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서울ㆍ수도권 소외지역 집값 왜 강세인가?
개발 호재 많아 상승 여력 충분

이주호
- 국토도시개발(도시공학)
- 前 토지공사, SK건설 개발부;엔지니어링사 기술고문

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작년 가을부터 서울 노원ㆍ도봉구, 경기도 의정부ㆍ남양주ㆍ동두천시 집값 강세가 이어지면서 서울ㆍ수도권 동북부지역이 현 부동산시장을 주도하고 있는 것 같습니다.

사실 위 지역은 그동안 서울ㆍ수도권에서 철저히 소외된 지역입니다..

아시다시피 2001~2002년은 강남권 재건축, 2003~2005년은 강남권 중ㆍ대형아파트 강세 시장이라고 할 수 있습니다. 위 지역의 아파트 투기가 과열되자 정부는 급기야 2005년 8.31 부동산대책 그리고 작년 3.30조치 등 고강도 부동산대책을 내놓았습니다.

버블세븐지역 집값 고개 숙여

정부가 지목한 버블세븐 지역(강남구,서초구,송파구,목동,분당,평촌,용인)의 집값 상승세에 집중 포화를 가해 결국은 이들 지역의 집값은 고개를 숙였습니다.

위 버블세븐지역 아파트 가격이 오를 동안 용산구,뚝섬,일산,산본지역 등 아파트도 따라 묻어 올라가는 형상이 전개되기도 했습니다..

1기 신도시 분당,일산,평촌,산본,중동 중 마지막으로 가격 상승이 반영되지 않는 중동신도시 아파트도 작년에 일시적으로 가격이 급상승한 걸로 알고 있습니다.

강북 청계천이 복원되었습니다. 합리적인 외국인들은 강남 집값은 내리고 강북은 오른다고 예견했습니다. 강북 대세를 알리는 징조가 보이기 시작했죠.

노원구, 강북 대세의 중심에 서다

작년 가을부터 강북 대세가 시작되면서 노원구가 그 선두에 섰습니다. 아시다시피 노원구 중계동은 강남구 대치동, 양천구 목동과 함께 서울 대표 빅3학군(학원가)입니다.

노원구 중계동은 오직 강북에 위치해 있다는 것 만으로 좋은 학군(학원가)임에도 불구하고 그동안 강남 대세 상승때 철저히 소외됐었습니다.

항간에 소외된 지역의 아파트 가격 상승은 아파트 가격 상승이 순환하는 과정에서 마지막으로 오는 현상이라고 얘기하고 있습니다만 필자는 그렇게 보지 않습니다.

1980년대 초반엔 강남구 대치동 일대 아파트가, 그 다음엔 양천구 목동 신시가지 아파트가, 또 그 다음엔 노원구 신시가지 일대 아파트가 분양됐습니다. 그 당시에는 위 3개 지역 아파트, 오늘날처럼 극명하게 강남ㆍ북지역간 가격 차이가 나지 않은 걸로 알고있습니다.

노원구 일대 아파트는 강북대세와 맞물려 본격적으로 가격이 상승하고 있습니다. 노원구가 대세를 맞으니 인근 남양주, 의정부, 양주, 동두천시 일대 아파트도 최근 가파르게 상승하고 있다고 하네요.

과거로 거슬러 올라가서 1989년 4월 분당과 일산신도시 발표 전 동두천시(양주시 포함)도 신도시 후보지에 올라가 있었습니다. 그러나 안타깝게도 신도시에 탈락된 이후 동두천시는 지난 20여년 동안 몰락의 길을 걸어 왔습니다.


그러나 작년 12월 경원선 의정부시~소요산 구간 전철이 개통되면서 의정부, 양주, 동두천시 일대 아파트는 가격 상승 대세를 맞았습니다. 서울시청을 중심으로 할때 그동안 남동(강남,분당,용인), 남서(목동), 북서(일산,파주)지역은 비약적으로 발전하였습니다.

그러나 유독 동북부지역은 개발에서 철저히 소외됐었습니다. 전 '한풀이 땅(지역) 용틀임하면 무섭다', '개발은 역전에 역전을 거듭한다'는 표현을 자주 씁니다.

경원선 전철 개통ㆍ미군 부대 이전 등 호재 많아

경원선 전철이 개통되고 주한 미군부대가 철수하는 이 즈음 이제 본격적인 수도권 동북부(의정부시, 양주시, 동두천시, 남양주시) 개발 시대가 도래하고 있다고 봅니다.

동북부지역은 일산, 고양, 파주 등 서북부지역이 20여년 동안 영화를 누렸던 것 처럼 향후 20여년 동안 영화를 누릴 것 으로 보고 있습니다.

지금은 강남보다는 강북, 재건축보다는 리모델링이 대세입니다. 강북과 리모델링 호재를 겸하고 있고 강북 최고의 학군(학원가)이라고 할 수 있는 노원구 그리고 그 주변(도봉구, 강북구, 중랑구) 일대 아파트의 장래를 낙관적으로 보고 있습니다.


IMF 이후 국가 경제가 전반적으로 취약한 상태에서는 몇몇 대표 아파트(버블세븐지역)만의 가격 상승이었지만 국가 경제가 본격적으로 살아날 때에는 여타 소외된 지역의 부동산 가격 대세 상승이 올 것 으로 믿습니다.



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