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1. 무이자 이주비가 1억원 정도 예상되고 입주시 상환합니다.

2. 추가분담금은 조합원지분 매입시점에서 지불하는 것이 아니고 일반 분양 후 6회 정도로 나누어 내게 됩니다.

3. 실수요자시라면서 저축이 아닌 투자라고 하셨는데요, 앞뒤 말이 안 맞아요...^^...

자기자본 기대수익('기회비용'이라고 표현한)보다
현재 타인자본 비용(즉, 은행 대출)이 더 저렴합니다.

즉, 투자기대수익을 10%로 설정했다면 현재 가지고 있는 자기자본 4억원 전부를 10% 수익성을 올릴 수 상품에 전부 투자하고, 타인자본 4억원으로 잠실을 사는 것이 훨씬 낫겠지요?

다시 말해, 자기자본에 대한 기대수익을 너무 높게 설정했다는 것이고, 개인들은 자기자본비용이 '일반적'으로 타인자본비용보다 클 수는 없을 겁니다.
주식과 같이 Risk가 큰 상품에 전 재산을 투자하는 사람은 거의 없을 겁니다.
전 재산을 투자하여 연평균 10%가 넘는 수익을 올릴 수 있는 사업을 하기도 쉽지 않겠지요...

현재의 타인자본비용(연 5.7%)으로 다시 계산하면 3억원(무이자 이주비 1억 제외)의 4년간 금융비용으로 최대 6800만원 입니다.

실제로 3억원 모두를 대출 받을 수 없고 일부 자기자본이 들어가므로 실제 금융비용은 더 떨어지겠지요.

여기에 조합원 대상의 유이자 이주비(단체대출-보통 대출금리보다 많이 저렴)를 포함시키면 실질적인 금융비용은 약 6000만원으로 떨어집니다.

4. 이렇게 '대충' 계산하면 잠실2단지 13평에서 33평으로 2008년 입주시 총 투자금액은 4.4억(현 시세)+1억(추가분담금)+0.6억(금융비용) = 6억원 정도로 계산됩니다.

인근의 잠실우성 32평보다 약 5000만원 저렴하지요.

5. 재건축 아파트 투자시 가장 중요한 부분이 향후 인근시세입니다.
만일 서울 아파트값이 현재 시세에서 상승이 전혀 없다면 서울에 집 가지고 있는 사람은 모두 집 팔고 전세사는 것이 훨씬 남는 장사입니다.
아파트 소유에 따른 금융비용과 재산세가 있으니까요.

즉, 매우 보수적으로 물가상승률 절반 정도의 아파트값 상승은 매년 있게 마련입니다.
연평균 물가상승률을 보수적으로 3%로 가정하고 아파트값 상승률을 보수적으로 1.5%로 가정하면 인근 잠실우성 32평의 2008년 예상시세는 7억원 정도 입니다.

6. 5번까지 계산한 것으로 보면 잠실2단지 13평이 약 1억원 정도 저평가되어 있습니다.
이러한 저평가 사유는 향후 부동산시장에 대한 불확실성에 기인하고 있으며, 예를 들면, 서울 강남권 전체 아파트값이 약 20% 떨어질 가능성, 재건축 지연에 따른 금융비용 증가 가능성... 뭐 이런 것 이겠지요.

잠실 재건축 후 신평면, 대단지, 브랜드 등의 프리미엄은 고려하지 않았습니다.

7. 이상은 답변하기 위해 궁금하셨던 점을 '간단하게' 정리한 겁니다.
몇가지 변수를 생략했으나 큰 흐름은 비슷합니다.
저도 잠실 사기 전에 정말 자세히 분석했습니다.
90년~2002년 아파트값 변동률도 같이 고려했었구요.

8. 잠실주공에 대한 투자성은 향후 아파트시장과 밀접한 관계가 있으며, 앞으로 아파트값이 20% 정도 떨어지더라도 잠실주공 2단지를 샀을때 큰 손실은 없을 것으로 예상됩니다.
잠실은 궤도에 오른 재건축단지이니 고지가 바로 보입니다.