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분석이나 전망의 옳고그름을 떠나서,
이 양반이 이전에도 비슷한 류의 글을 올렸다가
자진삭세한 전력이 있다니
만일의 경우를 대비하여 하나 캡쳐해둡니다.
두고두고 참고하면서 한번 확인해보자구요.
누구의 말이 맞는지.......

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제 목 양천구 목동 풍선의견
글쓴이 아줌마(cokoa) 조회수 2304 추천수 14
아파트 서울특별시 양천구 목동 신시가지3단지 아파트 작성일 2006/03/08
요즘 아파트가격이 강남-목동-강남상승..... 악순환(?)이 반복되고 있습니다.

도저히 정상이라고 보기 어려운 상황입니다. 요즘 이 악순환의 한축을 목동이 담당하고 있습니다.
용산,송파,여의도같은 지역 아파트가격 오를때는 별반응 없었는데, 이상하게 목동아파트값 오르니 강남의 아파트가격이 요동을 치고 있습니다. 다른곳은 몰라도 목동보다 얼마는 더 비싸야 되지 않나.....
강남과 비교시 용산과 여의도는 교육,생활편의시설(공연,전시,쇼핑,호텔등) 열세, 업무시설 대등, 녹지공원한강등 초특급 웰빙환경이 절대우위에 있습니다만, 목동은 교육,편의,업무시설,웰빙등 어느 한가지도 도대체 강남과는 비교불가 할 정도로 열세입니다.

(목동교육 좋다 하나, 초중고. 완벽한 교육여건 갖춘 대치동과 초중에서만 그런대로 경쟁력있는 목동... 비교안됩니다) 한가지 목동에서 내세우는것이 낮은 용적율에 의한 넓은 대지지분 입니다 . 목동 재건축이 사실 20년후가 될지 30년후가 될지 모르지만, 암튼 언젠가는 된다고 가정할때 언뜻보면 강남,서초,여의도등에 비하여 상당히 매력적으로 보입니다. 그러나 실상 알고보면 그렇지 않습니다.
- 목동의 대지지분.

현재 목동신시가지 아파트의 용적율은 117% ~ 160%에 불과합니다.
따라서 대지지분 많은것은 사실입니다.
그러나, 목동의 용적율대지지분이 향후 재건축 될때 강남이나 송파 여의도등의 대지지분과 단순비교하면 큰 오산입니다.

강남,송파,여의도등은 현재 도로,공원등 기반시설이 완벽하게 갖추어져 있습니다. 따라서,대부분 아파트지구(230%)는 물론이고, 일반 2종,3종 주거지역도 현행 190,210%용적율을 그대로 적용하여 재건축을 추진하면 됩니다. 소형의무비율등 다른이유로 추진이 어려운것뿐입니다.

그러나, 목동신시가지는 지구단위계획구역입니다. 목동재건축시 현재 용적율 117-160%의 저밀도로 계획된 지구단위계획은 190~230% 고밀도 개발에 맞게 도로,공원,학교등 기반시설계획이 완전히 바뀌어야 할것으로 보입니다.
현재도 복잡하고 불편한 일방통행교통처리을 고밀개발의 교통량수요에 맞추고 편리하게 양방통행으로 바꾸려면 현재 아파트부지(대지지분)의 상당부분(최소 약15%정도) 이 도로로 바뀌어야 합니다. 그렇지 않을경우 강북어느택지지역같이 됩니다.
또한 주요지역의 공원들(용산민족공원, 여의도공원,한강시민공원등) 만큼엔 훨씬 못미쳐도 옐로칩정도 지역으로 인정받기 위해서는 어느정도 규모의 공원도 추가로 필요할것으로 보입니다. 최소 현재 아파트 부지의 20% 정도는 필요할것으로 보입니다.(학교등 다른 기반시설은 현재상태를 그대로 유지하는 것으로 가정)
그러므로, 현재 목동아파트의 대지지분은 재건축시 약 35% 정도는 기반시설용지로 바뀌어야 된다는 계산입니다.
( 어떻게 보면 재건축이 불가능해 보입니다만, 일단 의견일치되어 재건축이 잘 추진된다고 가정했을때)

현재 목동신시가지 5단지 117%와 13단지 160%를 기반시설이 완벽하게 갖추어진 강남등 주요지역의 재건축대상 아파트 용적율로 환산하면 [117%/0.65 = 180, 160/0.65= 246% ] 로서 평균 213%가 됩니다.
현재 강남,송파,여의도,서초등 고밀도아파트지구와 별다른 용적율 차이 없습니다. 측 같은 평수대에서 대지지분이 거의 같은 것입니다.
대지평당가격은 목동이 아무래도 많이 저렴함을 생각할때 ....

종합해보면 현재 대지지분이 넓다는 목동신시가지의 재건축은 재건축법적기한이 도래되어도 거의 불가능할 것으로 보입니다.
첫째, 실제 재건축시는 단지별로 기반시설용지로 바뀌는 토지면적이 각각 달라 형평성문제로 신시가지 전체지구단위계획을 고친후에 각 섹터별로 재건축을 추진해야 할 것으로 보여 복잡한 이해관계가 얽혀있어 합의도출이 어려울것으로 예상됩니다.
둘째, 재건축용적율 230%로 보았을때 거의 평형증가 없이 재건축해야 하는 상황이 되어 수익성이 없습니다.(차라리 리모델링이 나아보입니다)

결론적으로 현재의 목동아파트 가격은 강남등 여타지역에서 볼때는 이해할수 없는 거품가격이며 당연히 그것보다는 얼마가 비싸야 된다고 생각하여 악순환이 반복되고 있는 것으로 보입니다.

이상 목동신시가지아파트에 대한 개인적인 의견이었습니다.

부동산이 아닌 실물경제가 활성화되어 열심히 일하는 사 람이 잘살수 있는 세상이 되기를 바라면서 글을 마칩니다.
글 읽으신분 모두 다 더크고 훌륭한 부자되시기 바랍니다.