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부동산 투자자가 꼭 알아야 할 101가지

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책 내용의 일부만을 발췌해서 올립니다.
보시고 부동산에 투자하실분들은 참고 하세요.
많은 도움이 되었으면 합니다.

김정용 저 | 원앤원북스 | 2007



책본문 : ... 칼럼 ｜ 2006년 8월 부동산정보업체 텐커뮤니티에서 조사한 바에 따르면

서울에서 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 가장 높은 곳은 노원구 중계동으로 ...

개별 단지로 임대수요가 많은 곳은 강남구 대치동 대우아이빌멤버스ㆍ

테헤란로대우아이빌3차, 노원구 중계동 그린무지개ㆍ성원2차, 은평구 응암동 해태드림 ...

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-본문내용-




임대사업은 어디서

어떻게 하는 것이 좋나요?




임대사업을 할 때는 전세보다는 확실한 현금 수입을 보장하는 월세로 임대하는 것이 좋다.

또한 임차인의 수요를 파악하고 임대소득이 좋은 곳을 골라 임대사업을 해야 한다.




임대사업시 가장 중요한 부분은 어떤 주택을 선택하느냐이다.

관리에 많은 시간과 비용이드는 다세대 연립주택이나 단독주택보다.

다소 가격은 비싸지만 향후 시세차익도 예상되는 아파트가 유리하다.

아파트는 오피스텔보다 전용면적이 넓고 관리비가 저렴한 데다 주차 공간도 넉넉하기 때문에 임대수요층이 많은 편이라 할 수 있다.

임대사업을 할 때 임대수익에 주안을 둔다면 중대형보다는 중소형주택이 유리하다.

전용면적 이하라면 감세 혜택이 있는 데다 역세권 등 교통이 편리하고,

임대수요가 많은 사무실이라면 수요도 많기 때문이다.

또한 매매가격 대비 전세가 비율이 60% 이상이 되는 곳을 고르는 것이 좋다.

또한 가장 중요한 교통 요소 중 하나인 지하철역이 인근에 있는 것이 좋다.

교통이 좋아야 임대수요가 넘처나기 때문이다. 자가용의 교통 분담률이 가장 높으므로 주변 지역의 접근성도 따져봐야 한다. 강변북로, 올림픽대로, 동부ㆍ서부 간선도로 등 여러 도로의 진출입이 편리한 곳은 성장 가능성이 높아 상대적으로 좋다. 더욱이 현재 임대료를 조금 받더라도 지하철역이 생기거나 지역적 호재가 있어 아파트 가격이 상승하면 이로 인한 양도차익도 함께 챙길 수 있는 곳을 찾아봐야 한다. 특히 유동인구가 활발하고 교통과 거주가 편리하며 독신자 및 신혼부부를 겨냥한 소형 평형을 바탕으로 한 대규모 단지일수록 좋다.

임대사업을 할 때는 저금리시대인 만큼 전세보다는 확실한 현금 수입을 보장하는 월세로 임대하며, 임차인의 수요를 파악해봐야 한다. 최근에는 매입임대의 수익성이 점점 입지에 따라 차별화가 되고 있는 추세로 임대소득이 좋은 곳과 나쁜 곳이 극명하게 갈리고 있다. 따라서 임대사업시 옥석을 고르는 데 주의해야 할 것이다. 반면 오피스텔은 아무리 여러 채를 임대한다고 해도 이런 세제 혜택이 주어지지 않는다. 임대주택사 업에 해당되는 것이 아파트 ㆍ연립ㆍ다세대인 데다 오피스텔은 실제 업무용으로 보고 주택으로 보지

않기 때문이다. 또 주거용 오피스텔 외에 다른 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못하거나, 1세대 3주택에 해당돼 고율의 양도소득세가 부과될 수 있기 때문에 주의해야 한다. 최근에는 대개 오피스텔이 현재 과잉 공급으로 맥을 못 추고 있는 상황이지만, 분당 서현동이나 정자동 같은 경우에는 시세도 매년 소폭이나마 오름세를 보이고 연 5%를 넘는 임대수익이 부각되고 있는 곳도 있다. 아파트 나 오피스텔이나 임대주택을 고를 때는 임대수요가 많고 전세비율이 높고 대중교통이 편리하며, 도로 여건이 좋은 곳을 택해야 함을 다시 한 번 상기하자.




< 임대주택을 고를 때 고려사항 >

ㆍ임대수요가 많아야 한다.



임대수요는 우선 배후 지역에 공단이나 대학교, 종합병원, 관공서, 업무밀집지역 등이 집중돼 있는 지역이 기본적으로 거론될 수 있고, 대단지 아파트단지가 있는 곳이 보다 유리하다. 특히 원룸임대주택사업은 임대수요가 사업 성공을 결정짓는 요소로 차별화되고 경쟁력 있는 입지여야만 임대수요자의 호응을 받을 수 있을 것이다.




ㆍ전세비율이 높은 곳을 잡아라



전세가율이 높은 지역은 임대수요가 많다는 것을 의미하므로 매매가 대비 전세가를 고려해 비교적 높은 지역이 그렇지 않은 지역에 비해 임대수익이 높다.



ㆍ대중교통이 좋은 곳을 골라라



가장 중요한 교통 요소 중 하나인 지하철역이 인근에 있는 것이 좋다. 교통이 좋아야 임대수요가 넘쳐나기 때문이다.



ㆍ도로 여건도 고려하라



자가용의 교통 분담률이 가장 높으므로 주변 지역의 접근성도 따져봐야 한다. 강변북로, 올림픽대로, 동부ㆍ서부 간선도로 등 여러 도로의 진출입이 편리한 곳이 성장 가능성이 높다. 2006년 8월 부동산정보업체 텐커뮤니티에서 조사한 바에 따르면 서울에서 아파트 매매가 대비 전세가 비율이 가장 높은 곳은 노원구 중계동으로 72.7%에 달했다. 이는 학군 및 사설학원 시설이 좋기 때문이다. 개별 단지로 임대수요가 많은 곳은 강남구 대치동 대우아이빌멤버스ㆍ테헤란로대우아이 빌3차, 노원구 중계동 그린.무지개ㆍ성원2차, 은평구 응암동 해태드림 등이다.