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목동- 10년 미래를 준비하는 분둘에게 드리는 조언
<<아파트 속에 숨어 있는 대지의 가치와 대지지분의 힘>>
땅은 거짓말을 안한다.아파트도 땅이다 그러므로 땅을 사라.
더욱이 건물의 감가상각이 거의 다 끝난 20년이 넘은 아파트는 대지의 크기가 곧 가치이다.
땅의 미래가치는 우선 입지와 땅의 효용에 있다.
동일한 입지에 동일한 대지의 크기라면 대지의 가격은 거의 동일할 것이다.
다 같은 아파트라도 용적율은 천차만별이고 그 용적율이 현재 그 아파트의 땅의 크기를 말한다.
대지의 효용은 주택지의 종세분화(1종,2종,3종)가 말해준다.
동일한 평수의 아파트라도 용적율이 다르다는 것은 그 아파트가 지니고 있는 현재의 대지크기를 말하고 대지의 크기는 변하지 않는 땅의 가치를 말한다. 목동 아파트의 경우 동일한 평형에서도 단지별로 용적율이 다른것은 그만큼 대지지분에 차이가 있다.
예를 들어보자
5단지 117% 용적율의 35평과 6단지 139% 용적율의 35평을 비교해 보자
동일한 평형에 실평수라는 거주면적은 같다 하더라도
5단지는 대지지분29.9평이고
6단지는 대지지분이 25.2평이다.
즉 4.7평의 차이가 발생한다.
이를 금액으로 환산하면 지가가 평당 3,000만원 이라면 14,100만원의 차이가 있다.
즉 6단지35평의 가격이 9.5억이라 할 때 5단지 35평은 10.9억이어야 동일한 가격이라 할 수 있다.
목동은 117%~164%까지 다양한 용적율이 있음을 먼저 알고 매수 시 적극 검토 고려하여야 할 사항이다.
참고로 9단지의 용적율 138%는 38평의 경우에는 27.5평으로 외형평형은 38평이나 대지지분은 5단지 35평 대비 2.4평 작다. 즉 금액적으로 7,200만원의 대지지분 차이가 발생함을 알아야 할 것이다. 그럼 9단지 38평이 10억이라 한다면 5단지 35평은 최소한 10.7억이어야한다는 것이다.
강남의 아파트가 철저하게 대지지분에 따라 가격이 움직이는 것에 비하여 목동이 그렇치 않은 것은 좀 의아스러운 부분이다. 아마도 그것은 인터넷에서 부지런히 활동하는 9단지 네티즌(?)의 힘인듯하다. 그러나 반대로 철저한 분석을 하는 이들에게는 다시없는 매우 좋은 기회일 것이다.이렇게 아파트의 속에 숨어 있는 대지(땅)의 가치를 아는 사람만이 탁월한 미래를 선택받을 가능성이 높다하겠다.
한가지 더 사례를 들면 13단지 45평은 용적율 161%에 대지지분은 27.9평이다 대략 가격이 14억이라면 당신은 대지지분이 5단지 35평보다 2평이나 작은 곳에 4억이상을 지불할 것인가 그럴 가치가 있는가?하는 질문은 한번 해보는 것도 좋을 것이다. 대지지분이 2평이나 더많으며 가격도 더 싼 곳에 투자하는 것이 보통의 상식이 아닌가? 선택은 자유지만....
물론 목동 아파트 의 경우 대지지분의 절대가격이 서울시에서도 그 입지와 교육 우수성,교통 편이성등 여러 장점에 비하여 현저하게 낮은 것은 더더욱 좋은 기회가 아닐 수 없다.
서울 여타지역의 대지지분별 평당가(땅값)를 비교해 보면 쉽게 알 수 있다.
강남,서초, 송파 인근 6,500만원, 여의도 용산 5,500만원, 기타 서울시 변두리 지역 2,000~2,500만원 임을 안다면 목동의 3,000만원은 너무 터무니 ;없지 않은가?
이는 그만큼 상승여력이 있다는 것을 말함이며 최소한 대지지분 평당 4,500~5,000만원 이상이어야 합리적인 가격이라 할 수 있을 것이다.(여기서 13단지 45평은 대지지분당 평당가가 5,000만원에 육박하고 있기도하다)
이러한 목동의 저평가가 20년이 지난 목동 아파트를 작년 년말부터 금년 1월 까지 전국1위의 주간 가격상승을 일으키는 원동력은 아닐까? 일부에서 들리는 말은 강남에서 높은 용적율(180~220%) 때문에 고생한 사람들이 목동을 선취 매수하기 시작했다는 소문도 들리니 새겨들어 둘 일이다. 투자에 관한 한 냄새 맡는 능력이 탁월한 사람들이니 ...
종 세분화는 근자에 여러 신문 매체에서 이슈화 되어 더 이상 설명이 필요치 않을지 모르나 한가지 분명한 것은 미래가치에 있어 25%의 효용가치와 미래가치가 차이가 있음을 알아야 할 것이다. 즉 2종(최대 200%로 변경가능, 층고 제한됨-평균12층 이하) 3단지 35평이 10억이면 3종(최대 250%로 변경가능, 층고 제한없음) 5단지 35평은 12.5억이어야 동일한 평가가 된다는 것이다. 최근 매수한 사람들이 아이 교육을 마치는 10년 후를 바라본다면 투자가치와 미래가치는 천양지차를 보일 것임을 잊지 않아야 후회하는 일이 없을 것이다.
굳이 목동이 아니어도 2종지, 3종지, 상업지의 지가가 차이나는 것은 논, 밭, 임야의 차이와 다름이 없음을 아파트 속에서도 찾을 줄 알아야 미래가치 평가를 할 수 있을 것이다. 상업지가 대지가격이 높은것은 용적율을 600%~1300%까지 건축 할 수있기에 대지가격이 높다는 것을 안다면 2종지와 3종지의 차이는 더 이상 말 할 필요가 없을 것이다.(최근 목동에서 분양한 삼성 타워펠리스의 대지지분당 평당가는 1억에 육박한다)
급변하는 부동산 환경에서도 제대로 된 분석과 평가를 한다면 초보자라도 미래가치도 가늠 해 볼 수 있으리라 예상한다. 성공하는 투자는 자기 분석부터 철저히 하면 실패하지 않을 것이다.
<<참고자료>>
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순 위 단 지 건폐율 용적율 준공연도 재건축 종세분화
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1위 5단지 16.09 117.20 86-10 2016 ,3종(250% 가능)
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2위 3단지 18.14 122.16 86-10 2016 ,2종(200%가능)
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3위 12단지 13.88 123.20 88-10 2022 ,3종(250% 가능)
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4위 2단지 17.54 124.16 86-10 2016 ,2종(200%가능)
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5위 7단지 12.72 124.76 88-10 2022 ,3종(250% 가능)
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6위 4단지 13.74 124.89 86-10 2016 ,3종(250%가능)
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7위 11단지 12.18 124.96 88-11 2022 ,3종(250% 가능)
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8위 10단지 12.35 127.35 87-08 2019 ,3종(250% 가능)
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9위 1단지 16.84 128.90 85-12 2013 ,2종(200%가능)
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10위 9단지 14.69 138.21 87-07 2019 ,3종(250% 가능)
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11위 6단지 12.94 139.08 86-11 2016 ,2+3종
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12위 14단지 11.33 145.79 87-09 2019 ,3종(250% 가능)
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13위 13단지 16.00 161.25 88-01 2022 ,3종(250% 가능)
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14위 8단지 12.41 164.53 87-10 2019 ,1+3종
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등록일 2006/01/28 | 조회 4042 
안스럽군요..
양천구 목동 고교 수준 자료
안스럽군요..
