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용적율및 종변경이 사실상 어렵게 된것 같습니다
그렇게되면 1대1재건축만이 가능하여 수익성이 많이 떨어집니다
투자를 목적으로한 목동진입 좀더신중해야할듯 합니다

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재건축아파트 장밋빛 기대감 갖지 말라." 

7일 건설교통부와 서울시가 공동 발표한 재건축시장 안정대책은 최근 시장에 확산되고 있는 재건축 규제완화에 대한 기대감을 조기 차단하겠다는 포석으로 해석된다. 

이번 공동발표는 이미 시행되고 있는 정책을 뒤바꾸는 게 아니라, 평균 층수를 20층까지 대폭 완화하려는 서울시의회의 도시계획조례 개정 움직임을 공식적으로 반대한 것이어서 정책 효과는 다소 반감된다. 

하지만 부동산 전문가들은 이번 발표가 재건축 규제완화에 대한 시장의 기대감에 찬물을 끼얹었다는 데 의미를 두고 있다. 특히 서울시의회가 단독으로 재건축 규제를 완화해주는 쪽으로 조례를 개정하는 것은 상당한 부담이 따를 전망이다. 

이번 발표를 계기로 일부 재건축아파트는 사실상 수익성이 없다는 것이 재확인됨에 따라 가격안정 효과도 거둘 수 있을 것으로 보인다. 

◇재건축아파트 수익성 흔들〓서울시와 건교부가 서울시 의회의 용적률 완화 움직임을 반대하고 나서 제2종 주거지역내 재건축아파트는 사실상 기댈 곳을 잃고 말았다. 

2종 주거지역으로 현행 최대 허용 용적률 200%로 묶일 경우 재건축을 진행할 엄두조차 내지 못할 단지가 많다. 강남구 개포주공 저층ㆍ청실ㆍ홍실ㆍ압구정 한양 아파트 등이 대표적으로 이들 단지는 용적률 제한에 묶여 사실상 1대1 재건축을 해야하는 처지로 수익성이 크게 떨어진다. 

2종 주거지역의 층고 제한을 평균 15층 이하로 못박은 것도 재건축 전망을 어둡게 한다. 특히 한강변 재건축아파트는 층수를 높여 조망권을 최대한 부각하기를 원하지만 평균 층수가 15층으로 제한되면 묘미를 살리기 어렵다. 

층수제한은 이와함께 빽빽한 성냥갑 스타일의 단지조성으로 일조성과 프라이버시, 통풍 면에서 경쟁력이 떨어져 재건축 추진 자체를 힘들게 한다는 지적도 높다. 

◇종 상향 재건축단지 불똥튈까〓이번 발표로 일반주거지역 종 상향을 신청해 재건축을 추진하려는 아파트에 불똥이 튈 수 있다는 전망도 제기되고 있다. 

종 상향이란 현재 2종 주거지역, 용적률 200%이하를 적용받는 재건축아파트가 자체적으로 정비계획안을 수립해 3종, 250%이하로 용적률을 올리려는 것을 말한다. 

현재 이러한 종 상향 재건축 단지는 송파구 가락시영(6600가구), 강동구 둔촌주공(5930가구) 등이 대표적이다. 이들 단지는 현행 2종 주거지역 용적률로 재건축을 하면 수익성이 없어 사업 자체가 불가능하기 때문에 종 상향을 서두르고 있다. 

송파구 가락시영 아파트는 서울시에 이미 종 상향을 신청한 상태로 오는 28일 서울시 도시ㆍ건축공동위원회에서 종 상향을 받아들일지 여부가 최종 결정된다. 둔촌주공 재건축아파트도 조만간 종&n bsp;상향 신청을 정식으로 서울시에 낼 계획이다. 

그러나 서울시측은 이들 단지의 종 상향에 대해 부정적인 입장이다. 서울시 한 관계자는 "종 상향은 서울시 의회의 용적률 완화 움직임보다 훨씬 어려운 문제"라며 "도시ㆍ건축공동위원회에서 결정할 사안으로 아직 확정되지 않았지만 서울시 방침으로는 종 상향은 힘들다고 본다"고 밝혔다. 

부동산 전문가들은 종 상향을 추진하는 재건축 단지는 수천가구가 넘는 매머드급 단지로 종 상향이 결정되면 집값 상승에도 적잖은 영향을 줄 것으로 예상하고 있다. 
이에따라 서울시와 건교부가 재건축 시장 안정을 위해 공동발표를 한 상황에서 이들 종 상향 신청 단지가 어떤 결과를 맞을 지 초미의 관심사다.

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구입시기는 내년말이 좋습니다
부동산 규제법이 정부원안대로 시행되면 2004년처럼 유에기간이 끝나는
시점까지 지속적으로 하락할 가능성이 있습니다


 8ㆍ31 주요법안 국회 소위 통과…집값 전망은◆
8ㆍ31 부동산대책 주요법안인 종합부동산세법, 소득세법, 지방세법, 부동산등기법 등이 국회 상임위나 소위에서 정부 여당안대로 대부분 통과됐다.

그 동안 시장에선 8ㆍ31대책에 포함된 부동산 종부세나 양도세 강화방안 등이 국회 통과 과정에서 일부 완화될 수 있다는 변수 때문에 집값이 정부 기대만큼 떨어지지 않은 게 사실이다.

특히 강남 일대 재건축 아파트값은 이미 8ㆍ31 이전 수준을 대부분 회복한 상태다.

그러나 종부세 과세대상 확대 방안 등이 당초 정부안대로 확정될 가능성이 커짐에 따라 앞으로 강남 등 인기지역 집값은 또다시 하락세로 돌아설 공산이 커졌다.

'설마 세금이 그렇게 많이 늘어날까'라며 의심의 눈초리를 보내왔던 집부자들이 본 격적으로 주택 처분에 나설 가능성이 커졌기 때문이다.

물론 국회 본회의 통과여부 등 막판 변수는 남아 있지만 표결처리도 불사하겠다는 여당의 강경한 태도를 감안할 때 또다시 뒤바뀔 확률은 크지 않아 보인다.

정부는 당초 8ㆍ31대책을 내놓을 때 3단계 집값 하락론을 제시했다.

'대책 공표단계→입법완료 후 실시단계→종부세 등 보유세 고지단계'에 걸쳐 집값 이 순차적으로 떨어질 것이라는 전망이다.

최근 강남 재건축 아파트값 재반등으로 이런 시나리오에 차질이 빚어지는 듯 했지 만 후속 법안 국회소위 통과로 3단계 하락론이 또다시 힘을 얻게 됐다.

◆ 정부 "집값 하락 이제 시작 단계"

＝정부는 최근 강남 등 일부 지역 집값 상승은 일시적인 현상에 그칠 것으로 내다보고 있다.

후속 입법이 추진되는 동안 주춤하는 움직임을 보였지만 입법 작업이 성공적으로 완료되면 또 한차례 가격하락이 진행될 것이라는 전망이다.

민간 전문가들의 전망도 크게 다르지 않다.

김선덕 건설산업전략연구소장은 "8ㆍ31부동산 대책이 예정대로 실시될 지 여부가 강남 집값의 향배를 좌우하는 큰 열쇠"라며 "원안대로 입법될 경우 그 동안 강남권 에 팽배하던 관망세가 사라져 집값 하락이 심화될 수 있다"고 밝혔다.

그는 또 "최근 강남에서 급매물이 팔려 호가가 올랐지만 추격매수세가 없는 것으로 봐 계속될 것 같지는 않다"며 "내년 초 강남권 입주량이 크게 늘어나면 가격하락도 심화될 수 있다"고 덧붙였다.

3단계 하락 시나리오에 따르면 내년 말 부동산 보유세액이 고지되거나 자진신고할 때 추가적인 가격조정도 예상된다.

이 같은 시나리오의 기본전제는 리스크(위험)를 받아들이는 시장참여자들의 성향과 반응시점이 다양하다는 것이다.

건교부 관계자는 "어떤 사람은 정부가 대책을 발표할 때 즉각 반응하지만 어떤 사 람은 입법과정이 마무리된 이후에야 움직인다"며 "특히 세금의 경우 실제로 부과될 때까지 부담을 실감하지 못하는 경우가 많다"고 설명했다.

◆ 10ㆍ29대책도 비슷한 경로 밟았다

＝정부는 지난 2003년 10ㆍ29대책 발표 이후에 도 비슷한 현상이 벌어졌다고 보고 있다.

건교부에 따르면 2003년 가파른 상승세를 보였던 부동산값은 10월 29일 대책이 발 표된 후 매매가가 급락(대책 공표단계)했지만 2003년 말부터는 아파트가격이 서서 히 반등(입법 추진단계)하기 시작했다.

이 같은 아파트값 오름세는 2004년 초까 지 이어졌다.

부동산시장이 '10ㆍ29쇼크'에 서 벗어나는데 1~2개월이 걸렸다는 분석이다.

하지만 후속 입법의 윤곽이 잡히자 아파트값은 다시 고꾸라졌다.

이후 아파트값은 종합부동산세법이 국회를 통과한 2005년 초까지 하향안정세(입법 완료 후 실시단계)를 유지됐다.

정부 관계자는 "다수의 전문가들은 8ㆍ31대책의 경우 10.29대책보다 강도가 훨씬 강력했기 때문에 입법이 완료되면 가격조정 폭도 더 클 것으로 보고 있다"고 소개 했다.

◆ '종부세 쇼크'에 자신감

＝일단 당정은 8ㆍ31후속입법의 '성공적인 완료'에 총력 을 기울이고 있다.

지난달 28일 정세균 열린우리당 의장이 재건축 아파트 가격상승과 관련해 "8ㆍ31대 책을 제대로 실천하는 것이 근본적인 해결책"이라고 밝힌 것도 같은 맥락이다.

그러나 정부는 8ㆍ31대책을 통해 대폭 강화된 종합부동산세에 더 큰 기대를 거는 눈치다.

건설교통부 고위관계자는 "내년 12월 종합부동산세 신고납부액을 계산할 시기에는 상당한 충격이 있을 것"이라며 "종합부동산세의 위력을 겪어보면 '못버티겠다'고 판단하는 사람이 많을 것"이라고 말했다.