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저는 3단지 조합원이며 1년전 2단지, 3단지를 비교검토하다가 3단지를 매수하였습니다. 논란거리가 될 수 있는 주관적인 사실은 제외하고 가급적 객관적인 내용만을 이야기 하겠습니다. 혹시 제 글이 본의아니게 3단지에 바이어스된 내용이 있다면 제가 현재 3단지 조합원임을 감안하고 적절히 가감하시면 됩니다.

1. 단지규모

재건축 이후 2단지 약 2500세대, 3단지 약 3500세대로 3단지가 규모가 1.5배 정도 큽니다. 하지만 2단지도 일반적으로 매머드 단지급이라고 할 수 있으므로 규모면에서 우열을 가리기는 쉽지 않습니다만 여러가지 부대시설에 대한 규모경제를 생각하면 3단지가 약간 우위에 있다고 할 수 있습니다. 3단지는 단지내 초등,중학교, 동사무소까지 있어 실질적으로 느끼는 단지규모는 3단지가 약 2배정도로 크게 느껴집니다. 2단지의 경우 마음에 안들었던 점은 단지 가운데로 대로가 관통하여 둘로 나누어진 느낌입니다. 왼쪽 미주아파트 부분이 오른쪽 큰 단지와 분리되어 마치 강남역 롯데 캐슬 비슷한 형태의 모양입니다. 3단지도 학교를 돌아 큰길이 있지만 단지 내부에는 도로 전무입니다. 

2. 평형구성

2단지나 3단지 공히 25평부터 초대형평형까지 다양한 구성으로 되어있고, 둘다 소형평수 의무화, 임대주택 10%를 공히 적용받습니다. 2단지는 25,34,44,52,62,72,80으로 구성되어 있고, 3단지는 25,35,50(49), 60, 70(69), 80,(79), 90(89), 91로 구성되어 있습니다. 대체적으로 비슷한 구성이지만 3단지에 특이할 만한 사실은 90, 91평의 초대형 평형 존재입니다. 특히 91평형은 전세대 20층이상에 있고, 70세대 밖에 되지 않아 완공후 강남 일대의 최고가 평형의 하나가 될 가능성이 높습니다. 나머지 평형은 거의 일대일 대응으로 보시면 되고, 현재 분양권 시세도 동일 평형에서 평당가가 비슷합니다. 

3. 평면

40평이상 대형평형은 2단지는 T자 형태, 3단지는 L자 형태로 가구 배치가 이루어져 있습니다. 2단지는 방배동 래미안(예술의전당앞)과 비슷한 배치이며, 3단지는 한강자이와 비슷한 형태의 배치입니다. 평면은 2단지는 전형적인 앞뒤 베란다 구조이며, 3단지는 L자 형태로 모든방, 부엌, 거실이 전면 베란다로 조망권을 극대한 구조입니다. 2단지 평면이 좀더 전통적인 평면이고 3단지 평면이 좀더 신평면 구조라고 할 수 있습니다. 단적으로 40평대 이상은 3단지의 경우 거실이 2방향 이상 베란다가 있습니다. 각기 장단점이 있으므로 개인의 취향에 따라 다를 것입니다. 베란다 면적은 같은 평형일 경우 엇비슷합니다.


3. 주변환경

2단지주변은 좀더 주거지에 가깝습니다. 서쪽으로는 미주아파트(재건축예정)과 초등학교롤 끼고 있으며, 남쪽으로는 반포천 및 녹지, 동쪽,북쪽으로는 대로를 끼고 있습니다. 미주아파트 너머에는 반포체육공원이 신규 개장하여 운동하기 참 좋습니다. 남쪽 반포천변도 한강까지 쭉이어져 운동하기 참 좋습니다. 북쪽, 동쪽은 대로변이라  길가의 동들은 좀 시끄러울 가능성이 있습니다.  3단지는 동서남북 모두 대로를 끼고 있으며 도로변 동들은(특히 동쪽 고속도로변) 좀 시끄러운 가능성이 있습니다. 한강은 2단지가 훨씬 가깝고 주변 환경도 조금 더 차분합니다. 한가지 2단지는 길쭉한 단지 배치로 인해 대로변 중소형평수는 시끄러울 수도 있습니다. 3단지도 대로변 동들은 마찬가지로 시끄러울 있을 수 있지만 단지규모가 더 크고 남쪽으로 초,중학교를 끼고 있어 안쪽의 동들은 절간수준이며  중소형평수들도 안쪽으로 많이 배치되어 있습니다.
전체적으로 주거환경은 2단지가 낫고, 주변 편의시설(상가, 마트)는 킴스클럽, 뉴코어, 뉴타운등을 도보거리에 끼고 있는 3단지가 낫다고 할 수 있습니다. 3단지의 경우 매머드급 규모로 인해 단지내 공원화가 잘 진행된다면 주거환경면에서도 2단지보다 나을 수 있습니다.

4, 학군

과거에 어쨌건 2,3단지 완공후 초,중학교 학군은 최고가 될 것이 분명합니다. 3단지는 단지내에 초,중학교가 있어 구입시 어린자녀가 있는 제가 제일 마음에 들었던 부분입니다. 2단지도 거의 단지내에 초등학교가 있고 여중은 바로 붙어 있으나 남중은 단지와 좀 거리가 있거나 큰 대로를 건너다녀야 합니다. 

2단지 주변이 외견상으로는 학교가 많아 보이지만, 초중학교만 놓고 보면 완전히 단지내에 초중학교를 보유하고 있는 3단지가 나아 보입니다. 계성초등학교의 경우 근처에 산다고 갈 수 있는 곳은 아니니까 별 차이없습니다. 고등학교는 2단지가 세화에 가까이 있기는 하지만 고등학교는 서초구 전체가 광역화라 배정을 어디에 받느냐는 또 다른 문제입니다. 오히려 3단지는 강남구에 2단지는 동작구에 가까운것이 제게는 고려대상이었습니다. 앞으로 학군 광역화가 진행된다면 생각해 볼만한 점입니다.


5. 브랜드

2단지는 래미안, 3단지는 자이로 막상막하입니다. 일반적인 여론조사에는 래미안이 선호도가 높지만 자이도 한강자이, 죽전자이등으로 오히려 고급 이미지에는 앞섭니다. 그러나 브랜드보다 최종적으로 얼마나 잘 짓는지가 더 중요하다고 하겠습니다. 우연히 반포지역에 비슷한 시기에 삼성,엘지 양강이 경쟁하는 구도가 되어 결과적으로는 양단지 모두에 이익이 될 것이라 생각합니다.

6. 교통

양단지 공히 3,5,9호선이 지나가는 초역세권단지입니다. 대중교통은 엇비슷하다고 할 수 있으며, 자가용의 경우 고속도로 및 강남의 접근성이 나은 3단지가 낫다고 생각합니다. 테헤란로의 업무시설과 최근 화제가 되고 있는 강남역 근처의 삼성타운, 롯데타운의 접근성도 3단지 우세입니다.

7. 추가 분담금, 입주시기, 기타

2단지는 도급제, 3단지는 확정지분제로 그 방식이 달라 엄밀히 이야기하긴 힘들지만 원래의 대지지분이 3단지가 넓었던 관계로 현재까지는 3단지의 분담금이 적어 보입니다. 하지만 이미 평형이 확정된 이후에 추가 분담금까지 포함한 총 액수를 생각하면 큰 차이는 없어 보입니다. 향후 2단지는 도급제로 인하여 분담금이 더 줄어들수도/또는 늘어날수도 있고 3단지는 변화없습니다. 원래 입주시기는 2,3단지 공히 2009년 3,4월경으로 되어있지만 최근 3단지의 경우 이를 2008년 12월 또는 2009년 1월경으로 앞당길려고 하고 있습니다. 전체적인 진행사항 은 3단지가 관리처분/동호수 추첨/ 철거 완료 등의 과정에서 각각 몇개월씩 빨리 진행되어 왔습니다. 
최근 3단지 공사중지 가처분때문에 우려하시는 분이 많은 것 같은데 정작 3단지 조합원들은 별 걱정 안합니다. 왜냐하면 공사중지 가처분기간이 8개월에 불과하고(주말,밤빼고) 3단지가 워낙 큰 규모라 중학교 주변 50m라고 해봐야 단지 전체의 극히 일부분이기 때문입니다. 따라서 2008년말/2009년초 입주계획은 큰 지장없어 보입니다.


8. 결론

2,3단지 각각 장단점이 있습니다. 개인 취향이 우선이고 구체적으로 어떤 평수, 어떤 동이냐 따라서도 많은 차이가 있습니다. 장기적으로 완공후 10-20년안에 두단지를 능가하는 단지가 서초구에서 나오기는 어려울 것이므로 서초구 빅 2의 위치는 확고합니다. 현재도 매물품귀 상태지만 아마 입주때까지는 매물이 점점 줄어(조합원 1회이상 전매금지로 인해) 입맛대로 골라잡기도 매우 어려울 것입니다. 제 경우도 1년전 3단지 매물과 인연이 되어 잡았지만 2단지 매물이 잡혔으면 2단지로 갔을 것으로 생각합니다. 가격 조건만 맞다면 어느 단지를 잡아도 후회없을 것으로 생각합니다.