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가락 우성 아파트는 1986년에 지은 아파트라서 재건축 최소 허용연한이 2010년대 중반정도가 되야지 얘기를 꺼낼수 있습니다. 신천동 미성은 허용 연한은 이미 지났구요. 따라서 님께서 얘기하신 투자 목적 (재건축 전망) 에 신천동 미성이 적합 합니다. 신천동 미성에 대한 얘기는 이곳 게시판에 잘 알려져 있으니 열람 하시면 참고가 되실겁니다.

님께서 번거로우실것 같아 간단히 정리 해보면 다음과 같습니다.

1. 용적율 159% 로 중층아파트중 상당히 낮은편임 (송파구 중층아파트 중에서는 잠실 주공 5단지(138%)에 이어 두번째로 낮은 용적율)..

2. 소형평형 의무 비율을 그대로 만족 시키면서 재건축을 원활하게 추진할수있는 강남권 극소수의 중층 아파트 중 하나. 

3. 6800가구의 초대형 재건축 잠실시영 아파트 후광을 고스란이 받는 단지. 

시영과 마주보고 있는 이면 도로의 25m 로 확장과 함께 현재 성내역 앞이 지저분한데 시영 재건축 완료시 지금과는 환경이 현저히 달라질것임.

4. 좌우로는 진주, 장미, 포스코더샾 주상복합아파트들이 즐비하게 위치.

5. 2호선 성내역 과 8호선 잠실역을 아파트 어느지점 에서 건 3-8분 내 에 접근 가능한 더블 역세권.

6. 제2롯데월드 건설 현장이 대각선으로 코앞에 위치.

...등등 입니다. 2008년 36층 시영 아파트 입주시 코앞에 낡은 10층 미성 아파트를 상상 하신다면...

문제는 위와 같은 여건들 때문에 가격이 상당히 센편이죠.

님께서 지금 미성을 현재 고점에 매입하셨을 경우 기대하실 투자 이익에 대하여는... 

저는 신천동 미성의 향후 가격 상승 요인을 다음과 같이 봅니다.

1. 연말 판교 분양에 따른 일시적 가격 상승.

2. 2006년 부동산 본격 상승.

3. 가깝게는 잠실 시영 일반 분양시.

4. 아주 멀게는 재건축 시영의 입주 시.

강남구 요지 소재 재건축 대상 아파트들(용적율 180%대) 의 평당가가 2500만원을 이미 돌파 하였고 평당 3천만원을 목전에 바라보는 아파트(우성, 선경) 들도 있다는점을 참고 하시고 무엇 보다도 앞으로 경기의 상승을 믿으신다면 투자 하셔도 좋을듯 하네요. 
 
또, 미성 재건축 얘기는 시영 재건축 이 완료되는 2008년 이후에나 가시화 될 것입니다. 아직 재건축 추진위도 구성이 안되어 있는 상태이니 최소 5년 이상을 바라 봐야 될것입니다. 이점에서 님께서 중장기적으로 감당 가능할만 한 가격대의 평수를 생각 하시면 될듯 합니다.