꺾일줄 모르는 집값… 지분 한평 값은
매일경제 2006-04-13 08:11:00
서울 강남 고급 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있다. 정부가 고강도 부동 산대책을 잇따라 내놓고 있지만 도곡동 타워팰리스, 대치동 동부센트레빌, 삼성동 아이파크 등은 최고 평당 6000만원을 호가하고 있다. 종합부동산세 등 눈덩이처럼 불어나는 세금 부담도 아직까지는 최상류층을 움직이기에는 역부족인 듯 보인다.
하지만 수급 문제를 떠나 땅 건물값 등 본질가치 측면에서 따져보면 강남 아파트값 이 과대평가돼 있다는 목소리도 적지않다.
매일경제신문이 12일 도곡동 타워팰리스(주상복합), 대치동 동부센트레빌(일반 아 파트), 압구정동 한양7차(재건축아파트), 용산 한강로 주상복합 예정지(재개발) 등 주거 유형별 대표 상품을 대상으로 대지 지분 값어치를 조사했다. 분석을 단순화하 기 위해 건물값은 제외하고 현 시세를 등기부등본에 나와 있는 대지지분으로 나누 는 방식을 택했다.
이에 따르면 타워팰리스 68평형은 대지지분 평당 값이 무려 4억원, 대치동 동부센 트레빌 45평형은 1억6042만원에 달하는 것으로 나타났다. 한국감정원 관계자는 "건 물은 어차피 20~30년만 지나면 감정평가액이 제로(0)로 떨어진다"며 "땅 감정가라 는 측면에서만 보면 강남 집값에 상당한 거품이 있는 게 사실"이라고 말했다.
◆타워팰리스 땅 1평 = 4억원
= 도곡동 타워팰리스 68평형 남향 로열층 시세는 현재 30억원을 호가한다.
하지만 이 아파트 등기부등본에 나와 있는 대지 지분은 고작 7.36평에 불과하다. 나중에 혹시 건물이 헐릴 경우 소유주 앞으로 남는 땅은 이것밖에 안된다는 뜻이다 .
순수하게 땅만 놓고 보면 평당 4억760만원을 깔고 앉아 살고 있는 셈이다. 후하게 쳐서 인근 나대지 시세를 평당 1억원으로 잡더라도 4배 이상 비싼값이다.
물론 국내 최고 수준이라는 타워팰리스 시세에는 땅값뿐만 아니라 건물과 브랜드 값어치, 최상류층에 끼어 산다는 자존심과 희소성, 우량한 학군 등 다양한 요소가 녹아 있다.
하지만 건물값은 최고급이라고 해도 건축비에 견줘보면 평당 600만~700만원이면 충 분하다.
게다가 수명이 100년 이상인 철골조 주상복합도 20~30년만 지나면 건물분 감가상각 은 거의 끝난다는 게 감정평가업계 지적이다.
결국 땅값 1억원을 제외한 나머지는 대부분 브랜드와 학군, 최고 아파트라는 명성 값이라고 볼 수 있는 셈이다.
한 부동산 전문가는 "수십년 뒤 재건축할 때 값어치를 고려한다면 주상복합이 일반 아파트보다 불리한 게 사실"이라고 말했다.
◆용산 재개발지분 7천만원
= 재개발 지분값이 가장 비싼 곳은 초고층 주상복합단지가 들어설 서울 용산 한강 로 3가 국제빌딩 주변 특별계획구역이다.
강남권 큰손들의 입질이 끊이지 않는 이곳에선 대로변 상가 주택 지분이 평당 6000 만~7000만원, 주택은 평당 4000만~5000만원을 호가한다. 서울시가 최근 이곳 2만77 69평에 지상 21~40층 주상복합 판매시설 등 7개동을 짓는 도심 재개발구역 지정안 을 통과시켰기 때문이다. 인근 S공인 관계자는 "사업지 내 3종 주거지가 최근 상업 용지로 바뀌면서 지분값이 평당 1000만원 이상 껑충 뛰었다"며 "그래도 매물이 없 어 거래가 거의 안 된다"고 말했다.
이곳 정비사업추진위 관계자는 "상반기에 시공사를 선정하면 주상복합 등은 내년 말 착공해 2011년 말이면 입주할 수 있을 것"이라고 밝혔다.
이 관계자는 "현재 지분 20평짜리 주택이 있으면 나중에 45평형 아파트를, 40~50평 짜리 상가주택은 주상복합아파트와 상가를 각각 하나씩 받을 수 있을 것으로 보인 다"고 덧붙였다.
'강북 재개발은 저가 투자상품'이라는 선입견도 용산 한남동 뚝섬 등 소위 서울시 '강북 U턴 프로젝트' 핵심지역을 중심으로 깨지고 있는 셈이다.
◆대치 센트레빌 1억6천만원
= 주상복합보다는 못해도 최근 입주한 강남 새 아파트들도 지분 평가액이 높기는 마찬가지다.
최근 1년 새 완공된 재건축아파트들은 대부분 용적률이 300%를 웃돌아 층수는 높은 대신 대지지분은 적기 때문이다.
강남권 최고가 아파트 중 하나인 대치동 동부센트레빌 45평형은 대지지분이 14.9평 에 불과하다.
요즘 시세가 24억원에 달하는 점을 감안하면 대지지분 평당 값어치가 1억6042만원 에 이른다.
최근 입주를 마친 영동 주공 재건축단지와 도곡 렉슬, 내년 초 입주하는 도곡 주공 2차 재건축(현대 아이파크) 등도 대지지분 1평당 시세가 1억원을 훌쩍 뛰어넘는다.
대치동 동부 센트레빌 인근 A중개업소 관계자는 "새 아파트는 대지지분을 보고 고 르는 사람이 드물지만 땅 값어치에 비해 집값이 비싼 것은 사실"이라며 "그래도 들 어오겠다는 대기자들이 많아 쉽사리 가격이 빠질 것 같지는 않다"고 말했다.
◆압구정 한양 재건축중 최고
= 재건축아파트는 투자 때 대지지분과 허용 용적률을 가장 먼저 따진다.
하지만 지분 평당 시세는 새 아파트나 주상복합보다 낮은 수준이다. 재건축을 앞둔 노후 아파트의 현재 건물값이 사실상 제로(0)라는 게 가장 큰 요인이다.
그러나 최근 3~4년 새 재건축 값어치가 높아지면서 대지 지분값도 덩달아 크게 뛰 었다.
부동산정보업체 닥터아파트가 조사한 결과 서울시내 재건축아파트단지 가운데 평당 대지지분이 가장 비싼 곳은 압구정동 한양 7차 46평형으로 나타났다. 대지지분 25. 3평에 시세가 18억5000만원이어서 대지지분 평당 값어치가 7301만원에 달한다.
땅 1평값이 웬만한 강북 20평형대 아파트 전세금과 맞먹는 셈이다. 대치동 은마, 개포 주공, 고덕 주공 등 초기 단계 대규모 재건축단지들도 대지지분 가격이 평당 5000만~6000만원에 달한다.
[설진훈 기자 / 김태근 기자]
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등록일 2006/04/13 | 조회 1402 
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교원평가제 해야지 집값이 오릅니다!!!
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