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아시아 선수촌 아파트의 가치 및 리모델링 잠재력

심심풀이 분석이니 참조만 하시길 바랍니다.

1.가치

아시아선수촌 52평형 현재 시세 23억(부뱅의 인터넷 시세 기준. 지금은 더 비쌀 수도 있음.)

현재 52평의 경우에 소유 대지권이 32.75평임.
오래된 아파트이므로, 이채원 한국밸류 전무님의 방식을 차용할 경우에 PBR 3 미만일 때에 투자가치기 있다고 볼 수 있는데, 대지권 기준으로 판단할 경우에 인근 택지 지가가 평당 3000만원이므로, 현재 가치로도 29~30억까지는 버블이 없다고 볼 수 있음. (물론, 지가가 하락할 경우에는 함께 조정되어야 함.)


2. 리모델링 잠재력

준공및입주 연도 1986년 아시안게임을 목표로 건축. 올해 연말에 공식적으로 20년 넘음.

당장의 리모델링이 유리할지, 10~20년뒤의 재건축이 유리할지는 알 수가 없으나, 잠실 지역의 급변기를 맞이하는 향후 5년 내외에 사업을 시작할 수 있는 리모델링이 원할한 사업 추진에 유리할 것으로 판단됨. 현재 리모델링은 정책적으로 권장사항이며 규제책은 적음.

52평은 현행 개정 법으로 리모델링을 하면, 전용면적 기준으로 30% 이상 늘릴 수 있으므로 65~68평으로,
66평은 85평형 정도로 늘릴 수 있게 됨. 물론 최신 평면을 도입해서 가능함. 아시아선수촌은 동간간격이 매우 넓어서 설계에 유리함.

향후 잠실지역은 최신 아파트의 대거 입주로 신도시를 형성하면서 거듭나게 되며, 지역의 생활환경이 업그레이드될 것이 예상됨.

단 이 지역의 신규 입주 아파트 약 2만여 세대는 대부분 중소형이며, 50평대 이상은 상대적으로 품귀 현상을 보일 것임. 이는 현재 상태로도 현재 가치는 충분히 유지될 것을 시사함.

따라서, 아시아선수촌은 재건축이 아닌 리모델링만으로도 한단계 업그레이드된 차별화된 고급 단지의 지위와 이미지를 유지할 수 있으며, 폭발적인 수요를 불러올 수 있을 것으로 기대됨.


3. 리모델링의 장벽

리모델링은 추가 분양이 없으므로 비용 부담이 상당함. 평수가 큰 만큼, 세대당 1~2억은 공사 비용을 납입해야 함.
게다가 공사기간의 이주비가 추가로 들어감.