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다들 아시다시피 1가구 1주택 비과세 요건을 만족하는 경우 양도소득세가 일반적으로 비과세되나, 양도가액이 6억 이상인 주택은 1가구 1주택에 해당하더라도 양도가액중 6억을 초과한 부분에 대하여는 양도소득세가 과세됩니다. 즉, 취득가액이 6억을 초과했는지는 고려요소가 아니고 양도가액이 6억을 초과하면 6억을 초과한 부분에 해당하는 양도차익에 대해서만 과세하는 것입니다.

따라서, 님이 가정하신 예를 통해 양도소득세 계산을 하면 다음과 같이 계산됩니다.

양도가액= 9.5억원
취득가액= 7.5억원
필요경비= 38.5백만원(취등록세, 부동산 수수료 등)
양도차익= 161.5백만원 (= 9.5억-7.5억-38.5백만)
과세대상 양도차익 = 161.5백만원x3.5억/9.5억 = 59.5백만원(a)
장기보유특별공제 = 59.5백만원 x 10% = 5,950,000원(b)
양도소득기본공제 = 250만원(c)
양도소득과세표준 = 51,050,000원(a-b-c)
양도소득세 = 51,050,000 x 26% -4,500,000 = 8,773,000원
주민세 = 8,773,000 x 10% =877,300원

따라서, 총세부담액은 9,650,300원이 됩니다.