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소넷님의 견해는 정말 옳으신 말씀입니다. 당연 그리 되어야 합니다.

문제는 지금 서초동의 시장 상황이

중개업소 매수가 VS 매도자 매도가 만 존재할뿐이라는거죠

제가 참고로 말씀드리면 지난 8.31 때도 8억 후반대 9억 약간 미만대

가격의 매물거래가 이루어졌습니다.

인터넷 시세 아마 6억후반에서 7억후반정도 되었을겁니다...

문제는 중개업소들이 매도자의 매물 시세는 일단 무시하고

자기들 거래가능시세로 뭉갠다는거죠...

대치동이나 도곡동은 매도자의 매도가가 공개되지만 서초동은 절대 공개되지 않죠? 대치동이나 도곡동 그리고 압구정동의 윈도우에는 매도자의 매도희망가가 요즈음 과거와 달리 성실히 공개가 되고 있습니다. 하지만 서초동은? 오히려 대치/도곡/압구정은 그 거래가격을 공개하여 중개업소들의 투명성을 확보하였다는 "웃지못할 이야기"까지 들립니다.

삼풍만 보지 마시고 진흥이나 서초삼호의 동형평수 시세도 한번 체크하세요..

그러면 님은 왜 다른분들이 시세에 대해 그리 논쟁이 많은지를 아실겁니다.

참 진흥아파트 52평형도 중개업소 사무소 유리창에 얼마로 붙어있는지도 체크하시고요..

중개업소랑 단순히 전화통화만 해서는 님 나중에 정말 후회합니다..

삼풍 50평이 15억이라고 믿으시면 옆의 롯데클래식이나 진흥의 50평대가 얼마인지도 한번쯤은 체크하시는게 좋을 듯 합니다..

비근한 예로 "중개업소 사장님들 보다 여기 서초인들의 정보가 더 정확할 수도 있다는 이야기지요"

반드시 아랫기사 읽으시고 시장동향을 체크하십시요...





양도세 대신 낼테니 강남 아파트 팔아라"

[머니투데이 2006-03-16 16:14]



[머니투데이 김정태 김경원 원정호 기자]“매물이 없어요. 실제 계약까지 가려면 시세보다 5000만원을 더 들고 나오셔야 합니다”

최근 강남 대치동 은마아파트를 사려고 은마상가에 위치한 중개업소에 들러 시세를 알아보던 박일한(43세)씨는 두 번 놀랐다. 사실상 재건축이 물 건너난 아파트값이 10억원을 넘는다는데 한번 놀랐고 이 시세에서 몇 천만원을 더 줘야 계약이 성사될 수 있다는 데 또 놀란 것이다.

이 같은 현상은 비단 은마에만 국한된 이야기가 아니다. 재건축 단지나 기존 아파트이든 새 입주 아파트를 가릴 것 없이 강남권의 매물난 현상이 두드러지면서 집주인들의 추가 웃돈을 요구하는 사례가 일반화됐다.


왜 강남엔 매물이 없는 것일까?


현지 중개업소들은 매도자들이 양도세에 대한 부담이 커 차라리 종합부동산세를 내거나 상속시키겠다는 사람들이 많아진 반면 강남에 진입하려는 대기 매수세는 여전해 매물난이 지속되고 있다는 분석이다.


결국 이 같은 매물난은 매도자 우위의 가격형성으로 이어지면서 집값 상승폭도 커지고 있다는 게 한결 같은 목소리다.


◇강남엔 매물이 없다?=서울시 재건축의 용적률이 기존 230%에서 210%로 낮아지면서 사실상 대치동 은마아파트의 재건축 추진이 불가능해졌지만 매물이 없다. 매물이 기껏 3건 정도에 불과해 집 주인들은 올라간 시세를 하한가로 보고 더 올린다는 것이다.


이 때문에 은마아파트 34평형 매도호가가 1~2주 사이에 5000만원이 뛰어 10억5000만~10억8000만원에 시세가 형성되고 있다. 은마 인근 E에덴 공인관계자는 “지난 3월 초 34평형 3층이 10억 3000만원에 팔리면서 다시 호가는 10억 8000만원까지 뛰었다”며“막상 계약하려면 이보다 5000만원은 더 들고 나와야 한다"고 귀뜸한다.


유엔알컨설팅 박상언 사장은 “2종 일반주거지역에서 3종으로 바뀐 청실아파트의 경우 30평형대가 2억∼3억원씩 상승했다”며 “하지만 정상적인 대형 매물이 나오지 않고 있는 게 문제”라고 지적했다.

이 같은 현상은 재건축 대상 외의 단지도 예외가 아니다. 인근 미도아파트 41평형도 지난 연말까지만 해도 12억~13억원선에 거래됐으나 현 매도 호가는 15억~18억원에 형성되고 있다.


이 역시 매물이 나오지 않지만 대기수요가 지속되면서 매도 호가가 높아지고 있다는 것이다.


특히 중대형 평형의 거래는 거의 되지 않아 상승폭이 몇 억원씩 되는 것은 일반화 됐다.

아예 매매 신고가격이 '0원'으로 나오는 단지도 있다. 강남구청에 따르면 최근개포동 우성 1,2차 단지는 신고된 가격이 없다. 이 단지는 매물이 거의 나오지 않아 거래 자체가 형성되지 못하고 있기 때문이다.

◇매물난 '범 강남권'으로 확산= ‘매물난’은 비단 강남 일대 뿐 만아니라 ‘범 강남권’으로 번지고 있다. 목동과 분당이 대표적이다.


목동의 요지인 신시가지 30평형대는 1~2주일 사이 2~3억원 이상씩 올랐고 분당도 목동에 못미치지만 7000~8000만원씩 뛰었다. 최근 목동 5단지 35평 아파트가 매물로 나오자 중개업소 전화에 난리가 난 적이 있다. 열흘 전까지만 해도 9억6500만원이던 35평 아파트가 12억5000만원에 거래됐다. 열흘 새 2억8500만원이 급상승한 것이다.


분당 시범단지 삼성 아파트도 7억원대를 호가해 불과 보름사이 8000만원이 올랐지만 매물이 부족해서 거래가 이뤄지지 않고 있다는 게 업계의 설명이다.


인근 M공인 관계자는 "강남에서 매물을 구하지 못하는 실수요자들이 목동 신시가지로 집을 구하러 오지만 이 곳 가격 오름폭에 놀라곤 한다“고 전했다.

강남에 진입하려는 대기수요가 많아지자 중산층 실수요자들이 주거와 교육여건이 양호한 목동과 분당지역으로도 쏠리고 있는 것이다. 이른바 ‘매물난의 풍선효과’가 나타나고 있는 셈이다.

◇1가구 다주택자..“차라리 종부세 내고 상속시키겠다”=강남지역의 매물난은 1가구 다주택자들 중심으로 양도소득세를 내지 않고 보유하면서 종합부동산세를 내겠다는 분위기가 점차 대세적인 분위기로 퍼지고 있기 때문이다.


강남 대치동에 있는 I공인 관계자는 “1가구 다주택자들은 매물을 거둬들이고 있다”며 “양도세를 내느니 차라리 보유하면서 종합부동산세를 내겠다는 사람이 많다”고 전했다.

그는 “시가로 13억짜리 아파트의 경우 종부세로 500만원 정도 내다가 올해부터 650만원 정도 내게 될 것으로 보인다”며 “그런데 이걸 팔면 양도세 등으로 몇 억이 나가기 때문에 매물이 나오지 않고 있다”고 설명했다.


즉 집을 소유한 사람들은 집을 팔면서 일시불로 몇 억을 내는 것보다 종부세로 몇 년에 걸쳐서 분할해서 내는 게 더 낫다고 생각하고 있다는 것이다.

팔지 않고 자식들에게 상속하겠다는 얘기도 나오고 있다. L공인 관계자는 “아파트 소유자들이 처음부터 아파트를 팔지 않으려고 했던 것은 아닌 것 같다”며 “하지만 최근 강남 아파트를 파는 것보다 자식들에게 상속해 주겠다는 경향을 보이고 있다”고 말했다.


또 2주택 이상을 보유한 매도자들의 경우 지난해 8.31대책 당시만 해도 흔들리는 모습이 있었지만 지금은 '갈때 까지 가보자'는 분위기로 매도 호가를 올려놓는 경우가 많다는 것이다.


◇1주택자..정부규제가 거래위축 가중=도곡동 B중개업자는 정부의 규제 일변도 정책이 강남의 매물난을 가중시키고 있다고 신랄하게 비판했다. 이 관계자는 “정부가 양도세 비중의 부담을 크게 높이는 바람에 1주택자들도 쉽사리 팔지 못하고 있다"며"강남 집값이 하루가 다르게 오르는데 전세를 주고라도 보유하겠다는 게 강남 1주택자의 정서"라고 전했다.

이와 함께 재건축 규제를 풀어 공급물량을 늘려야 한다는 주장도 있다. 대치동 S공인관계자는 “강남권 아파트 가격을 잡으려면 재건축 규제를 풀어 강남수요 욕구에 대응해야 한다”며 정부의 규제일변도 정책이 강남 아파트값을 올리고 있는 호재 아닌 호재가 됐다고 비꼬았다.

결국 강남 지역의 집주인들은 '버티기' 나서면서 매물난이 더욱 가중되고 있는 셈이다.


◇매수자, 장기투자.."추가대책 개의치 않는다"=반면 강남지역에 대한 대기 매수자들은 여전히 많다는 것이다.


잠실 5단지 인근 A공인관계자는 최근 매수를 원하는 사람들은 정부가 발표할 재건축 추가 대책을 그다지 걱정하지 않는 분위기라고 전했다. 이 관계자는 "각종 규제 정책이 나온다고 한들 강남 집값을 잡기 어렵다는 생각이 지배적"이라며"오히려 지금이 매입 기회라고 생각하고 있다"고 말했다.


아파트를 짓고 있는 잠실 1~4단지 재건축 입주권도 정부의 재건축 추가 대책을 피해갈 수 있다는 호재로 크게 뜀박질하고 있다.


잠실4거리 주변 집값을 제2롯데월드 건립 소식이 끌어올렸다면 잠실 1~4단지와 잠실 시영 재건축 입주권은 정부의 재건축 추가 대책 사각지대란 점이 호재로 작용했다. 잠실3단지 33평의 재건축 입주권은 추가분담금을 제외하고 8억원에 거래가 형성되고 있다. 분담금을 포함할경우 잠실 33평 아파트값이 9억원을 넘었다는 얘기다.


C공인관계자는 "잠실 1~4단지는 이미 재건축중이어서 정부가 개발부담금을 도입해도 효력이 미치지 않는다"면서 "이런 점이 집값상승을 견인하고 있다"고 말했다.

이에 따라 연초 오름세가 상당기간 지속될 것으로 전망되면서 이달 중 발표될 정부의 재건축 대책도 집값에 별다른 영향을 미치지 않을 것으로 분위기가 팽배해 있다.












김정태 김경원 원정호기자


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