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용산과 도심개발이 강북 부동산에 미치는 영향
글쓴이 지브란(jibran93) 조회수 4310 추천수 48 등록일 2007/11/05


용산기지창이 개발된다.
당초 기지창만 개발하려던 철도청과 서부이촌동과의 연계개발을 주장하던 서울시의 대립은 철도청의 양보를 통해 서부이촌동 전체의 개발로 그 규모가 커졌다.
결과적으로 용산과 서울의 획기적인 업그레이드를 가능케 한 서울시의 훌륭한 대처에 박수를 보내고 싶다.
이렇게 연계시키지 않았다면 서부이촌동은 영원히 그 낙후성을 면키 어려웠을 것이다.
철도청도 서부이촌동의 연계개발을 통해 훨씬 더 비싼 값으로 부지를 팔게 되지 않았는가?
서부이촌동 앞의 1호선 전철역과 강변북로는 지하화로 되고, 주변이 모두 녹지공간화되면 그야말로 쾌적한 신도시 못지 않은 큰 규모의 개발이 가능할 것으로 보인다.

기지창 대부분이 오피스로 지어진다는 것은 강북에게는 하나의 축복이다.
그리고 거대한 호재다.
이전에도 내가 항상 주장해 왔듯이 오피스는 단순히 기업이 들어온다는 의미만은 아니다.
사무실이 입주하면 주변에 서비스업 역시 동반상승하고, 직주근접 수요를 발생케 하여 강북 주변의 땅값을 자극한다.
일단 직접적으로는 동부이촌동과 한남동, 마포구 공덕동이 혜택을 받을 것으로 보이지만 그 수요만으로는 한계가 있다.
은평구, 성북구, 서대문구, 도봉구, 노원구, 일산 등지도 간접적으로 그 이전수요의 한 축을 담당할 수 밖에 없는 이유다.

서울역과 삼각지 사이의 대로변은 상당히 낙후되어 있다.
광화문 도심과 서울시청을 지나 서울역까지만 발전되어 있는 그 오피스 건물의 축이 용산 한강로까지 연결되고, 결국 서부이촌동까지 연결된다면 그 결과는 어떻게 될까?
내가 이 곳 부뱅에 처음으로 글을 올렸던 제목이 강남에서 강북으로 중심축의 이전이었다.
그 때가 2004년.
그냥 막연히 이 곳의 개발가치를 언급했었는데, 이렇게 가시적으로 그 가능성이 높아지고 있는 모습을 보니 감개가 무량하기도 하다.

서울역 앞 건너편에 대우빌딩.
그 곳에서 용산역으로 내려가는 길에 동부건설에서 대규모 오피스와 주상복합 건립을 추진하고 있다.
이제 제법 나름대로의 견실한 건설사로 성장하기는 했지만 랜드마크가 없어 고심하고 있는 바 대림산업처럼 랜드마크에 대한 강박관념을 가지고 있는 회사다.
대림산업은 뚝섬 주상복합으로 랜드마크에 대한 강박관념을 해소하였지만, 동부는 이 곳을 랜드마크 건물의 기지로 삼으려 한다.

삼각지에서 서울역으로 올라가는 길목에는 용산파크자이와 대우월드마크 용산이 40층 규모로 우뚝 서 있으며, 바로 위에는 캠프 킴 부지가 있다.
미군기지로 용산 이전이 가시화되면 이 곳은 주상복합이나 행정타운으로 들어설 예정이다.
즉, 남쪽에서는 위로, 북쪽에서는 아래로 계속해서 고층빌딩이 들어서고 있다는 이야기.
결국 한강로와 광화문을 연결하는 이 대로변이 테헤란을 능가하는 오피스 타워가 될 수도 있다.
영욕의 국제빌딩과 아모레, 해태제과 등의 본사가 있는 한강로와 금융과 언론의 본사가 밀집되어 있는 서울역 주변, 남대문주변의 오피스 건물이 연결되는 이 곳이야말로 명실상부한 중심지 중의 중심지가 되지 않겠는가?

정부와 인천이 의욕을 가지고 추진했던 게일사와 포스코의 송도 프로젝트는 게일 사의 중도계약변경을 통해 그 투자가치가 현저히 약화되었다.
전문가들은 게일이 프로젝트에서 빠져나갈 의도가 있는 것으로 해석하고 있다.
그리고 여의도에서 서울시가 야심차게 추진했던 서울 국제금융센터도 외국계 보험회사의 중도하차로 인해 용두사미가 되어가고 있다.

결국 이렇게 외국자본이 타 지역에 대한 투자를 망설이는 것은 광화문 도심과 용산 등 서울 중심부에 대한 변치않는 관심과 미련 때문으로 보인다.
왜 외국기업들이 도심주변에 대해서만 이리도 집착하는지 우리나라 사람들은 이해하지 못하지만 객관적으로 우리가 못하는 그 가치가 분명히 있기 때문이리라.

국민은행이 본점으로 사용하기 위해 추진했던 서울국제금융센터 양해각서도 서울시의 반대로 무산되면서 여의도 역시 대부분의 금융기관 본점을 유치하지 못해 명동 금융기관에 밀리는 형국이다.
상암 dmc도 주력적으로 사옥 신축에 앞장서던 팬텍이 부도가 나면서 그 힘이 떨어져 가고 있는 지금, 계속적인 발전의 큰 동력은 도심으로 빨려들고 있는 것이 현저해 보인다.

바야흐로 용산과 연결된 강북 도심 전성시대가 다시금 도래하고 있는 것이다.
청계천 앞에 있는 신한은행이 통합본사를 구 건물자리에서 신축하기로 최근 결정을 했다.
문화재청의 건축규제 완화방침과 궤를 같이하는 모습을 보이기에 그 규모는 제법 클 것으로 보인다.
그리고 아직 본사사옥을 갖지 못한 국민은행 역시 바로 옆 을지로에 짓고 있는 계？스퀘어가든이 당초 주상복합과 호텔을 지으려던 계획에서 오피스로 짓기로 방향을 급선회함에 따라 국민은행 뻣?역시 이 곳으로 수렴될 가능성이 커 보인다.
주변의 하나은행, 외환은행, 기업은행, 신한은행, 우리은행 등의 본사가 집결되어 있는 명동주변이 여의도를 제치고 명실상부한 한국의 월스트리트가 되어 가고 있는 것이다.
이것은 우리나라의 금융체계가 은행을 중심으로 카드사와 증권사를 장악해가는 형태로 되어가는 한은 결국 여의도 증권가가 명동 은행가에 빨려들어갈 수밖에 없는 것이 대세인 듯하다.
증권의 대표주자 미래에셋이 광화문 신문로에 들어오고, 라이벌 삼성증권 역시 강북 도심에 있다.
삼성화재,,삼성생명, 현대해상, 흥국생명 등의 보험회사 역시도 대부분 강북 도심에 있다.
국내 오피스임대료1위의 서울 파이낸스 센타와 신문로 흥국생명 건물, 종각역 영풍빌딩 등지에는 우리가 알고 있는 월스트리트의 유명한 금융기관들(메릴린치, ubs, 골드만삭스, hsbc 등)이 대부분 입주하고 있다.
강남, 강남 하지만 국내의 돈줄기는 이곳에서 이루어져 왔으며, 점점 더 그 집중력이 강화되고 있다는 말이다.

강남에서 도심으로 가는 길 올림픽대로와 강변북로 등과 한남대교, 남산터널 등은 용산과 광화문의 오피스 증축으로 인해 점점 더 체증이 심화될 것이다.
앞으로 용산과 광화문에 오피스가 집결이 되기 시작하면, 강남에서 도심으로 오는 차량 말고도, 분당, 평촌, 용인, 광교신도시 등등에서 올라오는 차량이 계속적으로 늘어날 것이기 때문이다.
결국 상대적으로 강북 도심 위쪽의 지역들이 교통을 중심으로 상대적 이익을 누릴 여지가 많을 수밖에 없다.

한때 주상복합 신축을 고려하던 강북 도심의 많은 부지들이 현재 오피스 건물로 대체되어 가고 있다.
분양가 상한제 등의 영향과 오피스 부족으로 인한 임대료 상승 등의 이유로 오피스 건물의 수익성이 현저하게 좋아졌기 때문이다.
종로 등 도심의 오피스전환으로 인한 주거지 부족은 결국 서북부와 동북부의 주거지 수요를 촉발할 수 밖에 없다.
이와 같은 도심 오피스 공급의 활성화와 강남 등을 통한 교통 체증에 비해 상대적으로 북부가 입지여건상으로 훨씬 더 좋아질 것이다.

일산은 서울 도심으로 가는 접근성이 분당에서 강남만큼 되지는 못하지만, 그 주거지로의 쾌적성으로 인해 상당부분의 수요를 흡수할 수 있을 것이다.
은평은 서울 내에 있고, 중대형 평형이 주가 되어 있으며 일산만큼 쾌적할 것으로 예상되지만 역시 교통 문제가 가장 큰 단점이다.
기존에 설치되어 있는 도로를 확장하는 것도 한계가 있는 만큼 섣불리 장밋빛 전망을 내기에는 무리가 있다.

노원과 도봉은 대규모 아파트 단지로 주거만족도가 높고, 서울이라는 아우라에 속해있으며, 강남과 강북 도심 접근성이 외곽순환도로 개통, 동부간선도로 확장, 경전철 호재와 내부순환로 이용 등으로 인해 편의성이 있는 만큼 계속적으로 상승가치가 있을 것이다.
하지만 이곳 역시도 주변 동북부지역인 의정부, 진접, 별내, 남양주 주변의 계속적인 택지지구의 건립 등으로 인한 인구유입이라는 주변적 환경변화와 뉴타운 등으로 인한 계속적인 인구유입을 통해 교통체증 등의 문제가 유발될 가능성이 높아 보인다.