부동산 정보포털에서 거래포털로!

언론에서 상계동 뉴타운설이 흘러나왔습니다.
300만평 정도 규모로 복합도시화 한다고 합니다.

어떤이는 이제야 강북개발론으로 틀었다고도 하고, 어떤이는 이번에도 정부가 또 뻥카하나 쳤구나 하기도 하는데, 제가 보기에는 둘 다 맞는것 같습니다.

여하튼 뉴타운방식이던, 기존의 재개발 방식이던 상계역에서 당고개역 방향으로 가는 상계 3,4동은 개발이 되는 것은 상당부분 사실일 것 입니다.

그런데 문제는 입지의 부족함입니다.

대림아파트 앞서부터 동막골까지 올라가는 도로를 주 도로로 하고 양 옆에 분지처럼 펼쳐져있는 지형 자체가 뭔가 대규모로 개발을 하기에는 부지의 협소함이 좀 걸립니다. 가 보시면 알겠지만 양쪽이 산이라서 300만평은 고사하고 30만평도 나오기 힘든 지형입니다.
300만평이 나오려면 상계1동 북측 의정부와 경계된 지역의 개발제한구역을 풀면 혹시 나올까요? (이미 그곳에는 임대아파트 건설중입니다.)

여기에 해당지역이 오래전부터 저소득층 이주지역이였기 때문에 1가구당 점유면적이 매우 작다는 점이 또한 문제가 됩니다. 길음뉴타운보다도 많이 작지요. 이 점유자들을 100% 조합원으로 인정한다면 현 법규상 허용하는 용적율을 적용하고 재개발 할 때 중,대형평형의 비중이 상당히 작아질수밖에 없지요. 그렇다고 용적율을 올려주기에는 특혜 시비 이전에 중심가로가 좁은 것이 좀 걸립니다.

게다가 이미 불암동아를 비롯 적지 않은 아파트군이 있는데 건축당시 지역적상황에 따라 영구임대아파트의 비중도 꽤 되는것으로 알고 있고, SH공사에서 건설한 임대아파트단지도 두어개 쯤 있는 것으로 알고 있습니다. 먼저 1:10000 지도 한번 보시고 이후 한번만 방문해 봐도 금방 알 수 있는 곳 입니다.

따라서 이미 오래전부터 재개발구역으로 지정되었음에도 불구하고 사업성이 떨어진다는 점 때문에 개발속도가 늦어졌던 곳 입니다. 뉴타운화 되어서 정부의 자금이 들어간다면 사업은 계획대로 진행되겠지만, 마지막남은 상계동 달동네를 개발하여 지역이미지와 생활수준의 업그레이드 정도가 될 뿐 강남 수준의 중산층이 살만한 곳까지는 될 수 없을것 입니다. 그나마도 차후 개발계획에서 임대아파트가 1채도 들어오지 않는다는 전제에서 입니다.

혹 현 거주민에게는 타지역 임대주택 등으로 보상하고 택지개발 식으로 정부가 일괄 수용, 중,대형평형 위주로 임대아파트 없이 개발한다면 가능성이 있겠지만, 안그래도 빈민운동단체 등의 입김이 센 지역에 정부가 그런 무리수를 두지는 않을것 입니다. 벌써 노원구 모 국회의원은 뉴타운개발시 원주민들의 현지 재정착율이 낮다고 브레이크를 걸고 있지 않습니까?

지금도 노원구는 은행사거리와 중,하계동 택지개발지구라는 훌륭한 중산층용 아파트지구가 있습니다. 단지 역내 업무시설이 부족하여 외부 추가 인구유입이 없어서 가격이 정체되어있을 뿐입니다만, 노원구의 현안문제 (업무시설유입, 도로확장 등)이 제대로만 이루어지면 가장 먼저 탄력을 받을 곳 이지요. '단지 내'와 '단지 외' 기억하십시요.

아마 지역 민심확보 차원에서 빨리 진행할 수 있는 몇가지가 이루어질 것 같은데, 주민들은 업무시설 확충, 즉 자체 통근수요 충족이라는 한가지 목표를 일단 달성했으면 좋겠습니다. 사실 차량기지 말고도 부지는 많지요. 하계동 북부자동차검사소, 중고차매매시장 등 땅은 많습니다. 한성여객 103번 버스종점도 진짜 알짜배기 땅이지요.

여기에 상계6동 자원회수시설 옆 운동장을 분당 중앙공원 같은 공원시설로 바꾸도록 노력하는 것도 좋겠습니다. 지금은 운동장이 조성되어 있으니 특정단체에서 독점 사용하는 경향이 크지요. 분당 중앙공원과 거의 비슷한 땅을 잘 개발하면 좋을텐데 하는 생각이 듭니다. 주공 1단지 주민들은 잘 아시겠지요.

다음에는 8단지 재건축의 효과에 대해 생각해 봅시다.

상계동에서 입지조건이 가장 좋고 도시계획이 잘 된 곳이라면 역시 주공단지를 꼽을 수 있습니다만 그러한 점 때문에 이미 90년대 초 앞으로 10년간 오를 금액이 다 올라버려 (과거 제 글 참조) 그동안 가격상승이 더뎠습니다. 특히 소형 평형이 많아 최근의 수요경향에 안맞기도 했습니다.

그렇기 때문에 8단지 재건축 효과는 기존에 과도하게 많은 소형평형 아파트의 수를 줄여줌으로써 소형평형 가치상승에 기여한다는 것 입니다. 주식으로 말하자면 자사주 매입,소각 정도에 비유할 수 있겠습니다.

따라서 근본적으로는 그 인근 아파트에 영향이 가겠지만 특정아파트로만 가지 않고 전체로 조금씩 파급될 것 같습니다. 하지만 효과가 희석되어 크게 보이지는 않겠지요.

앞으로 8단지 조합이 어떻게 할 지는 모르겠지만 가급적 세대수를 축소하더라도 (즉,일반분양을 줄여서라도) 32평형 이상의 중,대형으로 공급해야 조합의 이익 이나 주변의 이익에도 부합됩니다. 갈수록 규제가 심해지는 분위기를 볼 때 조그마한 용적율 상승 요구 보다는 빨리 완공,입주하는 방향으로 나가는 것이 더 이익이겠지요. 재건축은 시간싸움 입니다. 송파구 가락시영이 타 송파구 재건축보다 가격이 낮은 이유가 조합 내 문제로 사업진행속도가 매우 느리기 때문입니다.

최근에 단독주택 재건축에 대한 완화방침이 나와 강남지역 단독주택지도 많이 올랐다고 하는데, 상계동에서도 이러한 방법으로 2~3동짜리 아파트들이 노원역 중심으로 많이 건설되고 있는것 같습니다. 그런데 40평형대 없이 20,30평형대만으로 건설되는 것이 좀 불만입니다. 20평형대는 안그래도 흔한데 30,40평형대로 건설해야 좋은것 아닌가 생각됩니다.

상계2동 단독주택들은 그럭저럭 골목길이 잘 나 있으므로 인접한 블럭 5~10가구만 연합해도 아파트 한동이 나오는데, 이런식으로 몇 블럭만 개발하면 중계동 양지대림 인근과 같이 됩니다. 양지대림 라인은 최근 동도센트리움이 분양중이죠.