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6. 시공사 브랜드 파워에서 앞선다
1단지 시공사는 현대건설(홈타운), 현대산업개발(아이파크), 삼성물산(래미안), 대림(이편한세상)인데 비해, 2단지 시공사는 삼성물산(래미안), 대림(이편한세상), 대우(푸르지오), 우방으로 2단지는 우방이 들어 있어 브랜드 선호도에서 밀린다.

이상이 1단지 13평이 2단지 13평보다 비싼 이유로 흔히 거론되는 것들입니다.

하지만 그럼에도 2단지가 결코 1단지에 뒤질 이유가 없다는 반론 또한 만만치가 않은 상황입니다. 그들의 주장을 간추려 보면 이렇습니다.

1. 단지 입지 문제

(1) 조망권 문제
3면이 트여 있는 1단지가 일반적인 조망권 면에서 우수한 것은 사실이다. 하지만 실제 그 차이는 제한적이며 가장 중요한 한강 조망권 면에서는 오히려 2단지가 앞선다고 할 수 있다. 그것은 33평형만 놓고 보면 기본적으로 단지 배치도가 1단지보다 2단지가 잘 나왔기 때문이다. 1단지의 경우는 13평이 15평(45평 배정)에게 한강 조망에 유리한 자리를 상당히 많이 양보한 배치도인데다 기본 구도가 1자형이라 조망권 확보에 불리하다. 이에 비해 2단지는 단지 중심에 저층 건물인 초·중·고교가 모여 있어 이를 중심으로 방사형으로 배치도를 만들었기 때문에 한강 조망권면에서 오히려 우수하다.

(2) 접근성 문제
강남 테헤란로, 잠실본동, 종합운동장 공원, 아시아 공원 접근성 면에서 2단지보다 1단지보다 떨어지는 것은 사실이지만 그 차이란 매우 미미한 것으로 그리 의미 있는 정도의 차이라고 보기는 힘들며, 오히려 롯데 백화점, 롯데 할인 마트(마그넷), 롯데 월드 및 제2 롯데 월드, 갤러리아팰리스, 잠실역 주변 상권, 석촌 호수에의 접근성은 2단지가 좋다.
그리고 유흥 시설이 많고 복잡한 잠실본동을 바로 앞에 두고 있는 1단지보다 어느 정도 거리를 두고 있는 2단지가 주거 환경이나 자녀 교육 환경 면에서는 더 바람직할 수도 있다.

2. 이주비 문제
이주비가 많은 1단지가 유리한 것은 사실이나 이른바 무이자도 실제는 무이자가 아니고 이자 후불제인 것이므로 이주비 액수의 다과가 조합원들에게 근본적인 이득이나 손해를 가져오는 것이라 보기는 어렵다.

3. 평형 및 동·홋수 배정 문제
45평을 도전할 수 있는 기회가 있는 1단지가 유리한 것은 사실이나 실제 처음부터 33평형을 지원할 사람에게는 큰 의미가 없는 권리이다.
오히려 추첨 방식을 복잡하게 만들어 후에 조합원 간 분쟁의 씨앗만 만들 가능성이 있다.
1지망으로 45평형을 지원한 조합원이 45평 추첨에 실패할 경우, 33평형 추첨에서는 2지망 자격으로 참가할 수밖에 없으므로 어떤 형태로든 1지망으로 33평형 추첨에 참여한 조합원에 비해 불이익을 볼 것으로 예상할 수는 있으나, 실제 어떤 형태로 불이익을 줄 것인지 그 추첨 방식을 마련하는 일은 그리 간단한 것이 아니다. 1단지는 10평 소유자도 40% 정도가 33평형을 배정 받을 수 있게 되어 있어 추첨 방식 문제를 둘러싼 조합원 간 이해관계는 이미 충분히 복잡한 상황이다. 동·홋수 추첨은 조합원들이 가장 마음을 쓰는 부분이므로 되도록 추첨 방식은 간명하고 투명한 게 바람직하다. 그렇지 못하면 바로 분쟁에 휩싸일 수 있다. 1지망으로 33평 배정을 신청한 13평 소유자는 모두 5층 이상을 배정 받을 수 있다는 희망이 실제 현실화되는 데는 적지 않은 어려움이 있을 것이다.

4. 소형 평형 건립 문제
2단지에 12평형 868세대가 들어가는 것은 사실이지만 생각하는 것처럼 그렇게 단지 분위기를 해칠 것인지는 의문이다. 12평형 아파트는 근본적으로 임대 아파트가 아닐 뿐 아니라 4개 동을 모두 한 곳에 몰아 놓았기 때문에 단지 전체 분위기를 해칠 염려는 그리 많지 않다. 소형 평형 아파트는 임대와 매매가 활발한 것이 특징이므로 오히려 단지 아파트 거래 시장에 활기를 주는 면도 있다.

5. 발전 가능성 문제
9호선 종합운동장 환승역의 착공 시기, 개통 시기는 아직 미정이며, 9호선 역이 개통되면 2단지도 혜택을 보는 단지로 볼 수 있다. 단지에 붙어 있는 전철역은 오히려 아늑한 주거 환경을 해치는 면도 있다.
잠실은 크게 롯데 백화점와 롯데 월드로 대표되는 잠실역과 먹자골목과 새마을 시장으로 대표되는 신천역(잠실본동)을 중심축으로 형성돼 있다고 볼 수 있다. 단지 위치 상 잠실본동 쪽이 발전하면 1단지가, 잠실역 쪽이 발전하면 2단지가 좀더 혜택을 볼 수 있다고 할 수 있겠지만 사실 그러한 차이란 대단한 것이 될 수 없다.

6. 시공사 브랜드 파워 문제
현재 우방건설이 선호도에서 떨어지는 것은 사실이나 우방건설도 알아주는 건설회사인데다 1단지, 2단지 모두 시공사들이 컨소시엄 형태로 참여한 것으로 모든 자재를 공동 구매하여 짓게 되고 아파트 이름도 공동 브랜드를 사용할 것으로 보여 크게 문제될 일이 아니다.

7. 기타
(1) 2단지 배치도가 낫다
현재까지 나와 있는 단지 배치도를 기준으로 보면 기본적으로 1단지 33평은 2단지 33평보다 동 배치가 좋지 못하다.
2단지 배치도는 방사형으로 현대적인 세련미와 함께 조망권 확보에도 유리한 상황이나 1단지는 일자형으로 현대적 세련미가 떨어지고 조망권 확보에도 불리한 구조인 점, 2단지 33평은 저층 건물인 초·중·고교를 중심으로 방사형으로 퍼져 있어 한강 조망이 가능한 단지 비율이 의외로 높으나 1단지는 33평이 45평에게 한강 조망에 유리한 자리를 상당 부분 양보한데다 기본 구도가 1자형이라 실제 한강 조망이 가능한 동은 실제로 많지가 않은 점, 40m 대로인 올림픽로는 차량 소음이 적지 않은 편인데 2단지 33평은 올림픽로에 접하는 동이 하나도 없으나 1단지는 4개 동이 올림픽로에 접하고 있는 점, 2단지는 25평이 33평과 섞여 있지 않고 한 곳에 모여 있으나 1단지는 단지 전체에 25평과 33평과 혼재하고 있는 점 등에서 1단지 33평은 전반적으로 2단지 33평에 비해 동 배치가 좋지 않다.

(2) 주거지로서 안정적이고 편안한 느낌은 2단지가 앞선다
잠실본동에는 편의시설만 들어서는 것이 아니다. 술집, 모텔을 비롯한 각종 유흥 시설도 많이 들어서는데 이것은 주거 환경이나 자녀 교육 환경 면에서는 오히려 해로울 수 있다.

(3) 잠실의 두 중심 권역인 신천역 권역과 잠실역 권역의 쌍방향 접근성에서 2단지가 우수하다
2단지는 기본적으로 신천역을 가장 넓게 접하고 있는 신천역 권역 아파트인데다, 현재 롯데 백화점, 롯데 할인 마트(마그넷), 롯데 월드, 갤러리아팰리스, 롯데 캐슬 골드, 석촌 호수가 들어 있고 앞으로 112층의 제2 롯데 월드가 들어서면 더욱 그 위용을 떨칠 잠실역 권역에서도 멀지 않은 아파트이다.

(4) 2단지는 이미 초·중·고교가 단지 안에 다 들어 있다
1단지도 앞으로 고등학교를 신설하므로 초·중·고교를 다 갖추는 단지가 되는 점에서 근본적으로 2단지와 차이는 없지만 어쨌든 학교 부지를 제공해야 하는 부담이 있다. 학교 용지를 무상으로 제공하는 것은 아니고, 3개 감정 평가 기관에 의뢰해 그들이 제시하는 현 토지 시세에 따라 교육청에 유상 매각한다는 점에서 원칙적으로 1단지 조합원들이 금전적 손해를 보는 것은 아니라고 하더라도, 아무래도 조합원들의 토지 지분이 줄어들 수밖에 없으므로 13평 조합원들은 추가부담금 산정에 있어 불리해질 가능성이 있다.

이상이 2단지가 1단지에 못지않다거나 오히려 너 낫다고 생각하시는 분들이 많이 말씀하시는 사항들입니다.

현재 1단지 13평에 후한 점수를 주는 분들이 더 많은 게 사실이며 실제 시장 가격도 1단지 13평이 3000만원 이상 비싸게 형성돼 있는 게 사실입니다.

하지만 이것이 입주 후에도 1단지 33평이 2단지 33평보다 반드시 그 만큼 더 비쌀 것이란 결론으로 이어질 수는 없을 것입니다. 1단지 13평이 2단지 13평보다 평균적으로는 더 비쌀 가능성은 있지만, 1단지에 있느냐 2단지에 있느냐 하는 것보다는 각 아파트의 동 위치나 홋수에 따라 개별적으로 가격이 형성될 확률이 높다는 게 일반적인 생각들이 아닐까 합니다.

현재는 동·홋수 추첨 전이기 때문에 1단지 13평이 2단지 13평보다 더 선호되는 면도 분명 있습니다. 예를 들면 45평에 도전할 수 있는 기회가 있다든지 저층에 배정될 가능성이 더 낮을 것이라 기대해 볼 수 있다든지 하는 이유들은 동·홋수 추첨 전까지만 유효한 것들입니다. 이주비가 더 많이 나온다는 점 또한 입주 후에는 더 이상 가격에 영향을 미칠 수 없는 요인입니다.(반대로 2단지의 장점으로 거론되는 것 가운데도 동·홋수가 끝나거나 입주 후에는 의미 없게 되는 것들이 있습니다.)

그리고 대체로 1단지 가격이 2단지보다 먼저 움직여 왔던 시장 흐름도 한번 눈여겨 볼 필요가 있습니다. 한 2년 정도 시장 흐름을 살펴보면, 오를 때 먼저 오르고 내릴 때 먼저 내리는 게 1단지였습니다. 언제나는 아니더라도 대체로 그랬습니다. 1단지 13평이 먼저 움직이기 때문에 오름세 시장에서는 2단지 13평과의 가격 차이가 더 벌어지고 내림세 시장에서는 가격 차이가 좁혀지는 경향이 있습니다. 현재는 오름세가 강한 시장입니다.

그밖에 비싸면 더 좋아 보이고 더 사고 싶어지는 심리도 한 몫 거들고 있을지 모르겠습니다.

모든 시장이 다 그러하듯이 부동산 시장 또한 도도하게 흘러가는 강물과 같고 살아 숨쉬는 생물과 같습니다. 수많은 사람들이 참여해서 나름대로 최선을 다해 형성시켜 놓은 시장 가격에는 우리가 알지 못하지만 온갖 의미 있는 정보가 이미 다 녹아들어 있습니다. 시장 가격을 맹신하고 무조건 순응하거나 추종하는 것도, 시장을 불신하고 함부로 시장을 재단하려는 태도도 시장을 바라보는 올바른 태도는 아닐 것입니다.
더구나 현재 잠실 주공 1, 2단지같이 동·홋수 추첨 전 상태에 있는 재건축 시장은 아주 특수한 시장이기 때문에 그 분석은 좀더 조심스러워야 할 것입니다. 수많은 세대 가운데 가장 싸게 내놓은 매물 하나가 거래되고 그 거래 하나의 가격이 그 평형 아파트 전체의 가격을 결정하는 시장입니다. 한 사람의 매도자와 한 사람의 매수자가 그 평형 전체의 거래 가격을 결정하는 구조이기 때문에 그 시장 가격을 일반화하여 분석하는 데는 많은 무리가 따르게 되어 있습니다. 그런 면에서 앞서 살펴본 1단지 13평과 2단지 13평의 가격 차이를 둘러싼 논의들은 매우 한정된 자료와 정보, 불확실한 예측을 바탕으로 한, 매우 제한적인 논의들임을 시인하지 않을 수 없습니다. 좀 심하게 말하면 실제 잠실 주공에 투자하려는 사람들에게는 아무런 도움도 되지 않고 오히려 머리만 더 복잡하게 만드는, 그저 지적 호기심이나 충족하고 싶어 하는 사람들에게나 필요한 정보 제공 이상은 아니라고 할 정도입니다.

분명한 사실은 1단지, 2단지 모두 아주 훌륭한 단지라는 사실입니다. 1, 2 단지 13평의 가격 차이에 촛점을 맞추고 서로의 주장을 견주어 보다 보니 결과적으로 각 단지의 단점만 들추어보는 꼴이 되고 말았지만 잠실 주공 1, 2단지는 입지, 한강 조망권, 교통, 편의시설, 학군, 녹지 비율, 시공사, 재건축 추진 속도, 발전 재료 등 거의 모든 면에서 어느 지역 어느 아파트 단지와 견주어도 손색이 없을 만큼 빼어난 단지입니다. 1단지와 2단지 사이에서 고민하는 것은 어찌 보면 행복한 고민이라고 할 수 있을 정도입니다. 이런 좋은 상품을 가까이 두고 있다는 것 자체가 잠실에서 중개업을 하는 사람들에게는 큰 행운일 것입니다.