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소형평형의 투자가치를 놓고 말들이 많네요...

아주매님이나 보석님이 소형평형의 투자가치가 없다고 썼던 글들이 공격을 받고 있는 모습입니다.

요 아래에도 아주매님이 여전히 소형은 떨어진다는 식의 글을 올려 놓으시자 소형평수 쥔장님들이 발끈하시는 모습이시고요...

글쎄요...27평형이 8-9억 가야 20평이 6억이상 간다는 말씀은...보다 정확해야 하겠네요.(개인적으로 아주매님 좋아합니다. 정보가 빠르시고 좋은 정보를 나누어 주시는 분이니까요)

현재 압구정 한양 27평은 9억은 아니고 8억정도가 맞구요...(국민은행 시세...와우...이번주도 많이 올랐네요)
따라서...목동 27평형도 현재 기준으로 8억선까지 상승할 여지가 있다고 해야겠네요.(올라야 한다는게 아니라 올라도 이상할 것 없다는 말입니다.)

목동 27평 8-9억이 말이 되냐는 말씀...시세하고 싸우시는 말씀이군요. 존 R노프싱어의 '투자의 심리학'이라는 책을 보시면 일반인들이 예측하는 시세는 일정한 범위가 있답니다. 좌뇌(이성)의 지배를 받아 어느정도까지만을 예측한다는 거지요. --안심할 만큼만-- 하지만 실제 시세는 상상(이성의 판단)을 넘어서는 경우가 많습니다.(예를 들어, 주식 너무 빨리 팔고 후회하는 경우지요...97년 삼성전자 3만원갈때 70만원예상 할 수 있었을까요? 지금 삼성전자 주가 말도 안된다는 사람 있나요?)

목동 27평이 8억 간다는게 이상할까요? 전 가능할 수도 있다고 봅니다. 가능한게 아니라 8억이 되어도 우리는 그냥 그 시세를 받아들이고 인정해야 한다는 겁니다. 8억이 되면 그에 맞는 논리나 분석이 등장하기 마련이고 사람들은 그것이 마치 사실인양 받아들이고 인정하게 됩니다)

현재 목동 20평은 27평에 비해서 많이 시세가 떨어지는데, 그것도 결국 시차에 의한 것이지 평형별 가치가 아니라는 겁니다.(이것이 시차이기 때문에 20평형의 투자가치가 27평에 비해서 현 시점에서는 높다고 할 수 있겠네요)


***결국 제가 드리고 싶은 말씀은 평형별 가치라던지 희소성...뭐 이런식의 분석은 가격 격차의 결과를 분석하는 논리일 뿐이지 시세를 결정하는 도구는 아니다 하는 점입니다.

2001년~2002년에만 해도 대형 평수는 수익률이 높지 않았습니다. 그당시 대부분의 전문가들은 대형 평수가 공급과잉이라는 주장을 했었지요. 용인이나 이런곳에 건설사들이 마진이 큰 대형 평수를 많이 지어서 그렇다구요.
최근에는 소형평수가 수익율이 높지 않자 공급과잉 때문이고 대형평수는 희소가치로 오른답니다.

--->이 얼마나 웃기는 논리입니까. 문제는 이러한 원인 분석이나 논리는 현재의 시세를 그냥 이해시키기 위한 말일 뿐이라는 겁니다. 마치 주식시장의 기술적 분석이 과거를 훌륭하게 설명해주는 도구는 될 지언정 미래를 예측해 주는 도구는 될 수 없는 것과 같습니다. (물론 평형별 수급요인을 완전히 무시하는 것은 아닙니다. 하지만 수급은 어디까지나 실수요의 측면만을 고려하는 것이고 강남이나 목동같이 투자수요가 활발한 곳에서는 100% 맞는 논리는 아닙니다. 지금의 강남이나 목동같은 지역은 수급의 논리로 움직이는 가격 범위는 넘어섰습니다)

시세는 그냥 시세일 뿐입니다. 반드시 논리적 이유와 이성으로만 결정되는 것이 아닙니다.

소형이 그동안 그렇게 많이 완공되었나요? 대형은 그렇게 귀해졌고요? 불과 몇년 사이에? 아직도 서울시내에 값싼 대형평수 많습니다.(제가 사는 동네도 50평형이 겨우 5억 입니다)

문제의 본질은...아파트 상승기 초반에는 소형평수가 먼저 올라서 높은 수익율을 확보하고 기다리면 중대형이 뒤따라 오르면서 비슷한 수익율의 범위까지 오르는데 있습니다.

***8/31대책 이후 2006년에 시작된 상승기는 새로운 상승 싸이클을 보이고 있다고 개인적으로 생각합니다. 하나의 상승 싸이클이 완성되고 다시 새로운 하나의 상승파동이 일어나려 하는 조짐이 여기저기서 보이는 군요. 이번 상승흐름은 아마도 향후 1-2년간 전국적으로 번질 가능성도 보입니다.

2주택자의 중과조치에 따른 매물감소의 효과는 내년부터가 아니라 이미 시작되고 있다고 보여지기 때문입니다.(최근 목동 소형의 상승세도 그러한 원인이 있다고 보여지고요) 그리고 지역별 평형별 지나친 가격 격차로 인한 가격 갭 메꾸기도 벌어질 가능성이 있어보이구요..(아니면 말구요...ㅎㅎㅎ ^^;;)

3주택 중과때도 매물감소와 가격 상승은 시행시기보다 한걸음 먼저 이루어졌었습니다.