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리모델링과 관련하여 참조될 내용이라 한경 8/12자 에서 퍼 왔습니다.

<펌>
리모델링이 쉬운 아파트 조회 : 223 추천 : 0

리모델링이 쉬운 공동주택의 건설


통상적으로 리모델링이란 노후․불량한 건축물의 수명연장과 성능개선을 위하여 행하여지는 모든 활동을 말하는 것으로 법률인 주택법이나 건축법에서 정의하고 있는 리모델링(증축 또는 대수선 리모델링으로 구분됨)보다 훨씬 폭 넓은 개념이다.



따라서 건축물 바닥면적의 증가를 매우 중요하게 생각하는 우리나라와 달리 선진국에서의 리모델링이란 주로 주거환경의 개선, 에너지 절약, 건축설비의 갱신 등을 말하며 신축 당시부터 저렴한 비용으로 리모델링을 할 수 있는 건축물이 지어지는 데 많은 관심을 기울이고 있다. 우리나라에서도 지난 ‘05.11.8 건축법 개정을 통하여 리모델링이 용이한 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 용적률과 높이제한을 완화 적용할 수 있는 제도를 도입하였다. 아래에서는 이에 대하여 간략히 살펴보기로 한다.



1. 신축비용과 유지관리비용



건축물의 생애주기비용이라는 개념이 있다. 쉽게 이야기하면 건축물의 신축부터 철거까지 들어가는 모든 비용을 지칭하는 것인데 크게 보면 신축비용과 유지관리비용, 철거비용으로 나눌 수 있다. 그런데 신축비용과 유지관리비용은 서로 대응되는 것이어서 신축비용을 높이면 유지관리비용을 낮출 수 있고, 신축비용을 낮추면 유지관리비용은 높아지는 관계에 있다.



우리나라의 경우 아파트는 건설업자가 건설하여 이를 일반 국민에게 분양하는 형태를 취하고 일부 임대아파트가 있다고 하더라도 입주 후 5년 이내에 분양하는 것이 보통이어서 신축비용의 부담자와 유지관리비용의 부담자가 서로 분리되는 구조로 되어 있다. 따라서 아파트 건설업자로서는 유지관리비용은 아파트의 소유자들인 일반 국민이 부담하게 되므로 유지관리비용을 줄이는 데에는 소홀하고 오로지 신축비용을 낮춤으로써 개발이익을 극대화하는 데 치중하게 된다.



따라서 현재 지어지는 아파트들은 리모델링 등 유지관리라는 측면이 사실상 무시되고 있는 셈이다. 그런데 건설업자로서는 리모델링이 용이한 아파트를 건축하기 위해서는 신축비용을 높일 수밖에 없으나 이렇게 할 경우 평당 분양가가 상승하고 개발이익은 줄어드는 문제점이 있다.



2. 건축법 개정과 인센티브 부여



위에서 본 바와 같이 리모델링이 용이한 아파트를 구입하게 되면 다소 분양가가 높더라도 유지관리비용은 낮아지게 되어 아파트를 장기간 소유할 경우의 소유자의 총 비용부담은 리모델링이 용이하지 아니한 아파트를 구입한 경우와 같아진다.



그럼에도 불구하고 현 시점에서 분양가가 다소 높더라도 리모델링이 용이한 아파트를 일반 국민이 구입할 것을 기대하기는 어렵다. 왜냐하면 우리나라 아파트 구입행태를 보면 단기적으로 아파트를 소유하다 매각차익을 노리는 데 집중하고, 당해 아파트에서 수십 년간 장기 거주하기 위하여 아파트를 구입하는 경우는 거의 없기 때문이다. 주택담보대출의 경우에 장기 대출을 꺼리고 단기 대출을 선호하는 것도 이러한 연유 때문이다.



따라서 현 시점에서 리모델링이 용이한 구조의 아파트를 건설하는 경우 건설업자나 일반 국민 모두 리모델링이 용이하지 아니한 구조의 아파트와 비슷한 분양가 수준을 요구하고 있기 때문에 이에 대한 인센티브를 부여하는 정책적 필요성이 대두되었고 이에 따라 건축법 개정이 이루어지게 되었다.

개정된 건축법 제5조의4에서는 ‘리모델링이 용이한 구조의 공동주택의 건축을 촉진하기 위하여 공동주택을 대통령령이 정하는 구조로 하여 건축허가를 신청하는 경우 용적률과 높이제한 기준을 100분의 120의 범위 안에서 완화 적용할 수 있다’라고 규정하고 있다.



3. 리모델링이 용이한 구조의 공동주택



건축법 시행령 제6조의2에서는 리모델링이 용이한 구조란 ① 각 세대는 인접한 세대와 수직 및 수평으로 전체 또는 부분 통합을 할 수 있을 것 ② 구조체와 건축설비, 내부 마감재료와 외부 마감재료는 분리할 수 있을 것 ③ 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기에 변화를 줄 수 있어야 하고, 마감재료·창호 등의 구성재는 교체할 수 있을 것이라는 세 가지 요건을 충족하여야 한다고 규정하고 있다.



쉽게 이야기 하면 현재와 같이 모든 벽들이 아파트 하중을 지탱하도록 내력벽으로 설계된 ‘벽식구조’가 아니라 기둥과 보가 아파트 하중을 지탱하고 대부분의 벽은 비내력벽으로 된 ‘라멘조구조’로 설계함으로써 라이프 스타일이나 라이프 스테이지에 따라 비내력벽을 손쉽게 철거할 수 있도록 하고 건축설비와 마감재료를 손쉽게 교체할 수 있어야 리모델링이 용이한 구조의 아파트 라는 것이다.



4. 국민적 인식 전환의 필요성



리모델링이 용이한 공동주택을 건설할 수 있도록 마련된 제도는 용적률과 높이제한의 완화이다. 그러나 용적률과 높이제한의 완화는 정부가 별도의 재원마련 필요 없이 손쉽게 리모델링이 용이한 공동주택을 건설하도록 유인하는 제도이기는 하지만 정부가 스스로 고밀․고층개발을 조장한다는 비난을 면하기 어렵다.



따라서 용적률의 특례를 통하여 리모델링이 용이한 공동주택에 대한 취득 시점의 분양가를 낮출 수 있는 제도의 마련보다는 재산세의 감면, 공동주택 유지관리비용의 지원 등 소유 단계에서의 인센티브를 추가 부여하도록 제도개선 하는 것이 더 효과적인 방법이다.



또한 우리나라 주택보급률이 이미 100%를 초과하고 인구성장속도가 현저히 감소하고 있는 현 시점에서 공동주택의 신축보다는 유지관리가 점점 더 중요해질 것이라는 사실을 적극 홍보하고 아파트의 평균 수명을 20년 정도로 잘못 생각하고 있는 일반 국민의 인식을 바로 잡는 적극적인 노력이 병행되어야 한다. 이와 더불어 시민사회단체의 적극적인 지원활동도 절실히 필요하다고 생각된다.