부동산 정보포털에서 거래포털로!

지난주 좀 오랜 휴가를 보내고 왔더니 제글에 많은 답변이 올라와 있네요.^^

두분의 진지한 의견에 감사드리며 제 의견을 다시 말씀드립니다.

두분이 예상하셨던 바 저는 3단지 조합원인데(과거 여기 어디선가 밝힌 적도 있습니다.) 2,3단지에 직접 살아본적은 없고 서초4동에 10년 넘게 거주중입니다.(최근 몇년간 양쪽 아파트가 무섭게 올라 매우 행복해 하고 있는 중입니다.) 

저는 3단지 구입전 좀더 객관적인 외부자의 입장에서 양쪽 단지를 매우 오랜 시간 비교해 본적이 있습니다. 구입전 잠원동, 서초4동, 압구정쪽 지인이나 부동산의 추천은 90%이상이 3단지였고, 반포, 방배쪽 지인이나 부동산의 추천은 90%이상이 2단지였습니다. 

지인들의 의견을 들으면서 제가 느낀 점은 거의 모든 사람이 자기가 살고 있는 곳을 중심으로 생각하고 이사를 갈때도 특별한 경우가 아니면 인근의 신축아파트로 이주하는 경향이 매우 크다는 점입니다.(적어도 강남,서초의 경우) 저만 해도 서초4동을 중심으로 삼호가든 1,2차, 반포 3단지, 반포2단지, 미주아파트, 한신1차의 순으로 어쩔수 없이 현거주지와의 거리에 따라 조사를 쭉 해나가게 되더군요.

따라서 각자 <객관적>이라는 것이 사실은 모두가 <객관적이 아님>이 분명해 보이고 각자의 입장에서 장점들을 이야기하는 것이 훨씬 건설적인 것으로 판단됩니다.

개인적으로 가장 마음에 들었던 입지는 한신 1차였으나, 초기 필요 자금이나 진행속도문제 때문에 포기하고, 2,3단지를 집중적으로 보게 되었습니다. 저의 결론은 2,3단지 모두 훌륭하다(모든면에서) 였고, 저의 와이프는 3단지를 선호했습니다. 와이프의 의견은

1. 무조건 대단지가 좋다.
2. 초,중학교가 단지 바로안에 있는 것이 마음에 든다.
3. 강남구가 가깝다.(정확하게 이야기하면 압구정동이 가깝다. 제 와이프는 25년 넘게 압구정동에 살았었습니다.)

결론적으로 제 의견은 모든 면에서 2,3단지가 훌륭하다였고(각각 장단점이 있지만) 여러분의 의견도 비슷할 걸로 생각하지만, 학군에 있어서 약간의 이견을 다시 말씀드리고자 합니다. (지금 현재나 과거의 학군상황이 아니라 재건축 이후의 상황을 말씀드리고자 합니다.)

<초등학교>
저부터가 계성초등이 되면 3단지 전세주고 2단지 전세갈것은 맞습니다.^^. 그렇지만 계성초등의 존재가 2단지 시세, 전세에 결정적인 영향을 줄것으로 기대하지는 않습니다. 이는 대한민국 최고의 공립학교인 교대부속의 존재가 서초동 인근 아파트, 주택의 시세에 큰 영향을 못주는 것이나 마찬가지니까요. (어차피 근거리 배정원칙이 아니고, 추첨확률이 매우 낮으니까요.개인적으로 저의 아이가 계성초등에 당첨이 될 가능성은 매우 낮을 것으로 생각합니다.^^)

사립학교를 제외하면, 공립학교는 마찬가지라고 생각되며, 재건축과 더불어 시공사측의 대대적인 리모델링이 기다리고 있는 원촌초등쪽이 시설면에서는 조금 나아보입니다. 그보다도 저는 초등학교의 경우 큰길 안건너다니는 것을 최우선순위로 두고  ;있는데, 원촌의 경우 이 조건에서 완벽합니다. 2단지도 단지내에 잠원초등이 있는것으로보아 2단지 전주민이 잠원초등으로 간다면 마찬가지 조건이라고 생각되나 반포맨님의 글처럼 길건너 반포초등까지 배정될 수 있다면 개인적인 의견은 전원 원촌에 가는 3단지가 낫다고 생각합니다.

<중학교>
초등학교와 마찬가지로 아직 어린아이들이 다니는 시기라 단지내에 있는 것을 저는 선호합니다. 원촌중, 반포중, 신반포중, 세화여중 중 어디가 우위인가라는 논쟁은 별로 영양가가 없을 듯 하고, 다만 초등과 마찬가지로 "단지내"위치라는 것이 저의 절대적인 선호기준이었습니다. 재건축후 원촌중의 학교수준은 3단지의 재건축후 입주민의 수준을 생각할 때 전혀 걱정안합니다. (어차피 주민의 수준이 학교의 수준을 결정지으니까요.) 2단지에서 배정받는 중학교들도 물론 원촌중 이상으로 좋은 학교들이지만 제 개인적으로는 단지내 학교를 선호합니다.

참고로 대치동 빅 3의 경우, 단지내 중학교가 있는 우성, 선경이 미도보다 항상 시세의 우위에 있습니다.(고등학교 학군은 우,선,미 모두 같습니다.)

<고등학교>
2단지의 경우 세화에 배정을 많이 받는다면 확실한 advantage입니다.
현재는 제가 알기로는 근거리 배정 원칙이 아닌 것으로 알고 있습니다만 이는 수시로 바뀌는 상황이라 논외로 하기로 하겠습니다. (향후 학군 광역화 이야기도 나오는 마당에).  3단지의 경우 세화, 현대(압구정), 반포에 제일 많이 가는 것 같고, 서울, 상문,서초도 일부 가는 것으로 알고 있습니다.
2단지처럼 세화를 근거리에 끼고 있지는 않지만, 세화에도 많이 배정되며, 현대,반포도 세화에 비해서 그리 나쁜 학교들은 아니라고 생각되어 거의 엇비슷하다고 이야기하는 것입니다.

<기타>
향후 전망을 볼때 환경측면(반포천,체육공원)에서는 2단지 우세입니다만, 전세가 측면에서는 좀 이견이 있습니다. 2,3단지 원주민 분들과 이야기하다보면 과거 2,3단지가 16(18), 25평으로 구성된 서민아파트 시절에 비추어 말씀을 많이 하시는 듯 한데,(예를 들어 버스노선수, 3호선까지의 도보거리등의 기준) 좀더 재건축이후의 평형구성을 기준으로 미래지향적으로 볼 필요가 있을 듯 합니다.

두분의 말씀처럼 2단지가 과거 전세가가 2,3천이 비쌌는지는 저는 잘 알수 없지만 대략의 이유가 수긍은 갑니다. 하지만, 2010년 이후 2,3단지에 살 주민들은 실질적으로  70-80%이상이 바뀐 구성원이라 과거와는 매우 다른 경향을 보일 것으로 생각합니다.

간단히 현재 30평대의 인근 아파트 전세가를 살펴보면 2단지 북쪽의 대우, 한신3차, 경남의 시세보다, 3단지 북쪽의 이수, 동아, 현대의 시세가 더 높습니다. 물론 단지규모, 건축시기, 평면등이 달라 아주 객관적인 비교는 어렵습니다만, 그 점을 인정하고도 2단지 20-30평대가 3단지 20-30평대보다 전세가가 무조건적 우위가 될것이라고는 보지 않습니다.

제가 생각하기에는 인근의 편리함(뉴코어,뉴타운,강남으로의 접근성)때문에 20-30 평에서는 3단지가 조금 더 우위에 있을 것으로 예상하며, 이보다는 각각의 평면, 위치, 동호수에 따른 편차가 더 클 것으로 생각됩니다.(이는 반포 대우와 잠원 이수를 비교해보면 금방 파악이 됩니다.).

50-80평대는 이보다는 예측이 어렵습니다만 역시 개별 동호수의 위치및 단지내 부대시설의 차이(컴뮤니티센터), 조경의 차이, 개별 평면의 차이, 대중교통보다는 자가운전시의 교통사정 등이 더 큰 영향을 미칠 것으로생각됩니다.

<2010년경의 모습>

3단지 주변에는 건너편 삼호가든 1,2차(개인적으로 재건축후의 평면이나 단지배치는 2,3단지 보다 낫다고 생각합니다.)재건축 반포 미도 1차 리모델링이 거의 비슷한 시기에 완성되어 새아파트들로 환골탈태한 새동네로 바뀔 것으로 기대됩니다. 잠원동쪽도 한신 5차, 한신6차, 대림, 잠원한양등이 8월이전 관리처분신청을 앞두고 있어, 동네 모습이 많이 바뀔 것입니다. 고속도로 동남쪽 건너 서초 삼호 1,2차, 롯데캐슬등도 새아파트로 바뀐 것이 2010년 현재 3단지 주변의 스카이 라인입니다.
이 3단지를 둘러싼 주변환경의 변화가 학교,학원, 기타 편의 시설의 형성에 영향을 많이 줄것으로 생각합니다. (2010년 현재 교대역-잠원역-강남역 삼각지역은 현재의 도곡-매봉-한티 삼각지와 매우 비슷한 면모로 변화할 것입니다. 렉슬, 대치센트레빌, 타워팰리스를 끼고 있는)

2단지 주변도 미주아파트와 더불어 새아파들이 들어서지만, 2단지와 미주아파트를 제외하고 2010년까지 재건축이 가시화된 아파트는 없는 듯 합니다. 한신 1차의 경우 주민들의 대립으로 8월까지 관리처분신청이 매우 어려워 보이며 이경우 진행은 정권이 바뀔때까지 최소 3-4년이상 연기될 것으로 생각합니다. 주공 1차의 경우 32평이상은 현재로서는 재건축의 의지가 전혀 없어 보이며, 22평의 경우 3.30대책과 상가들의 과도한 요구에 의한 주민수용불가로 인해 역시 적어도 2010년까지는 착공이 어려워 보입니다.

결론적으로 2010년 현재 입주당시 주변스카이라인은 3단지쪽이 훨씬 좋을 것으로 기대되며, 향후 한신 1차, 주공 1차, 한신3차, 경남의 재건축이 2010년이후 제대로 진행되는 경우 2015년이후의 전망은 2단지쪽이 조금 나아 보입니다.

최종적으로 2010-2020년 사이 반포터미널 이전이 가시화되면 2,3단지 모두에 핵폭탄 급 호재가 될 것으로 기대합니다.

<결어>

이상 제 '개인적인' 의견입니다. 두분의 정보는 제게 무척 많은 도움이 되었고 제 자신의 시각을 좀더 <객관적>으로 바로 잡는데 도움이 된 듯합니다.
아무쪼록 앞으로도 좋은 글들, 특별히 2단지에 관련된 제가 모르는 많은 정보 부탁드립니다.