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이 글은 인터넷에서 본 글 중에서 미성아파트를 언급한 부분만
한 눈에 보기 쉽게 편집한 것이고,
원본 글의 출처는
'한글홈페이지 부동산교실 운영자 MBA 홍석현'님의 글입니다
만약 원본 글 쓴 분께서 글 삭제를 요구하시면 삭제토록 하겠습니다


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도시계획이 확정되어 속도가 붙은 신천동 미성 재건축 조건이 좋다



재건축에 덕지덕지 붙은 규제 중에서
소형평형건립의무비율이 최대 걸림돌인데,

미성아파트는 현재 총 1230세대 중
19평형 580 가구
24평형 380 가구
32평형 210 가구
51평형 60 가구



총 대지면적을 계산해 보면,

19평형 11.51(대지지분) * 580(세대수) = 6675평
24평형 13.76(대지지분) * 380(세대수) = 5228평
32평형 18.55(대지지분) * 210(세대수) = 3895평
51평형 29.53(대지지분) * 60(세대수) = 1771평

하여 총 합계가 17569평



기준 용적율은 230%지만 공원 & 도로 용지 기부시 250% 가능함

17569(총대지면적) * 2.5(용적률) = 43922평의 건축이 가능함
여기에서 상가, 관리사무소 면적을 빼면 약 43000평이 아파트 지분



그런데 소형평형의무비율 25.7평 이하 50% 규제 때문에
43000평의 50%인 21500평을 전용면적 25.7평 이하로 지어야 한다
(미성아파트 특성상 전용면적 18평 이하 규제는 별 문제가 안됨)



일단 대다수를 구성하고 있는 19평과 24평 소유 조합원들
960세대의 몫부터 소형평형의무비율에 맞춰 계산을 하면

기존 19평형 소유 조합원 분양분
18평(전용면적) + 3평(공용면적) = 21평
하여, 21평 * 580(세대수) = 12180평(소요건평)

기존 24평형 소유 조합원 분양분
21.5평(전용면적) + 3평(공용면적) = 24.5평
하여, 24.5평 * 380(세대수) = 9320평(소요건평)

총대지면적 43000평 중에
이렇게 해서 소형평형의무비율 50%인 21500평을 채우고,



나머지는 기존 32평과 51평 소유 조합원들
270세대의 몫으로 계산한다


기존 32평 소유 조합원 분양분
37평(전용면적) + 3평(공용면적) = 40평
하여, 40평 * 210(세대수) = 8400평(소요건평)

기존 51평 소유 조합원 분양분
65평(전용면적) +3평(공용면적) = 68평
하여, 68평 * 60(세대수) = 4080평(소요건평)

이렇게 해서 12480평을 채우면,



아파트를 지을 수 있는 남는 지분이 9020평 남는다
이렇게 남는 지분은 일반분양 아파트를 지어 공사비를 마련한다


9020평이면 대략
28(전용면적) + 3평(공용면적) = 31평
하여, 31평 * 290(세대수) = 8990평(소요건평)
대략 이런 식으로 31평형 일반분양 아파트를 290세대 지을 수 있다
이렇게 분양하면 총공사비 1500억원을 충당하고 남는다



그렇게 되면 최종적으로 지어지는 아파트는

21평의 분양평형 = 26평형 580세대
24.5평의 분양평형 = 31평형 380세대
31평의 분양평형 = 36평(일반분양) 290세대
40평의 분양평형 = 45평 210세대
68평은 분양평형 = 73평 60세대

이렇게 해서 미성아파트는 재건축 후 중대형 아파트 위주로 된
총 1520세대의 대단지 아파트가 된다



일단 이렇게 계산이 끝나고 나면
일반분양 분 290세대를 그냥 분양하기보다는, 먼저 이를 활용하여
작은 평형 조합원들이 큰 평수를 선택 할 수 있게 기회를 줘야할 것임
(기존 24평형 조합원 380세대 중 290세대는 36평형을 선택 할 수 있고
기존 19평형 조합원 580세대 중 290세대는 31평형을 선택 할 수 있도록)



임대아파트는 별도로 용적률을 추가로 주니까 여기서 논할 필요가 없다
조합원 모두가 지금 사는 평형보다 큰 아파트로 입주하는
미성아파트가 재건축에 최고로 유리하다

- 한글홈페이지 부동산교실 운영자 MBA 홍석현






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19평형(580세대)
→ 26평형(290세대), 31평형(290세대)

24평형(380세대)
→ 31평형(90세대) & 36평형(290세대)

현재 32평형(210세대)
→ 45평형(210세대)

현재 51평형(60세대)
→ 73평형(60세대)

+ 일반분양분 26평형(290세대)

임대아파트 소형 건립시
각 조합원 세대는
건립하는 소형 임대아파트 세대수만큼 큰 평형대로 이동