부동산 정보포털에서 거래포털로!

저는 11월 22일 '제가 잠실주공1단지를 계약한 이유'라는 제목으로 게시판에 글을 올렸고, 베스트 게시판으로 선정되어 11300건이상의 조회와 26건의 추천을 받았던 적이 있는 '강북시민'이라는 무주택 세대주 입니다.
전 올 11월 3일 4억 4천만원에 잠실 주공 1단지 13평을 계약금 4천만원에 계약한 사람입니다.
그리고, 계약한 이유을 게시판에 적고 많은 호응을 받았었습니다.

그후 잔금이 며칠 남지 않았던 12월 3일 저는 4억 2천 만원이라는 가격에 2천만원의 계약금 손실을 보면서 다시 매도를 하였습니다.
그래서 제 글을 읽으셨던 분들께 제가 다시 매도를 하게된 이유를 설명드리는 것이 도리라고 여겨져, 다시 글을 올리게 되었습니다.

전에 제가 게시판에 적었던대로 잠실 주공아파트 단지, 특히 1단지는 많은 장점을 가진 곳입니다
저는 입주시 잠실 주공 단지가 살기 좋은 곳이 될 것이라는 것을 지금도 확신합니다. 그리고 앞으로 기회가 생긴다면 다시 매수할 생각도 없지는 않습니다.

그러나 포기한 이유는 

1. 향후 부동산 전망이 너무도 불투명하다는 것 입니다. 
전 부동산 초보입니다. 따라서 주변 전문가들의 의견을 많이 들을 수 밖에 없었고, 대부분의 부동산 전문가들은 지금을 대세 하락의 시작으로 분석하고 있었습니다. 
대부분은 내년에 약 5% 이상의 아파트 시세하락이 우려되고, 최근 상승률이 높았던 강남지역의 아파트는 낙폭이 더욱 클수도 있다는 것 이었습니다. 특히 스피드뱅크의 유료 상담 결과, 하락이 염려되므로 지금이라도 매도 하는 것이 좋다는 답변을 듣고 저는 흔들리지 않을수 없었습니다.
      
2. 입주시까지 제 생활이 무척 힘들 것이라는 겁니다.
제가 가진 현금 3억에 대출금 1억 5천을 예상하고 계약을 하였는데, 대출금에 대한 이자와 이주후 추가부담금 약 1억원을 생각하면,
현재의 제 수입상 추가 대출없이는 감당하기가 어려울 것 같다고 예상 하였습니다. 

2억이 넘는 대출(1억 5천 대출 + 추가부담금)에 대한 이자만으로도 한달에 약 100만원 이상 들어갈 예정이었고, 생활비를 제하면 원금상환은 꿈도 못꿀 상황 이었습니다. 입주시에 시세가 크게 오른다는 희망이 있어야 힘들어도 허리띠를 졸라매며 납부할수 있는 비용으로, 시세가 떨어지기라도 한다면, 매수 시점을 잘못 잡았다는 마음고생으로 인하여 더욱 감당하기 힘들 비용이 될것으로 예상되었습니다. 

5년간 제 모든것을 잠실 주공아파트에 걸고 마음고생 하기보다는,차라리 현재의 현금을 잘 이용해서 재테크를 하면서 다 방면의 가능성을 타진해보는 것이 좋으리라고 생각했습니다. 앞으로 잠실주공 아파트를 재 매수 할 수도 있고, 다른 곳에 투자 하거나 다른 부동산을 매수 할수도 있으리라는 것입니다.

3. 잠실 아파트 시세는 상승과 하락의 변수가 너무도 많다는 것이었습니다. 
금년말까지는 양도세 때문에 꼭&nb sp;팔아야할 사람들이 있습니다. 연말까지는 부동산 시장의 비수기인 12월과 맞물려, 어느정도 하락세가 계속되리라로 생각했습니다.

그리고 내년에 주택거래 신고제가 시행되기 직전  취득세, 등록세가 2배이상 증가하기 전에 매수하려는 약간의 매수세가 유입되리라고 생각했습니다. 약간 상승 가능성이 있을수 있습니다. 

신고제가 시행되면 세금의 증가로, 매수 비용이 상당히 증가 할 것이고, 이후 재산세 중과등의 조치(6월 1일 예정)가 있으면, 고가 아파트 매수에 선뜻 뛰어들 실소유자가 그리 많지는 않으리라고 여겨집니다. 
아마 하락할 것입니다.

물론 1단지의 경우 사업승인, 이주, 동호수 추첨등의 이벤트가 있을때마다, 상승기조를 타는 경우가 있을 것이라 생각합니다. 

내년 연말까지는  3주택 이상 보유자는 매도를 해야 하는 상황이라, 내년 연말쯤에는 다시 어느정도 하락하리라고 여겨집니다. 

이렇게, 올 연말, 내년까지 주공 1단지는 상승과 하락을 반복할 것입니다. 

제가 주공 1단지를 소유하였다면, 이자를 은행에 납부해가면서 끊임없이 시세의 등락에 신경을 쓰고, 좋아하기도,힘들어 하기도 하였겠지요. 특히 하락기에 제가 매입한 금액 이하로 시세가 떨어지면, 저는 왜 그때 매수를 하였나 하면서 많은 후회를 할 것 같았습니다.

4. 실수요자도 재건축 아파트 구입은 5년후를 내다보는 투자가입니다.
저는 분명 무주택자이고, 5년후 실제로 입주를 꿈꾸는 사람이었습니다. 제가 계약할때 부동산 업자가 실입주할 사람은 시세에 신경쓸 필요가 없다고 하는 이야기를 들은적이 있습니다.

그러나, 저는 지금 잠실 주공 아파트 매수를 하는 것은 투자를 위해 하는 것이라는  생각에 변함이 없었습니다. 5년후 입주시 매수하는 것보다, 지금 매수하는 것이 투자비용이 덜 들 것이라는 생각때문에 매수를 하는 것이었지요.
아무리 실입주할 사람도, 아파트 매수를 가능한 한 저점에서 하고 싶어하는 것은 누구나 가지고 있는 생각입니다. 지금이 아니라도 부동산 경기가 어느정도 예상될때,  나름대로 판단할 수 있는 저점은 있을 것이라고 생각했습니다. 지금보다는 조금 더 저렴할수 있는 저점도 올수 있으리라고 예상했습니다.


5. 투자 손실이 있을 가능성이 있다는 생각이 있었습니다.
잠실 주공 4단지 34평 분양가가 어떻게 될지 모른다는 기사가 있었습니다. 조합원들 바람대로 평당 1900만원 정도는 힘들고, 평당 1600만원 정도에 정해지지 않을까? 하는 한 부동산 중개사의 이야기도 들을수 있었습니다. 

1단지가 4단지보다 입지가 좋다고는 하지만, 만일 1단지 분양가가 평당 1600정도로 정해진다면, 33 X 1600=  5억 2800 정도가 되리라는 것입니다. 물론 조합원이라면, 일반분양 아파트 보다는 여러 모로 유리하여 어느정도의 프리미엄이 붙을 수 있겠으나, 부동산 시장이라는 것이 어떻게 될이 아무도 모르기 때문에, 최소 5억 3000정도를 예상하는&nb sp;것이 안전하리라고 생각했습니다.

그러면, 제가 투자하는 6억 470만원(이전 게시판에 투자 원금 계산법에 대한 이야기는 자세히 써 놓았습니다.)보다는 훨씬 손해가 날수 있다는 것이었습니다.

저는 지금이 가장 저점이라고 확신할수 없었습니다. 그리고, 5년후 과연 잠실 주공 1단지 33평이 6억을 넘을지 확신할수 없었습니다. 물론 6억은 넘을 것이라 예상은 하지만, 향후 1년간은 아파트 값의 큰 상승은 없으리라고 여겨지기에, 최소한 1년정도는 추이를 살펴보면서, 재매수를 하더라도 그때가서 다시 하기 위해 2000만원정도 손해를 보면서 까지 매도를 하였습니다.

제게 2000만원의 손실은 너무도 컷지만, 많은 금융비용과 입주시까지 마음 졸이면서 살아가기보다는 향후의 부동산경기, 아파트, 특히 잠실 주공 재건축의 추이를 지켜보면서, 좀더 신중할 필요가 있다고 생각했었습니다.

혹시 전의 제 글을 읽고 무조건 잠실 주공 아파트를 사고자 하시는 분들이 계시다면 나름대로 저점을 잘 파악하셔서 매수 하시기를 부탁드립니다.

올 연말은 추운 연말이 될것 같습니다. 제 수입에 1년은 꼬박 모아야 만들수 있는 2000만원을 한달사이에 날려보내고, 부동산 투자의 매운맛을 뼈저리게 느껴야 했기에..

이글을 읽는분들 모두 연말 따뜻하게 보내시고 평안하시기를 빕니다.