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[투자포인트] 재건축은 '기다림의 승부'
[한국일보]2005/03/16 19:00
재건축 개발이익환수제가 입법화하자 재건축 단지마다 명암이 갈리고 있다.

사업 추진이 빠른 잠실 지역은 가격이 소폭 오른 반면, 개포ㆍ둔촌ㆍ고덕 주공 및 수도권 재건축 단지 등은 규제 여파로 2,000만~3,000만원씩 하락하고 있다. 초고층 재건축을 추진했던 압구정, 반포 등 고밀도 재건축 단지도 하락세로 돌아섰다.


반면 분당, 용인 등 판교 신도시 영향권에 있는 지역은 여전히 매물 부족과 거래 두 절 속에 호가만 강세를 보이고 있다. 경기 회복을 빌미로 규제 완화 조짐을 보이던 주택 정책이 다시 규제 강화로 급선회하면서 주택시장도 요동치고 있는 것이다.


이에 따라 재건축 조합 및 투자자들은 미래를 알 수 없는 깊은 혼란과 불확실성에 빠졌다. 투자 목적으로 강남권 재건축 아파트를 매입했거나 몇 년 앞을 보고 강남권 진입을 계획하고 있는 실수요자들은 어떻게 해야 할까.


개발이익환수제가 적용되는 재건축단지는 공공임대 아파트 건설로 수익성이 악화하 고 투자가치 감소가 예상된다. 공시지가 수준의 땅값과 표준건축비 보상을 통해 건설 원가는 건질 수 있겠지만 당초 기대했던 높은 개발이익은 기대하기 힘들어졌다.


공공임대 아파트가 들어서면 ‘끼리끼리 문화’를 선호하는 강남 거주자의 특성상 매매가 및 전세가가 제대로 형성되기 힘들다. 한강변 재건축 층고도 최고 35층 이하 로 제한되면서 조망권, 골프장 등 주거 편익시설, 녹지공간 확보가 힘들어졌다.


따라서 과거와 같은 개발이익과 지분가치 상승을 노린 자본이득형(시세차익) 투자는 바람직하지 않다. 소형 평형 비율 확대, 후분양제에 이은 안전진단 강화, 층고 제한 , 개발이익환수제 등이 가세할 경우 재건축은 사업 장기화, 추가 부담금 및 금융비용 증가로 투자수익률이 하락할 수밖에 없다.


이미 재건축 아파트를 매입한 사람은 인내심을 갖고 기다리는 게 상책이다. 지분 가 격이 내렸다고 당장 되팔 경우 중개 수수료 등 비용이 만만치 않은데다 거래마저 부 진해 제 값을 받기 쉽지 않다.


서울 강남권은 택지 고갈과 공급 부족으로 집값이 급락할 가능성이 적고 재건축 이 외에 새 아파트 공급원이 없으므로 장기 보유 전략도 한 방법이다.


실수요자들은 시장변동에 따라 우왕좌왕하기보다는 경제의 거시적인 흐름과 수요 공 급 구조를 파악한 후 여유자금으로 재건축에 장기 투자하는 것이 최선책이다.