민은행 시세가 가장 권위 있음)

X (재건축 기대치)
= m - ( j * R )
= 45750 - (14250 * 2.191)
= 45750 - 31222
= 14528

그 결과 목동 5단지 27평형의 경우
현재 1억4천500만원의 재건축 기대가격이 포함되어 있고,

재건축 기대가격을 빼면, 즉 재건축 미래가치를 빼면
현재 적정 가격은 3억 1000만원 정도로 추산됩니다.

여기서 한계는 목동과 똑같은 지역을 대상으로 해야 하나, 실제로는 그런 지역은 없기 때문에 목동의 가치와 비슷한 강남의 대치동과 도곡동을 대상으로 하였습니다. 따라서 개략적인 추정치로 생각하면 되겠습니다.



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