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무지개의 등기상 주소는 중계동 512/513번지 이며 전체 대지면적 (상가 제외)는

81,133.2㎡ (약24,540평,오늘 등기부 등본 확인 했습니다)입니다.

우리단지의 용적률은 얼마 일까요?

노사방 게시판에 블루님이 관리사무소에 확인하신 결과 212%라고 말씀 하셨습니다. 제가 약식으로 역산해서 계산해본 수치와 비슷 하더군요. 쫌 높죠? 현행법에서 3종 일반주거지역(우리단지가 3종 일반입니다)의 경우 상한 용적률이 250%인 것으로 보면 재건축시 증가 가능한 면적이 최대 38% 정도라는 얘기죠.

제가 살아본 바로는 위의 212%가 이해가 안돼서(전용면적/공용면적등을 생각해 볼때) 오늘 등기부 등본을 확인 본 겁니다. 아니나 다를까 예상 했던대로 용적률 계산의 적용 시점에 대한 문제가 있더군요.

88~89년(설계연도 기준) 당시 공급면적(요즘의 분양면적)산정 방법이 지금과 다른데서 오는 문제 였습니다. 그 당시에 용적률 산정시에 지하층의 법정 지하대피소 면적과 부대시설(관리사무실,노인정,유치원,기계,전기,발전기실) 면적을 포함하는 계산하는 방식 이었습니다.

현시점에서 용적률 산정에 산입되는 면적은 위의 지하대피소와 부대시설면적이 제외됩니다.

다시 말하자면 현시점에서 재건축이나 리모델링을 진행 한다면 위의 212%가 아니라 현행법의 용적률 산정 방식에 의해 보다 유리한 조건으로 진행이 가능하다는 겁니다.

현행법의 기준으로 단지의 정확한 용적률을 알려면 위의 지하대피소와 부대시설면적를 알아야 하겠죠? 다만 제가 212동의 등기부를 확인해본 결과 212동에 포함 되어 있는 지하대피소의 면적이 820.67㎡ 였습니다. 우리단지의 동수가 14개 동이고 지하대피소 외의 부대시설면적이 있으므로 대략 900㎡ X 14개동을 하면 12,600㎡가 됩니다.

따라서 용적률의 계산식은 (81,133 X 2.12)-12,600 / 81,133 X 100 = 196.47 이렇게 됩니다.

즉 현행법상의 무지개 아파트의 용적률은 196.47% 가 되는 군요

위의 계산은 212동의 등기부상의 지하대피소 면적만으로 가정하여 산정 한 것이므로 약간의 차이는 있을 것입니다. 그리고 기타 부대시설의 면적을 정확히 알지 못하므로 오차는 있겠지만 보수적으로 산정한 편이니 거의 비슷 할거라고 생각 됩니다. 건축개요만 구할 수 있으면 거의 정확히 산정 할수 있습니다.

질문(블루)
212%는 지하, 노인정, 관리소까지 포함된 용적률이었을 것입니다. 따라서 196.47%보다 더 낮아진다는 얘기죠. 예전에 얼핏 180% 정도로 들은 적도 있습니다. 대치동 은마아파트가 197%입니다. 그래도 저렇게 뜨고 있는데...멀리언님 혹시 관리소와 노인정도 적용을 해서 좀 알아봐 주시면,,, 사실 굉장히 중요한 부분들이라~~,,,

답(멀리언)
위의 계산에서 지하대피소 면적이 820.67제곱미터 인데, 계산식에서 900을 곱했거든요. 80X14=1120 즉 지하대피소를 제외한 관리사무소,노인정,기계,전기,발전기실,유치원 면적을 1120제곱미터로 계산해 본 것입니다.(제가 보수적으로 적용 했다고 말씀드린 부분입니다) 이 부분은 아파트 각동 등기상에는 나오지 않고 별동으로 등기가 되어 있을겁니다. 따라서 현행법에서 적용할 수 있는 정확한 용적률을 산정하려면 사업계획승인신청서 상의 동별개요나 설계도면상의 건축개요가 반드시 있어야 합니다 .

위에 블루님이 말씀하신 180%의 가능성에 대해 말씀드리자면...(방금 항측도를 확인해 봤습니다) 상가부분이 변수 입니다. 위에 말씀 드린 81,133제곱미터에는 상가부에 대지면적이 포함되어 있습니다. 항측도를 확인한 결과 상가부의 한개층 바닥면적이 약 1500제곱미터 였습니다(생각보다 크더군요) 우리상가가 3개층 이던가요? 암튼 약 3개층으로 본다면 4800제곱미터 정도가 됩니다 그리고 유치원을 2개층으로 보고 약975제곱미터 관리/노인정이 단층으로 846제곱미터(어디까지나 항측도상의 면적 입니다) 그러면 합이 11,420제곱미터가 됩니다 용적률 약 14%에 해당되는 면적이죠..

그러면 위의 180%가 설명이 되죠. 196-14=182% 이니까요 상가의 대지지분은 모르겠으나 재건축이나 리모델링시 동일규모의 상가를 설치할 필요는 없으니 상가 소유자가 아파트로 지분은 받는 다면 용적률 180%에서 출발도 가능 한것이지요.

블루
이제야 좀 안심이 되네요,, 용적률이 생각보다 높아 사실 고민했답니다. 맞아요, 180 정도라고 들은 것 같아요.. 3종 거주지역이니 재건축시 큰 혜택을 보게 됩니다. 250~300% 정도로 올려 위로 30~40층으로 높게 올려야겠네요. ㅎㅎㅎ