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제2롯데 555미터 빌딩 교통영향평가가 통과됨에 따라 잠실이 다시금 주목을 받는다.

미성아파트는 송파동의 반도아파트 처럼 1:1 재건축도 가능해 보인다.
즉 일반 분양은 하나도 없거나 극히 소량만 분양하면 된다.

도시계획이 확정되어 재건축에 속도가 붙은 신천동 미성 진주 장미 아파트중에서 미성아파트가 재건축조건이 좋다.

재건축에 덕지덕지 붙은 규제중 소형평형건립의무비율이 최대 걸림돌인데,그 내용은 건축 전체세대수중 20%는 전용18평이하, 40%는 전용 25.7평이하, 연면적으로 전체면적의 50%를 전용면적25.7평이하로 건축을 해야 한다.

미성아파트는 현재 총 1230세대중 19평형이 580가구, 24평형이 380가구, 32평형이 210가구, 51평형이 60가구 이다.
( 1대1 재건축의 경우)

1. 총대지 면적이 약 17,569평
//////19평형이 대지지분 11.51X 580 =6,675평 24평형이 대지지분 13.76X 380 = 5228평 32평형이 대지지분 18.55X210=3895평 51평형이 대지지분 29.53 x 60= 1771평 총합계가 약 17,569평//////

기준 용적률 230%이지만 공원용지 기부시 250%가 가능함

2. 17569x 2.5 = 43922평의 건축이 가능함

상가, 관리사무소 면적 빼면 약 43,000평이 아파트이다

3. 여기에 50%인 21500평을 전용면적 25.7평 이하로 지어야 한다.

기존 19평 580세대, 24평 380세대 의 합이 960세대이므로

32평은 1.4 배해서 44평만 받고, 52평은 72평 받고, 24평은 34평 받고, 19평은 27평(전용면적은 18평으로 조정) 을 받으면 모두가 현재 면적의 1.4배를 받고 건축비는 각자 부담하면 된다.
건축비는 평당 490만원(이주비 이자등 포함) 계산하면 된다.
임대아파트는 별도로 용적률을 추가로 주니까 여기서 논할 필요가 없다.



****** 인근 아파트는 25평이 337세대, 29평이 270세대, 33평이 390세대, 47평이 210가구, 55평이 300가구로 소형평형 50%에 입주하는 조합원이 많이 생겨서 추첨에 따라 큰 평을 분야받지 못하는 조합원이 생겨서 관리처분계획의 통과가 쉽지 않다.

결국 추첨의 결과에 따라 엄청난 재산의 이익 손해가 커진다.

*******인근 다른 아파트는 34평이 2280세대, 35평이 300세대, 36평이 1350세대 로 구성이 되어서 총 대지면적 102,000평(상가 제외)에 용적률 250% 적용해서 102,000평 X 2.5배 = 255,000평
중 1/2인 127,500평은 34평이하로 짓고 나머지 127,500평으로 3930세대가 나누어야 한다.
127,500 / 3930= 32.44평이 나오니 해결방법이 난망하다.
34평이 대지지분이 22.53평이니 이론상 1대1 재건축이라면 56평을 받아야 하는데 32평이라니 해결방법이 없고 돈으로 돌려받는 방법밖에는 없어 보인다.


반면에 전 조합원 모두가 지금 사는 평형보다 큰 아파트로 같은 비율로 입주하는 미성아파트가 재건축에 최고로 유리하다.