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주거공용면적(용적률포함)은 계단, 엘리베이터실, 현관 전실을,

기타공용면적(용적률제외)은 주거공용면적을 제외한 관리실,
경비실, 노인정,지하층면적 등을 말합니다.
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단순하게

분양평형/대지지분으로 용적률 확인할 수 없습니다.

기타공유면적(지하층과 주민공동시설)이 제외되어야 합니다.

보통 15층 일경우 지하1층이 대부분 있는데 지상1층하고
면적이 비슷합니다.

등기부등본을 보시면 지하층을 확인할 수 있습니다.

분양평형은 주거공유면적과 기타공유면적(지하층/주민공동시설)
분까지 포함하여 계산되기 때문에 기타공유면적 제외하면
용적률이 좋습니다.
지하층은 처음부터 용적률에 포함되지 않습니다.
(단,지하3층이하 영화관등은 용적률포함)

(==주민공동시설, 아파트 용적률 계산에서 제외==)
[매일경제 2005-02-03 17:11]

그래서 단순히 분양평형으로 계산하면 안됩니다.

이렇게 계산하면 지하주차장이 몇층으로 되어 있는
아파트는 용적률이 끔찍하게 나옵니다.
(향후, 상계주공은 재건축시 지하활용할 수 있는 조건이 좋음
예로. 지하에 수영장,스쿼시,실내골프장,배드민턴장등등을
고려할 수도 있습니다.)

그래서 상계주공이 용적률이 좋다고 합니다.
(예로 민영인 은마아파트 용적률197%와 비교해보세요
[한국경제 2006-02-17 17:51] )
어떻게 민영과 주공이 비교됩니까?

용적률을 근접하게 계산하기 위해서는

총건물(지하층과 주민공동시설 제외)/총대지면적 = 용적률

이정도로해야 용적률이 근접하게 나옵니다.

용적률추정)

>> 분양평형과 전용면적 차가 큰 경우

- 공용면적이 많이 포함되어 용적률계산에 어려움이 있슴.

- 아파트 분양평수에 전용면적을 뺀 후
주거공유면적(용적률포함)과
기타공유면적(지하층/주민공동시설물(비포함))이
서로 얼마가 포함되어 있는지 추정이 어려움

- 어떤분은 1층 바닥면적에 세대수를 일일 셈하여 나누는
사람도 있슴(이역시 추정)

(해당층바닥면적/해당층세대수)/대지지분 = 용적률

ㅎㅎ어떤 심한분은 주거공유면적계산하기 싫어
전용면적/대지지분으로 용적률계산하는 사람도 있슴ㅎㅎ
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예로) 14단지 분양평수(23평) - 전용면적(17.9평) =
5.1평(이속에 주거공유면적과 기타공유면적이 있슴)

다른단지 분양평수(29평)- 전용면적(20.8평) =
8.2평(이속에 주거공유면적과 기타공유면적이 있슴)

=> 14단지 23평 전용면적17.9평으로 좋아 주거공유면적을
29평형과 0.5평정도 차이 추정할 때
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29평 용적률추정)
공유면적 8.2평중 기타공유면적을 4.1평으로 추정
주거공유면적을 4.1평으로 추정

용적률은(29평-4.1평)/대지지분(15.8평) = 157.5%
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14단지는 23평 용적률추정)
공유면적 5.1평중 기타공유면적을 1.5평으로 추정
주거공유면적을 3.6평으로 추정함

용적률은(23평 - 1.5평) / 대지지분(14.86평) = 144.6%
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여기서 분양평수가 틀리면 주공이 분양당시에 분양평수를 사기
친것입니다. 설마 사기 안쳤겠지요?^^

따라서, 기타공유면적과 대지지분이 많으면 용적률은
좋아집니다. (위의계산식도 추정치임)

하지만, 아파트에 주거공유면적이 많으면 용적률불리
(아파트구조상 주거공유면적이 많이 필요한 구조임
기형적인 아파트구조에서 많이 나타남)

결국 전용면적과 주거공용면적이 같은 아파트라면
기타공용면적이 큰 아파트를 선호하는것이 정설임.
또한 주거공용면적인 복도가 재건축 또는 리모델링시
전용면적으로 포함되기 때문에 복도식이 좋다고 함.

>> 분양평형과 전용면적 차가 작은 경우

- 공용면적(주거공유면적/기타공유면적)이 적게 포함되어 있슴.

이경우

분양평형/대지지분 = 용적률를 추정하는 경우 있슴(이역시추정)
(위에 님이 계산한 방법 임)
(일부 고층아파트도 해당되지만, 대부분 저층아파트임)

14단지 23평형/대지지분(14.86평) = 154.77% (추정)
전용면적 17.9평을 뺀 5.1평을 기타공유면적을 계산하지
않고 주거공유 면적으로 모두 포함한 경우

전용면적과분양평수가 차이가 거의 없을 경우 적용함.

강남과 과천은 대표적으로 저층아파트로 전용면적과 분양평수가
비슷합니다. 그만큼 주거공유면적이고 기타공유면적은 적습니다.
그대신 대지지분이 좋습니다.

상계동은 대지지분이 조금 떨어지만 기타공유면적이 좋아
용적률은 강남/과천과 크게차이가 나지 않습니다.

80년대에 주공아파트는 지역과 층수 상관없이 땅에서
올라갈 만큼올라갔다는 이야기죠.

결론) 용적률하면 대지지분만 생각하시는데 분양당시에 분양평수를
정확히 알고 그후 전용면적을 뺀후 기타공유면적(지하/공동
시설)이 얼마나 포함 되어 있는지 확인하여야 합니다.
결국 용적률 2가지 조건, 대지지분과 기타공유면적이 많을수록
그 아파트의 용적률이 좋습니다.

주거공용면적이 넓으면 좋지 않지요..

그래서 주공이 복도식인데 재건축 또는 리모델링 시
용적률에 따른 투자가치가 있고 또한 계단식으로 바뀌어
주거공용면적이 줄면서 전용면적으로 전환되기 때문에
사업성이 우수하다고 하는 것입니다.

어떤사람은 아파트동이 적고, 공원넓은 단지를 찾는사람도 있어요^^