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수요자님...

1. 자본수익률의 설정 :

기대 자본수익률은 어차피 개인마다 다르다는 것은 맞습니다,
맞고요... 하지만 굳이 10%라고 고집 피우는데 이견이 있지요.

기업이나 장사하는 사람들의 자본수익률이라면...
저 같은 직장인이 직접 장사를 하게 되면 연 수천만원(연봉)의
기회비용 이상을 벌어야 하죠...? 그래야 수지타산이 맞죠...?
거기다가 저만 장사합니까? 인건비 줄이려면 가족도 동원해야죠.

우리나라 2003년도 상장기업의 1000원당 당기순이익이 어느 정도
인지는 아시죠... 거기서 주주들이 자기자본수익률을 얼마나
기대할 수 있을까요? 1주당 배당수익률(주가시세)도 알거구요...

뭐 먼데서 찾지 말고, 우리 주변에 자기 전 재산을 모두 장사
하는데 투자해서 성공한 사람이 많을까요, 어느 정도 손절하고
빠져나오는 사람이 많을까요? 그럭저럭 운영하는 사람들은
명확한 원가개념을 알고 장사하는 걸까요, 원금 까먹고 있는
걸까요?

제 생각은 잠실에 집을 사려는 사람들은 모두 직장이나 기존의
사업을 하는 사람들이라는 것 입니다. 그 사람들이 직장이나
기존 사업을 접고 새롭게 더 큰 사업을 하게 되면 수요자가 말한
것 이상의 자기자본수익률을 기대해야 합니다. 저를 기준으로
한다면 자기자본수익률이 4년간 꾸준히 26%는 넘어야 합니다.
한마디로 엑셀런트하게 4년간 꾸준하게 경영해야 한단 말이죠.
아니면 3~4억원이라는 전 재산을 가지고 눈이 빨개지면서
주식시세판을 보고 연 평균 10% 수익을 4년간 벌던가요...

규모가 작은 돈의 10%는 수긍할 수 있으나, 전 재산의 10%라면
적지 않은 금액입니다. 저도 주식해서 불과 몇 달만에 100%이상
올린 적도 있지만 1~2천만원 가지고 얻은 경우입니다.
물론 다 까먹었지만요... 3억원의 10%라... 대범하시네요.

저는 수요자처럼 '대범'하지 못해서 그럴 자신 없네요.
이게 일반적인 상황 아닐까요?

제가 말한 '일반적'이라는 말을 다시 한번 되씹고, 과연 기대
자기자본수익률이 10%가 적정한지 모든 비용을 다시 파악하세요.

2. 2,3,4단지 같은 경우는 5년이 아니라 4년 정도로 예상됩니다.
1단지는 아쉽지만 5년 정도 걸리겠네요.

하지만, 저도 Fact는 더 찾아봐야겠지만...
재건축조합원의 경우 아파트 완공 후, 취등록세가 일반분양
경우보다 좀 저렴하다는 사실을 들은 것 같은데요...
사실이라면 좀 저렴한게 아니라 금융비용의 상당부분을
만회할 수 있지 않을까요?

3. '동일한 가격 상승'이라는 어구가 과연 가능할까요?

제가 수요자께 양자택일의 퀴즈 하나 내도 되겠죠?
같은 값이면 90년대 중반에 완공된 구형 아파트를 사겠어요,
아니면 2007년도에 완공된 핵심지역의 신형 아파트를 사겠어요?
다른 사람들이라면 과연 어떤 선택(수요)이 많을까요?

요즘 들리는 '명품' 아파트라고 일컬어지는 압구정현대,
서초구삼풍, 아시아선수촌 등과 최근의 강남구 급부상지역,
마지막으로 5대 저밀도 지구는 서울에서도 핵심지역입니다.
그 중에서도 반포, 잠실은 소위 말하는 강남권이지요.
이 곳의 대규모 공급은 거의 불가능한 상황입니다.

수요와 공급, 가격 사이의 상관관계는 아시죠?

수요자가 언급한 전세끼고 3억원에 살 수 있는 30평대
아파트는 위 핵심지역에서는 글쎄요, 어려울걸요...?
적어도 1~2억은 더 줘야지...

아파트는 대표적인 입지 상품입니다. 절대로 입지를
내 맘대로 리모델링하거나 옮길 수 없습니다.

위에서 언급한 명품 아파트 권역 이외의 수요자가 말한
기존의 30평대 아파트를 전세끼고 사는 경우는 그냥 평범한
시장수익률 정도 밖에 거둘 수 없지 않을까요?

결론은 '동일한 가격 상승'이라는 어구가 맘에 안든다는 겁니다.
사실 기대도 안 합니다. 내가 살 집인데요, 뭐.

이 정도는 제가 예측해도 되겠지요...? 어차피 사업하는
사람도 미래에 대한 예측과 꿈을 가지고 전선에 뛰어드니까요.

4. 타인자본(대출이자율)은 요즘 뭐 사람마다 큰 차이 있나요?
6% 전후 아닌가요? 은행 가서 한번 물어보세요, 전화하던가.


뭐 짧게 쓰려다 길게 쓰게 됐는데요...

결론은... 제가 보기에 수요자님은 아파트 사시지 말구요,
그 돈으로 그냥 사업하세요. 혹시 직장 다니시면 그만두고
직장에서 버는 돈 더하기 3억원의 10%를 해마다 4년 동안
버시고 그때 잠실이 맘에 드시면 골라서 사시면 되겠네요.


마지막으로...
집 사면서 2~3년 내의 등락은 신경 쓰지 않아도 될 것 같습니다.
(물론 금융비용이나 기타 부대비용을 감당할 수 있다는 조건에서)

또, 저 아래분 이야기처럼 머리로 계산하면 집은 못 삽니다.
하지만 수요자가 생각하는 변수보다는 제가 생각한
변수가 훨씬 다양했던 것 같습니다.

위에서 언급한 변수 말고도 많았거든요...
10년간 아파트시가 변동 추이, 블루칩과 옐로우칩의
가격 변동률, 신형아파트와 구형아파트의 가격 Gap 변동률,
총통화 증가량... 시간 날때 제대로 정리해서 올리겠습니다.