부동산 정보포털에서 거래포털로!

요즘 부동산 정보사이트에서는 열띤 토론이 진행 중이다. 정부가 내놓은 ‘과감한’ 정책들이 과연 효과를 내느냐가 핵심 주제다. 이번엔 다를 것이라는 입장과 ‘백약이 무효’라는 의견이 극명히 엇갈린다. 모든 부동산 이슈의 핵심 축인 강남, 그리고 수도권과 지방의양극화 논란도 빼놓을 수 없다.
부동산은 앞으로 어떻게 움직일까. 혼란스러운 시장에서 투자자들이 궁금해 하는 질문 5개를 꼽아봤다.



1. 강남아파트 ‘평당 1억원’ 시대 올까

“정부가 아무리 날뛰고 기어봤자 강남은 끄떡없어요.” 요즘 강남 아줌마들 사이엔 이런 말이 나돌고 있다. 정책이 등장해봤자 강남은 내성만 키운다는 얘기다. 전문가들이 내놓는 해법에도 ‘강남 수요 분산’ ‘강남 규제 완화’ 등이 빠지지 않는다.
이제 시선은 강남 상승세의 종착점으로 쏠린다. 강남 집값부터 안정돼야 수도권, 넓게는 전국 집값이 안정될 수 있기 때문이다.
현재 강남 아파트 평균 매매가는 3300여만원 수준이다. 2003년 11월 2000만원대였지만 지난해 11월 2500만원으로 오른 데 이어 올 4월 드디어 3000만원대를 뚫었다. 2000만원에서 500만원 오르는 데 2년 걸렸지만 3000만원대까지는 5개월밖에 걸리지 않았다. 그만큼 속도가 빨라지고 있다는 얘기다.
게다가 이는 평균 가격일 뿐이다. 개포동 등 일부 재건축 아파트값은 평당 7000만원을 넘어섰고 평당 5000만원대를 넘는 고급 아파트도 흔하다. ‘강남불패 신화’는 여전하다는 평가다.
급기야 강남이 평당 1억원까지 오른다는 주장도 나왔다. 교육, 문화, 인프라 등을 감안하면 수요가 절대 줄지 않을 것이라는 전망이 이를 뒷받침한다. 대치동 A공인 관계자는 “정부는 거래가 활성화되기를 기대하지만 세금 회피를 위한 소량의 차익 실현용 매물만 나오고 있다”며 “내년에 강남 집값이 평당 1억원을 넘을 것이란 소문이 돌면서 아예 팔 생각을 접은 집주인도 많다”고 밝혔다.
전문가들 역시 이런 가능성을 배제하지 않고 있다. 한태욱 대신경제연구소 실장은 “이제 더는 쓸 대책도 없다는 정부가 강남 규제완화는 쏙 빼놓고 있다”며 “정부가 강남 추가공급을 늘리지 않고 재건축 규제를 지속하는 한 강남 집값은 무한정 오를 수밖에 없다”고 말한다.
박상언 유엔알컨설팅 사장 역시 “세금 등 규제가 심해 강남 집값이 단기간에 급등하는 것은 무리”라면서도 “하지만 신도시, 지방 토지보상금과 함께 시중 부동자금이 강남으로 유입된다면 평당 1억원대에 도달하는 시간이 앞당겨질 수 있다”고 밝힌다.





2. 과천, 강남 뛰어넘을까


요즘 부동산 최대 관심 지역은 과천이다. 지난 10월 전국에서 가장 큰 폭으로 집값이 올랐고 재건축 기대감마저 맞물려 그야말로 ‘광풍’이 불고 있다. 평균 아파트값도 평당 3000만원을 넘어섰다.
‘과천 도약’의 최대 변수는 재건축이다. 과천시 주공 2단지가 지난 9월 예비 안전진단을 통과했다. 이어 주공3단지 아파트 재건축도 본궤도에 오를 전망이다. 지난 6월 수원지방법원에서 조합이 2004년 4월 개최한 관리처분총회를 인정하는 새로운 판결이 나왔기 때문이다. 과천 주공3단지는 시공사인 삼성물산이 지난해 5월 관리처분계획인가를 받고 그 해 11월부터 착공에 들어간 상태다.
과천의 장점은 교통과 교육이다. 서울 강남까지 거리가 가깝고 우수 학군이 형성돼 있다. 하지만 대규모 쇼핑센터가 부족하고 앞으로 청사가 이전되면 유출인구가 많아진다는 게 단점으로 꼽힌다.
박상언 사장은 “과천은 저밀도 상태인데다 다른 지역보다 여건이 좋아 재건축이 순차적으로 진행될 것”이라며 “거주여건상 강남에는 밀리지만 재건축 호재로 집값이 강남 수준에 근접할 가능성이 있다”고 밝힌다.





3. ‘진짜 소외지역’ 지방아파트도 오를까

경기 남양주, 구리 등 소외지역 집값까지 크게 올랐지만 ‘진짜 소외지역’인 지방 아파트는 여전히 찬바람이다. 올 7월 현재 전국 미분양 아파트 호수는 7만280가구로 IMF 외환위기 이후 최고 수준이다. 특히 서울과 수도권은 13%인 9148가구에 불과했지만 지방은 6만1132가구로 무려 87%를 차지하고 있다. 하나금융연구소는 “최근 지방 아파트 미분양 현상은 지난해 하반기 이후의 부동산 정책과 거품경고 때문”이라고 지적했다. 기업·혁신도시, 행정도시 개발과 함께 분양가 상승이 미분양을 초래했다는 분석이다.
지방 부동산시장의 부활은 가능할까.
당분간은 힘들 전망이다. 지역별 양극화가 더욱 벌어지고 있기 때문이다. 김관영 저스트알 사장은 “수도권은 인구유입이 늘고 주택 수요도 꾸준해 장기적인 상승세를 보이겠지만 지방은 상대적으로 약세를 띨 수밖에 없다”며 “지방에서 그나마 개발호재가 있고 인구유입이 많은 곳은 상승 여지가 있지만 다른 곳들은 하락 폭이 요즘 부동산 정보사이트에서는 열띤 토론이 진행 중이다. 정부가 내놓은 ‘과감한’ 정책들이 과연 효과를 내느냐가 핵심 주제다. 이번엔 다를 것이라는 입장과 ‘백약이 무효’라는 의견이 극명히 엇갈린다. 모든 부동산 이슈의 핵심 축인 강남, 그리고 수도권과 지방의양극화 논란도 빼놓을 수 없다.
부동산은 앞으로 어떻게 움직일까. 혼란스러운 시장에서 투자자들이 궁금해 하는 질문 5개를 꼽아봤다.



1. 강남아파트 ‘평당 1억원’ 시대 올까

“정부가 아무리 날뛰고 기어봤자 강남은 끄떡없어요.” 요즘 강남 아줌마들 사이엔 이런 말이 나돌고 있다. 정책이 등장해봤자 강남은 내성만 키운다는 얘기다. 전문가들이 내놓는 해법에도 ‘강남 수요 분산’ ‘강남 규제 완화’ 등이 빠지지 않는다.
이제 시선은 강남 상승세의 종착점으로 쏠린다. 강남 집값부터 안정돼야 수도권, 넓게는 전국 집값이 안정될 수 있기 때문이다.
현재 강남 아파트 평균 매매가는 3300여만원 수준이다. 2003년 11월 2000만원대였지만 지난해 11월 2500만원으로 오른 데 이어 올 4월 드디어 3000만원대를 뚫었다. 2000만원에서 500만원 오르는 데 2년 걸렸지만 3000만원대까지는 5개월밖에 걸리지 않았다. 그만큼 속도가 빨라지고 있다는 얘기다.
게다가 이는 평균 가격일 뿐이다. 개포동 등 일부 재건축 아파트값은 평당 7000만원을 넘어섰고 평당 5000만원대를 넘는 고급 아파트도 흔하다. ‘강남불패 신화’는 여전하다는 평가다.
급기야 강남이 평당 1억원까지 오른다는 주장도 나왔다. 교육, 문화, 인프라 등을 감안하면 수요가 절대 줄지 않을 것이라는 전망이 이를 뒷받침한다. 대치동 A공인 관계자는 “정부는 거래가 활성화되기를 기대하지만 세금 회피를 위한 소량의 차익 실현용 매물만 나오고 있다”며 “내년에 강남 집값이 평당 1억원을 넘을 것이란 소문이 돌면서 아예 팔 생각을 접은 집주인도 많다”고 밝혔다.
전문가들 역시 이런 가능성을 배제하지 않고 있다. 한태욱 대신경제연구소 실장은 “이제 더는 쓸 대책도 없다는 정부가 강남 규제완화는 쏙 빼놓고 있다”며 “정부가 강남 추가공급을 늘리지 않고 재건축 규제를 지속하는 한 강남 집값은 무한정 오를 수밖에 없다”고 말한다.
박상언 유엔알컨설팅 사장 역시 “세금 등 규제가 심해 강남 집값이 단기간에 급등하는 것은 무리”라면서도 “하지만 신도시, 지방 토지보상금과 함께 시중 부동자금이 강남으로 유입된다면 평당 1억원대에 도달하는 시간이 앞당겨질 수 있다”고 밝힌다.





2. 과천, 강남 뛰어넘을까


요즘 부동산 최대 관심 지역은 과천이다. 지난 10월 전국에서 가장 큰 폭으로 집값이 올랐고 재건축 기대감마저 맞물려 그야말로 ‘광풍’이 불고 있다. 평균 아파트값도 평당 3000만원을 넘어섰다.
‘과천 도약’의 최대 변수는 재건축이다. 과천시 주공 2단지가 지난 9월 예비 안전진단을 통과했다. 이어 주공3단지 아파트 재건축도 본궤도에 오를 전망이다. 지난 6월 수원지방법원에서 조합이 2004년 4월 개최한 관리처분총회를 인정하는 새로운 판결이 나왔기 때문이다. 과천 주공3단지는 시공사인 삼성물산이 지난해 5월 관리처분계획인가를 받고 그 해 11월부터 착공에 들어간 상태다.
과천의 장점은 교통과 교육이다. 서울 강남까지 거리가 가깝고 우수 학군이 형성돼 있다. 하지만 대규모 쇼핑센터가 부족하고 앞으로 청사가 이전되면 유출인구가 많아진다는 게 단점으로 꼽힌다.
박상언 사장은 “과천은 저밀도 상태인데다 다른 지역보다 여건이 좋아 재건축이 순차적으로 진행될 것”이라며 “거주여건상 강남에는 밀리지만 재건축 호재로 집값이 강남 수준에 근접할 가능성이 있다”고 밝힌다.





3. ‘진짜 소외지역’ 지방아파트도 오를까

경기 남양주, 구리 등 소외지역 집값까지 크게 올랐지만 ‘진짜 소외지역’인 지방 아파트는 여전히 찬바람이다. 올 7월 현재 전국 미분양 아파트 호수는 7만280가구로 IMF 외환위기 이후 최고 수준이다. 특히 서울과 수도권은 13%인 9148가구에 불과했지만 지방은 6만1132가구로 무려 87%를 차지하고 있다. 하나금융연구소는 “최근 지방 아파트 미분양 현상은 지난해 하반기 이후의 부동산 정책과 거품경고 때문”이라고 지적했다. 기업·혁신도시, 행정도시 개발과 함께 분양가 상승이 미분양을 초래했다는 분석이다.
지방 부동산시장의 부활은 가능할까.
당분간은 힘들 전망이다. 지역별 양극화가 더욱 벌어지고 있기 때문이다. 김관영 저스트알 사장은 “수도권은 인구유입이 늘고 주택 수요도 꾸준해 장기적인 상승세를 보이겠지만 지방은 상대적으로 약세를 띨 수밖에 없다”며 “지방에서 그나마 개발호재가 있고 인구유입이 많은 곳은 상승 여지가 있지만 다른 곳들은 하락 폭이