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안녕하세요. 22년 전통의 잠실 공인중개사 사무소입니다.

오늘은 강남 재건축 아파트의 새로운 1번지로 떠오르고 있는 잠실 주공 재건축 아파트, 그 가운데에서도 가장 관심들이 높은 1, 2단지의 최근 시장 흐름에 대해 짚어드리겠습니다.

잠실 주공이 올랐다고요? 요즘 재건축 아파트들 다 착 가라앉아 있다고 하던데 어째서 잠실 주공은 올라요? 요즘 가장 많이 받는 질문입니다.

두어 달 시장 흐름을 살펴보면, 활발하지는 않지만 그래도 1, 2 단지 13평형(33평형 배정)을 중심으로 꾸준히 거래가 이루어고 있는 가운데 가격도 완만하나마 오름세를 타고 있다고 볼 수 있습니다.
여전히 오르내림이 되풀이되는 불안한 시장 모습을 벗어나지 못하고 있지만, 요즘 잠실 주공 1단지 13평형 거래 가격은 5억 1000만원 선, 2단지 13평형은 4억8000만원 선으로 두 달 전에 비해 3000-4000만원 가량 오른 상태입니다.

이렇게 잠실 주공 아파트 가격이 오른 까닭은 그 동안 시장을 관망해오던 매수자들이 이제는 결단을 내려 실제 매수에 나선 때문입니다.
그들이 지금이 잠실 주공을 매수할 가장 적당한 시기라고 판단한 것은 대체로 다음 세 가지를 고려한 결과로 보입니다.

첫째, 2단지 아파트 동·홋수 추첨이 임박했다는 점입니다.
재건축 아파트는 동·홋수 추첨 전과 후에 양상이 많이 달라집니다.
잠실 주공 1, 2단지에 비해 재건축 일정이 좀더 빠른 잠실 주공 3, 4 단지의 경우, 동·홋수 추첨을 한 날을 기점으로 아파트 가격이 급등했던 전례가 있습니다.
거의 모든 평형, 모든 층, 심지어 최 저층에 배정된 아파트조차도 추첨 전보다는 가격이 올라서 시장에 나왔었습니다.
그리고 동·홋수 추첨이 끝난 다음부터는 아파트 가격이 심하게 오르내리지 않고 일정한 수준에서 고정되고 안정되는 현상을 보여 왔습니다.

게다가 좋은 동, 좋은 층에 배정된 아파트는 시장에 매물로 잘 나오지 않을 뿐 아니라, 나오더라도 가격이 동·홋수 추첨 전보다 5000만원-1억원 높은 상태로 시장에 나왔던 것입니다.
따라서 내년 1월 초로 동·홋수 추첨이 예정돼 있는 2단지를 그 전에 사려는 움직임이 일어났습니다.

1단지 13평과 2단지 13평은 항상 가격이 연동되는 까닭에 이러한 2단지 13평 매수자의 발걸음에 맞춰 1단지 13평 매수자도 매수 시기를 앞당겼다고 볼 수 있습니다.

둘째, 그 동안 막연한 불안감을 주어왔던 잠실 주공 재건축에 대한 불확실성이 근래에 많이 해소됨으로써 입주 시기를 비롯한 재건축 일정이 거의 눈에 들어올 정도로 가시화되었다는 점입니다.

잠실 주공 1단지의 경우, 상가 조합과의 갈등이 어느 정도 해소됐을 뿐 아니라, 개발 이익 환수제를 벗어나는 것 또한 기정사실화 되었습니다.
2단지의 경우는 관리 처분 총회를 원만히 마침으로써 지킴이쪽과의 갈등이 어느 정도 정리 되고 일반 분양을 비롯한 재건축 일정도 확고해졌습니다.
당초 계획했던 대로 1단지는 2008년 초, 2단지는 2007년 중순에 무난히 입주할 수 있을 것으로 보입니다.

셋째, 등록세율 인하 예정, 개발 이익 환수제 연기 가능성, 부동산 제한 정책 후퇴 조짐(주택 거래 신고제 해제 지역 확대, 건설 경기 부양 기대감, 실거래가 신고제를 골자로 한 부동산 중개업법 개정안 연기 가능성) 등 근래에 부동산 시장과 관련하여 쏟아진 뉴스들이 앞으로 부동산 경기가 활성화될 것이라는 기대를 품게 만들었다는 점입니다.

계약은 지금 하더라도 소유권 이전은 내년 중으로 마치면 충분히 등록세율 인하 혜택을 누릴 수 있는 시점인데다 부동산 경기가 바닥을 치고 반등하는 조짐이 보이니 자연스럽게 지금이 매수 시점이라고 판단하게 된 것입니다.

현재 잠실 주공 시세가 강세를 띠고 있는 것은 이러한 단기적 요인들이 복합적으로 작용한 때문으로 볼 수 있습니다.
하지만 강남 재건축 아파트 단지 대부분이 침체를 벗어나지 못하고 있는 가운데 나 홀로 잠실 주공만이 강세를 띠는 데에는 좀더 근본적이고 객관적인 원인이 있습니다.

사실 잠실 주공 아파트는 재건축 규제 정책의 가장 큰 수혜 단지입니다.
소형 평형 의무 비율, 후분양제, 종 세분화에 따른 용적률 제한, 개발 이익 환수제 등 각종 재건축 규제에서 잠실 주공은 모두 벗어나 있습니다.
따라서 잠실 주공은 규제 대책이 나올 때마다 오히려 반사 이익을 받아 가격이 올라가야 함에도 그동안 불안한 시장 흐름을 이어왔던 것은, 재건축 규제에 따른 국민들의 부동산 투자 심리 위축으로 부동산 경기 전반, 강남 재건축 시장 전체가 극도로 위축되었고, 그 과정에서 분위기상 잠실 주공도 거기 한데 휩쓸린 때문으로 볼 수 있습니다.
그러므로 재건축에 대한 심리적 위축만 어느 정도 해소되고, 잠실 주공이 사실은 재건축 규제의 최대 수혜 단지란 사실이 일반인에게 어느 정도 알려지게 되면, 잠실 주공은 언제든지 예전 가격을 회복할 객관적인 잠재력을 지니고 있었습니다.
그러던 차에 근래에 언론을 통해 부동산 투자 심리를 자극하는 몇 가지 소식이 전해지고, 잠실 주공의 잠재 가치가 일반인에게까지 대중 매체를 통해 알려지면서 매수 심리가 살아났다고 볼 수 있습니다.

잘 들여다보면 잠실 주공은 매물이 생각보다 많지 않습니다.
막상 매수자가 사려고 시장에 나와 보면 매물 잡기가 만만치 않습니다.
급한 사정이 있는 사람들은 이미 지난 1년 동안 거의 다 팔았다고 볼 수 있고, 2004년 이후에 매수한 사람들은 입주 시까지 아예 팔 수가 없기 때문에 매물 수는 점점 줄어들 수밖에 없습니다.
반면에 주거 환경이나 미래 투자 가치면에서 잠실만큼 매력 있는 지역도 찾기 어려운 게 사실이기 때문에 앞으로도 잠실 주공에 대한 수요는 줄어들기 어려울 것으로 보입니다.

단기적으로는 앞으로도 잠실 주공 아파트 가격은 시장 심리에 따라 오르내림을 거듭할 수밖에 없겠지만, 길게 보면 입주 시까지 상승 곡선을 그려갈 수밖에 없을 것으로 보입니다.
그 재건축 아파트가 가지고 있는 객관적 잠재 가치는 실제 입주할 때면 현실화되기 마련이고, 잠실 주공의 객관적 잠재 가치는 많은 사람들이 인정하는 바이기 때문입니다.