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이익환수제 비켜간 강남 저밀도재건축…조합원 지분 투자 ‘짭짤’
[파이낸셜뉴스]2005/04/03 16:58

이달부터 선보일 서울 강남권 저밀도 재건축 일반분양 물량에 대한 관심이 집중되고 있다. 강남이라는 지리적 특수성에다 층·향에 따라 상당한 시세차익도 예상되기 때문이다. 4∼5월에만 3000여가구 이상이 쏟아져 나올 전망이다.


하지만 일반분양 물량 대부분이 25.7평 이하 소형 아파트라는 점에서 투자가치가 다소 떨어진다는 분석도 제기되고 있다. 따라서 소형 평형 일반물량보다는 중대형 물량이 많아 선택폭이 넓은 조합원 지분을 매입하는 것이 유리하다는 분석이다.


이는 조합원지분의 경우 시세나 미래가치 등 여러면에서 일반 분양아파트를 능가할 가능성이 높기 때문이다.



◇일반분양은 소형이 주류=오는 5월2일 청약에 들어갈 서울 4차 동시분양에서 선보이는 송파구 잠실주공2단지는 총 5563가구 가운데 20%인 1115가구가 일반에게 분양될 예정이다.


하지만 이들 분양아파트는 12평형 868가구, 24평형 227가구가 대부분이고 일반 분양분 가운데 가장 큰 33평형 20가구도 전체가 1층에 위치해 있는 것으로 나타났다.


대치동 도곡주공2차도 전체 768가구 가운데 일반 분양물량은 23평형 149가구, 32평형 9가구 뿐이다.


이와 함께 개발이익환수제 시행일인 5월18일 이전에 분양승인 신청이 가능한 잠실주공1단지, 잠실시영, 강동시영1단지 등도 일반 분양 물량 전체가 소형아파트이다.


저밀도아파트 가운데 규모가 가장 큰 송파구 성내동 잠실시영도 6000가구 전체 중 일반 물량은 16평형 344가구, 26평형 520가구로 예정돼 있다.


또 5월 말 분양이 가능할 것으로 보이는 잠실동 잠실주공1단지도 5678가구(25∼45평형) 중 일반에게는 25평형 288가구만이 분양된다.


이외에도 암사·명일 저밀도지구 가운데 마지막 분양 단지인 암사동 강동시영1차도 25∼61평형 3226가구 중 26평형 186가구가 일반 분양되며, 법적 소송 문제로 분양시기가 지연돼 왔던 삼성동 AID차관아파트도 전체 2070가구 중 일반에게 분양될 416가구가 모두 14평∼18평형으로 이뤄져 있다.



◇조합원 지분 투자가치 높아=이미 동호수 추첨이 끝난 잠실주공1단지의 경우 25평형에 입주가능한 조합원 지분은 현재 3억6000만∼4억3000만원 정도로 추가부담금 1억여원을 포함, 총 투자금은 5억원 정도이다.


이는 현재 알려진 25평형의 일반 분양가 수준인 4억7000만원과 큰 차이가 없는 모습이다.


오는 7일 동호수 추첨에 들어갈 인근의 잠실주공2단지도 33평형 로얄층 조합원 지분을 구입하기 위해선 추가부담금 4000여 만원을 포함해 총 6억원 정도의 비용이 든다.


현재 이 아파트 일반 분양 시세는 12평형 1억7000만∼1억8000만원, 24평형 4억5000만원, 33평형 6억3000만원으로 33평형의 경우 조합원 지분이 오히려 일반 분양분 보다 저렴한 모습이다.


잠실시영아파트 역시 조합원 지분 매입가가 싼 편이다.16평형, 26평형 일반 분양가가 1800만∼2000만원 정도로 알려져 있는 이 아파트의 경우 현재 인근 중개업소에는 33평형 로얄층이 5억3000만원에 나와 있다. 여기에 추가부담금 8000만∼1억원 정도를 포함하면 평당 시세는 일반 분양분보다 낮거나 비슷하다.


닥터아파트의 강현구 실장은 “일반 분양분은 가격도 높고 소형 물량 위주인데 비해 조합원 지분은 로얄층에 평형 선택폭이 넓고, 향후 가격 상승 가능성도 많다”고 말했다.



◇조합원 지분투자 꼼꼼하게=그러나 조합원 지분투자도 신중한 접근이 필요하다는 지적이다.


내집마련정보사 김정용 팀장은 “강남권 재건축시장은 매도자가 우위를 선점하고 있어 매입 과정에서 과도한 가격을 부르는 경향이 많다”며 “이때문에 매수자들은 신중하게 접근해야 한다”고 덧붙였다.


물론 강남권 재건축 지분 투자 역시 단점은 있다.


목돈이 한꺼번에 들어가는 것도 그중 하나. 일반 분양아파트는 계약금-중도금-잔금 등을 분산해서 지불하는 데 비해 조합원지분을 사기 위해선 수억원의 목돈이 필요하다.


게다가 투기과열지구여서 일반 분양권이 전매금지되는 것과 함께 재건축 지분 역시 한 번 구입하면 향후 입주시점까지 사고 팔 수 없다.


물론 과거 동시 분양에 나왔던 잠실주공3단지나 4단지의 높은 청약경쟁률이 향후 선보일 이들 재건축 아파트 분양시장에도 재현될 가능성이 높아 상대적으로 높은 경쟁률을 뚫지 않아도 되는 것은 이들 조합원 지분 투자의 매력이라고 볼 수 있다.