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출처:부동산사이트

http://www.serve.co.kr/news/special_content.asp?Ser=21690


2005.02.21 (월)



송파구의 양대명문이자 20년 가까이 최고가 아파트를 고수해온 아시아 선수촌 아파트와 올림픽 기자,선수촌 아파트를 입체비교해 본다.
서울시에서 강남구, 용산구와 함께 향후 가장 주목받는 구는 단연 송파구 일 것이다. 롯데에서 추진중인 석촌호수변 100층 이상 아파트 계획은 차치하고서라도 잠실1-4단지의 재건축이 이미 공사중에 있고 잠실시영 및 잠실5단지 등의 재건축 일정이 가시화 되고 있기 때문이다.
따라서 향후 2,3년 이내엔 올림픽공원 에서 종합운동장에 이르는 잠실벨트는 평당 2,500만원대를 호가하는 최고급 아파트단지로 거듭나게 된다.
그 중심에서 20여년간 최고가 아파트의 위치를 고수해온 아파트는 흥미롭게도 범국제적인 체육행사와 연계된 선수촌 아파트들이다. 아시아 선수촌 아파트(이하 아시아 아파트로)와 올림픽 기자,선수촌 아파트(이하 올림픽 아파트) 그 현재와 미래의 가치를 분석해 본다. <편집자 주>




구분 아시아 선수촌 아파트 올림픽 기자 선수촌 아파트
소재지 송파구 잠실동 86 송파구 오륜동 89
총세대수 1356세대(18개동) 5369세대(122개동)
입주년도 1986년 1989년
교육시설 잠일초등학교, 신천중학교, 정신여고, 잠신고 등 오륜,세륜초등학교, 보성,오륜중학교, 보성고, 체육고 등
지하철 2호선 종합운동장역 5호선 올림픽공원역
편의시설 새마을시장, 롯데백화점, 종합운동장 등 올림픽공원, 중앙병원, 현대백화점 등
난방방식 지역난방 지역난방







1. 단지 주변을 살펴보니 -- 입지, 환경





두 곳 다 자연적인 대공원을 옆에 두고 있다는 점에서 입지적인 강점이 매우 커진다. 인근 중개업소들의 인터뷰에서도 두 아파트가 송파구 최고가 아파트 자리를 차지할 수 있었던 첫번째 이유는 도심에서 찾아보기 힘든 자연 속의 입지라는 의견이 지배적.
국내 최대단일단지 중 하나인 5369세대 122개동의 올림픽 기자,선수촌 아파트의 경우 뒤로는 남한산성 주변의 등산로와 앞으로는 43만평 규모의 서울시내의 정상급 공원인 올림픽공원을 두고 있어 인근 주민들 사이에선 일명 <김일성 별장>으로까지 불린다.
특히 체육진흥공단의 2003년부터 대대적인 생태보존작업으로 천연기념물인 고니와 청설모, 소쩍새, 꿩, 너구리 등 야생동물들이 늘어나 더욱 좋은 환경으로 거듭나고 있다.





아시아선수촌 역시 아시안게임 기념공원을 단지내 정원처럼 사용중이다. 또한 잠실운동장 주변의 야구장, 축구장, 수영장 등의 체육시설들의 이용이 용이하고 최근 각종 <설>이 제기되고 있는 <돔구장>건설의 가장 유력한 후보 대상지로 이 역시 본격 추진발표시 집값 상승요인으로 작용할 듯 하다.
학군 역시 보성고, 창덕여고에서 오륜 및 세륜 초등학교까지 완비된 올림픽아파트와 정신여고 잠일초등학교 등이 단지에 바로 인접한 아시아 아파트 역시 우열을 가리긴 힘들다. 다만 올림픽 아파트에 비해 대치동 학원가에 인접한 아시아 아파트가 학원 등의 사교육시설 이용면에서 유리한 상황.
아시아 아파트는 단지내 조용한 공원분위기 덕분인지 준공이후 줄곧 부유한 노년층이 선호하는 아파트로 손꼽혀 다른 아파트단지에 비해 유독 평균 거주자연령이 많다는 단점도 거론되어 왔다. 올림픽아파트의 경우 이에 비해 3,40대 비교적 젊은 세대주가 많아 비교적 단지 분위기가 활기있다는 중개업소들의 설명.

교통을 살펴보면 아시아 아파트의 경우 잠실운동장 역이 단지에 인접해 있고 탄천 다리 하나 건너면 바로 삼성동인 준강남권 아파트로 분류된다. 특히 우성아파트 쪽을 통해 올림픽대로 및 강변북로와 직통으로 이어져 자동차 이용시 매우 편리하다.
올림픽 아파트의 경우 5호선 올림픽공원역이 있지만 단지가 크다보니 동에 따라 다소 먼 경향이 있고(15분 이상 소요 되기도) 시내 중심 광화문역까지 48분 정도가 소요된다. 하지만 상대적으로 맑은 공기와 강일 IC 등을 통한 중부고속도로나 미사리, 하남시 등과도 가까워 전원 레져시설 이용이 용이하다. 9호선 지하철이 계획중인데 이의 개통시 강남까지 20분 통근권이 가능해 진다고 한다.






2. 집주변을 들여다보니 ---- 단지 내부, 평형별 구조

올림픽 공원을 낀 올림픽 아파트가 단지 인근의 환경은 우세할지 몰라도 단지 내부는 아시아 아파트가 질적인 면에선 우위를 점한다.
용적율 150% 내외의 너른 동배치는 물론 특히 단지내 이십년 가까운 수령의 고급 나무들이 잘 배치되어 있어 고급스러움을 더해준다. 사실 해가 갈수록 첨단 아파트들은 많이 들어설 수 있지만 이런 대형 공원을 낀 풍족한 자연의 혜택을 누리는 아파트 입지는 앞으로도 점점 찾기 힘들 것이라는 것이 중론.

하지만 이에 비해 올림픽 아파트의 경우 단지내부의 조경 등이 정리되지 못한 느낌을 지우기 힘들다. 관리의 측면에선 아시아 아파트가 우위임을 들어서는 순간 바로 느껴지는 것도 이 때문. 단지내 상가는 대규모 중앙 아케이드 속에 주요 상가가 완비된 올림픽 아파트가 우위, 아시아아파트의 경우 단지주민들의 고령화로 단지내 상가가 다소 침체되었기 때문. 특히 주목할 점은 아시아 아파트의 경우 잠실 신천 유흥가의 비대화로 인해 단지내 자녀교육에 대한 우려가 커지고 있기도 하다.

평형별 구조는 사실 고가를 주고 구입시 가장 망설이게 하는 부분. 특히 서비스면적이 없다시피한 좁은 평면은 두 아파트 공히 가장 큰 문제점으로 지적된다. 30평형대 아파트에 3인용 소파하나 놓기 빠듯한데다 발코니 면적 역시 매우 좁다.(올림픽 아파트 34평형의 경우 실평수가 25.6평 남짓)

선수나 기자들의 임시거처용으로 지어진 올림픽 선수촌 아파트의 경우 같은 올림픽 시설임에도 임원용으로 지어진 올림픽 훼밀리 아파트에 비해 평면상 훨씬 좁다는 것이 사실.
아시아 아파트 역시 38평형의 경우 10억원 이상을 호가하기도 하지만 실제 체감평수는 요즘 분양하는 32평형에도 훨씬 못 미친다.

아시아 아파트 역시 주력평형인 52평과 57평을 분석해 보면 52평의 경우 요즘 선호하는 3,4베이형 구조가 아닌 정사각형 구조로 방과 거실이 직접 연결되는 형태이고 57평형의 경우 52평형 보다 방이 넓은 편이나 주방 옆의 부속실(속칭 가정부 방)이 좁고 불편해서 사실 실질적으론 방3개의 구조인 점등이 맘에 걸린다.

주차의 경우 두 아파트단지 모두 불편하지는 않지만 1세대당 2대까지 가능한 아시아선수촌 아파트의 경우 52평형 이하의 평형은 지하주차장의 이용이 어렵다. 올림픽 아파트의 경우도 지하주차장이 있으나 모든 세대의 이용이 가능하진 않다. 올림픽아파트의 평형배치의 또다른 특징은 49, 53, 64평형의 경우 요즘에도 보기 어려운 복층구조로 지어졌다는 것. 조부모를 모시는 3세대 동시 주거시 등에 편리한 평면이나 공간 활용의 어려움을 겪는 입주자들이 많다. 정리해 보면 두 단지 모두 집주변 환경은 정상급이지만 집안 평면이나 구조는 사실 좀 부족한 면이 많다는 것이 결론.










3. 앞으론 어떨까 - 현시세와 향후 전망





위에 언급했듯이 이 두 아파트 단지는 향후 국내 최고가 잠실 아파트단지 벨트의 시작과 끝에서 양축을 이룬다.
물론 잠실의 재건축단지들이 주가 된 신규 아파트단지들의 새아파트들이 입주하는 향후 2,3년 이후엔 평면이나 설계에서 뒤진 이 단지들이 열위에 놓일 가능성 또한 적지 않다. 하지만 단지주변의 중개업소들이나 전문가들의 평가는 장밋빛 긍정적인 평가가 주를 이룬다.

올림픽아파트 내 부동산써브 가맹점인 세화공인 이 숙희 실장(02-404- 4400)은 “올림픽 아파트는 잠실지역 재건축 이후에도 여전히 신규 아파트들에 비해서도 단지주변의 자연환경이 월등히 우세하고 낮은 용적율에 따른 단지배치는 신규아파트들에게 분명 우위를 점한다”며 동반상승 쪽에 무게를 두었다.

향후 재건축시에도 넓은 대지지분을 바탕으로 저밀도 재건축단지 못지 않은 이점을 지닐 것으로 예상된다. 하지만 준공 당시 각종 건설대상을 휩쓸만큼 워낙 튼튼하게 지어져 앞으로 10년 이내엔 안전진단도 통과하지 못할 것이란 우려도 있다. 하지만 잠실지역 재건축 아파트들이 대부분 시영아파트를 제외하면 3,40평형대가 주를 이루는 중형 위주의 평형 구성인데 비해 이들 단지는 50평형대 이상의 대단지가 많아 큰 평형 위주의 주거커뮤니티 형성 등으로 분명 차별화된 강점을 지닐 것이다.

그러나 주상복합이나 신규 아파트들은 편리한 평면과 미려하고 기능적인 마감재로 이루어져 기존의 잠실지역의 아파트들 속에서의 누려왔던 우위를 분명 반감시킬 것으로 점쳐진다. 특히 40평형대 이하의 중소형 평형들은 이 새 아파트들의 직격탄에 분명 영향을 받아 집값이 상승키는 어렵다는 전망이다.

게다가 잠실지역 뿐 아니라 강남지역 재건축분들의 입주가 향후 2,3년 이내에 집중되어 있어 그 수요가 몰리는 2007년 경에는 일시적인 급하락의 위험이 대두되기도 한다.
올림픽아파트의 경우 최근 3,4년간 급격한 상승으로 아시아아파트에 거의 육박하는(평형별로 일부 능가하기도) 비슷한 수준까지 시세면에서 근접한 것이 사실.

하지만 단지 내부를 잘 관리하여 특화하는 노력이 더하면(사실 인근 방이동 진주아파트의 사례에서 알수 있듯이 조경이나 단지내 주차시설 등은 분명 재정비할 필요가 많다) 송파구 정상의 아파트로 거듭날 수 있겠다.
아시아 선수촌 아파트의 경우 사실 준강남권 아파트에 속하며 그 지위를 누려온 것이 사실. 따라서 올림픽아파트와 달리 송파보다는 강남권으로 보는 시각이 많았다. 아파트 구입시에도 올림픽 아파트와 비교되지 않고 대치동 아파트들과 비교된 것도 사실. 그 준강남권 프리미엄에 잠실권의 초고가 아파트 단지의 완성과 함께 송파구의 지역 업그레이드의 혜택도 가능할 것으로 보인다.
하지만 재건축시 올림픽 아파트 보다 분명 용적율이나 단지 세대수가 적정한 점 등이 유리하고 강남권에 더 가까운 점 등도 이점으로 작용할듯. 두 아파트 모두 송파권 대표 주자의 단지들이지만 그만큼 다른 점도 많은 단지임에 분명하다.

<취재팀장 정재한>


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