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부동산 공급부족, 전세값 흔들 ‘폭탄’ 될 수도
[2007.05.11 09:39]

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대출과 세금 규제로 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙었다. 그러나 부동산 시장은 공급부족에 따른 수급불균형으로 언제 폭발할 지 모를 위험요소를 내재하고 있다.

10.29대책이 발표된 2003년 이후 주택공급은 지속적으로 감소한 반면 신혼부부 등 신규 수요는 매년 꾸준해 향후 주택부족 현상이 심화될 것이라는 게 전문가들의 진단이다.

부동산퍼스트 곽창석 전무는 “앞으로 부동산 시장을 크게 위협하는 요소는 수급 불균형에 의한 중소형 주택 및 전세난일 것”이라면서 “정부 규제로 거래가 사라지면서 부동산 시장이 잠잠해 보이지만 언제 폭발할 지 모를 뇌관을 가지고 있다”고 평가했다.

바로 ‘수급불균형 심화→신혼부부 등 실수요자들의 전세난 심화→전세가 상승 →중소형 주택가격 상승압력 증가→중소형 주택가격 상승→부동산 상승세 확산’의 시나리오로 모처럼 안정적인 모습의 시장에 혼란이 올 수 있다는 전망이다.

■4∼5년뒤 신규 공급 크게 부족

건설교통부 통계에 따르면 국내 건설실적은 2003년 이후 빠르게 하락하고 있다. 수도권의 경우 2003년 29만7200여가구가 사업계획승인 및 허가가 났다. 하지만 그 이후 2004년 20만5700여가구, 2005년 19만7900여가구, 2006년 17만2053가구로 사업승인 및 허가가 크게 줄었다.

사업계획 승인 및 허가가 이 정도 수준이면 기업사정에 따라 사업을 아직 진행하지 않은 경우도 많아 실제 공급량은 이보다 더 축소될 수밖에 없다는 게 전문가들의 지적이다.

시간과공간 한광호 사장은 “최근 시장상황이 나빠 사업승인을 받은 업체들도 사업진행을 미루는 곳이 많아 신규 주택공급은 더욱 감소할 것”이라면서 “보통 사업계획 승인 및 허가 이후 공급이 시작되는 시기를 4∼5년이라고 보면 앞으로 주택 입주 물량은 크게 줄어들 수밖에 없다”고 말했다.

이는 당장 입주물량 감소에서도 그대로 드러난다. 내집마련정보사 집계에 따르면 2004년과 2005년 입주량은 21만4000가구와 20만1000가구로 비슷한 수준을 이루다가 2006년에는 10만5000가구르 반토막 났다. 특히 올해 입주량은 5만2000가구로 예상돼 엄청난 공급부족 현상이 벌어질 전망이다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “입주량 부족은 그만큼 실수요자들이 들어갈 주택이 부족하다는 의미”라면서 “이사철이 시작되는 9월이 되면 시장이 어떻게 변할 지 걱정스럽다”고 말했다.

■9월 이후 전세값·중소형주택 상승

전세난으로 인한 주택시장 혼란에 대한 우려는 공급은 줄고 있는 반면 수요는 꾸준히 이어지는 데서 비롯된다.

시간과공간 한광호 사장은 “쌍춘년으로 결혼특수를 누린 지난해 신혼부부는 38만쌍 나왔지만, 보통 매년 35만쌍이 결혼하고 있다”면서 “연간 80만명 이상 태어난 70년대 중후반 세대가 아직 결혼을 하고 있기 때문에 당분간 신혼부부 수요는 줄어들 가능성이 없다”고 말했다.

그는 “중대형 평형으로 갈아타기 수요는 지난해 말까지 많이 충족된 반면, 신혼부부 수요 등 신규 수요를 대체할 주택은 크게 부족한 상황”이라면서 “이는 향후 전세 및 중소형 주택 가격을 크게 흔들 기폭제가 될 것”이라고 우려했다.

세중코리아 김학권 사장은 “무주택자들은 청약가점제가 실시되는 오는 9월 이후 싸고 좋은 아파트에 청약하려고 전세에 그대로 눌러 앉아 당첨되기를 기다리는 현상이 심화될 것”이라면서 “신규 매매보다 재계약률이 늘어나면 전세난을 부채질 할 가능성이 크다”고 전망했다.

김 사장은 “특히 최근 대출규제 및 금리인상으로 자금 마련이 쉽지 않은 것도 전세난을 부축이는 요인이 될 것”이라고 진단했다.

■중소형 전세난 시세상승 대비해야

전문가들은 따라서 신혼부부의 경우 미리 전셋집을 알아보고, 여유가 된다면 중소형 주택매입도 적극 고려할 필요가 있다고 조언한다. 향후 몇년간 실수요자들의 움직임으로 인해 발생하는 부동산 시장의 변화는 공급이 일정정도 수준에 오를 때까지 피할 수 없을 것이라는 전망때문이다.

세중코리아 김학권 사장은 “중소형 주택을 원하는 실수요자는 주택 매입을 앞당기는 것도 바람직하다”면서 “정부도 장기적인 공급확대는 물론 무주택자 대출규제 완화 등 거래에 물꼬를 틀 수 있는 대책을 시행해야 한다”고 말했다.

/jumpcut@fnnews.com 박일한기자

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