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1. 두산, 동부이촌동 수정아파트 리모델링  

종전 평형보다 9~11평 늘어, 2006년 10월 입주예정 

두산산업개발은 서울 용산구 동부이촌동 수정아파트 리모델링 사업의 시공사로 선정됐다고 16일 밝혔다.

수정아파트는 지하 1층ㆍ지상 12층 84가구로 복도식을 계단식으로 개조해 13평형은 22평형, 23평형은 34평형으로 9∼11평 확장된다. 지하 주차장과 지상 데크형 주차장을 새로 설치하고 1층은 필로티, 옥상은 주민 공동 휴게공간으로 시공한다. 2005년 8월 공사를 시작해 2006년 10월 입주할 예정이다. 

회사 관계자는 “건설교통부 리모델링 기본지침 사항인 기둥ㆍ보ㆍ내력벽 등 기존 구조물을 철거나 훼손하지는 않는 새로운 설계로 조합원 추가부담금을 최소화했다”고 말했다. 



2. 리모델링은
아파트 리모델링을 하면 얼마든지 더 넓힐려고 한다면 넓힐 수 있습니다.

예를 들어 서울 압구정동에 있는 18평 아파트를 60평형대로 넓힌 경우는 옆으로 확장을 한거죠. 쉽게 말해 18평 4개를 하나로 합친 경우이지요.
이는 기존 건물의 골조 그러니깐 내부마감재를 다 철거 하고 창문의 샷시 배관 다 철거하고 뼈대만 남긴상태에서 벽을 적당히 트고 합치고 해서 만들 사례이지요. 성공적인 경우라고 합니다.

또하나는 리모델링의 효시인 마포 용강 아파트를 예를 들수 있습니다. 이는 앞뒤로 확장을 한경우인데 발코니의 부분을 방으로 흡수하고 새로이 발코니를 만든경우이지요. 즉 기존 발코니는 방이 되고 새로이 발코니가 만들어 진거죠. 현대 한국건축의 공동주택 리모델링의 효시이며 공동주택 효시이기도 하지요. 대림건설이 주공에서 하도급받아 성공이에 한 경우입니다. 위와는 달리 이 경우는 기존 건물 뼈대에 새로이 증축이 허용된 경우인데 1층부터 발코니를 신설할 골조뼈대를 만든거죠. 1층부터 만들어서 꼭대기 층까지 발코니를 만들어 기존발코니와 합친것이죠. 확장한거죠. 이해를 하실수 있으시려나. 쉽게 이야기해서 아파트의 건물크기가 더 앞뒤로 넓어졌다고 보시면 됩니다.

그렇다면 왜 이 넓히는 신축하는 부분을 더 넓게 못하는 것일까요. 그것은 건물의 용적율과 건폐율의 제한때문입니다. 각 지역은 해당자치구에서 건폐율과 용적율을 제한하고 있습니다. 즉 아파트 부지에서 건물이 차지하는 부분이 제한되어 있습니다. 만약 이런 제한이 없다면 아파트는 빽빽히 지어져서 햇빛도 못보고 바람도 마음대로 못받고 조망권도 침해받으며 사생활도 침해되겠지요. 더욱이 미관상으로도 보기 싫어져 아파트가 엉망이 되겠지요. 적당한 건물에 공원도 있고 놀이터도 있고 산책로도 있고 주차장도 있고 각종 편의시설도 잇는게 더 좋은 아파트가 된답니다.

이를 위해 자치구 해당 구청,시청에서 각 지역을 건폐율(대지면적에 대한 건축면적을 비율로 나타낸 것으로 그 취지는 대지내에 최소한의공지를 확보하여 충분한 조·채광·통풍등을 얻게 하고 화재시 각 건축물 간의 연소방지등에목적이 있으며 용도지역에 따라 차이가 있습니다. 예를 들면 일반 주거지역은 60%이하,공업지역과 준주거지역은 70%이하, 일반 상업지역은 80%이하, 녹지지역은 20%이하의 범위안에서 각 시·군,구의 건축조례로 정하도록 되어 있습니다.), 용적율(대지면적에 대한 건축물의 연면적을 비율로 나타낸 것으로 시가지내의 높은 건축물을 건축할 때에 대지내의 공간을 확보함에 그 목적이 있으며 용도지역에 따라차이가 있습니다. 일반 주거지역과 준공업지역 400%이하, 준주거지역700%이하, 일반 상업지역 1300%이하, 자연녹지지역 100%이하의 범위안에서 각 시·군·구의 건축조례로 정하도록 되어 있습니다)을 제한하여 쾌적한 도시환경을 만들고 있습니다.


그렇다면 서울 강남에서 재건축바람이 불어 재건축에 커다란 프리미엄이 붙고 그랬는데 왜 재건축바람이 죽고 리모델링 바람이 부느냐......

그것은 바로 위에서 언급한 용적율과 건폐율에 있습니다. 만약 재건축은 다 철거하고 다시 올립니다. 그런데 나라에서 그 용적율과 건폐율을 그대로 적용시킨다면 10층건물을 20층이상올려야 수지가 맞을까 하는데 10층까지만 지으라고 한다면 문제가 되겟습니까 안되겠습니까?...

문제는 이 점에 있는 겁니다. 그러니 집주인들은 20평 살던 사람이 재건축해도 20평된다고 하면 누가 돈을 들여서 공사를 합니까? 적어도 20평 공 사하고 나면 30평으로 바꿔서 준다고 해야 공사를 하지요. 무슨 말인지 아시겠죠?

재건축할려면 돈이 들어가잖아요. 그 돈은 다 기존 집주인들이 내는 비용입니다. 그렇다면 기존 건물값어치에 새로이 내는 공사비까지 뽑을려면 완공후 집으로 들어갈때 그 집값이 더 올라야 공사를 하는거 아니겠습니까?

바로 이거지요. 공사전 평당가격이 1000만원이라면 공사후 평당가격이 1500만원으로 오를거란 기대치가 있어야 공사를 합니다. 즉 10평살던 사람이 공사후 20평을 준다면 기존 아파트가격이 1억이었는데 공사후 20평으로늘어난 집을 받고 평당가격이 1500이니깐 3억으로 되는 거잖아요. 그럼 그 사람이 번돈은 앉아서 2억을 벌었네요. 그런데 공사비는 본인이 내야 하니깐 공사비는 평당 350~많게는 500까지 냅니다. 그럼 20평공사니깐 1억내는 거네요. 그럼 재건축해서 이사람이 번돈이 1억이지요. 간단하지요. 그러니깐 강남에서 재건축하면 떼돈 번다 하는 소리가 이겁니다.

그런데 용적율과 건폐율이 걸리면 문제는 심각해지지요. 공사해서 번돈이 없다면 공사할 이유가 없어지는 겁니다.


하지만 리모델링은 기존 건물에 용적율 제한을 덜 받게 되지요. 발코니 부분에서 확장이 허용되기 때문에 더 넓게 면적을 뽑을 수 있지요. 또한 골조 공사에 들어가는 시간과 비용을 절약할 수 있어 공사기간도 1년정도 단축할 수 있어서 좋지요. 하지만 사업성 즉 돈이 되느냐가 문제인데 ...

이를 위해 재건축조합원들과 대형건설사들 그리고 건교부에서 머리를 싸메고 협의후 타협점이 바로 기존 평형에 30% 범위의 확장과 최대 9평의 확장을 제한한 겁니다. 이는 기존 건폐율이나 용적율에서 허용범위를 더 완하한 내용입니다. 사업성을 따져보면 32평형대가 최대 특혜를 보는 내용이라는 점을 알 수 있을 겁니다.
20평의경우 30%범위이므로 6평
30평의경우 30%범위이므로 9평
40평의 경우 30%범위 12평이지만 최대9평이므로 9평이 되겠지요.

그래도 재건축시 최대9평을 더 얻을 수 있다는 점과 노후화된 내부마감재교체와 배관교체 그리고 특히 주차장의 지하화로 1층데크부분을 공원이나 각종 편의시설로 활용할 수 있어 경제적 타당성이 크지요. 평당 공사비는 300만원수준이므로 30평 공사시 9000만원 공사비를 내지만 평당 공사후 37평이되어 평당 500만원정도의 프리미엄이 형성시 약 1억정도의 차익을 볼 수 있습니다. 최소한의 경우지요.


그리고 향후 우리나라 건축이 선진국과 같은 건축흐름으로 변할것이며 지금까지 지어진 아파트가 이제는 재건축이 아닌 리모델링이 다 되어 질겁니다.

다시 말해 30년 전부터 지어진 1980년대 초에 대거 아파트가조성된 이들 천만호 아파트는 이제 다 리모델링의 대상이지요. 30년 넘게 지어온 아파트는 이제 30년 넘게 다시 리모델링을 받아야하는 얘기지요..

건축은 돈이 안되면 안하는게 건축입니다. 비사업성 건축을 빼고는...