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김경우 입력 2007/01/20 11:48 프린트 목록

내집 마련, 미뤄야 하나 서둘러야 하나?
집 장만 시기 최대한 앞당겨라

김경우
- 분양,정책,법률,경·공매 전문
- R119내집마련연구소장

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약 2800여년 전 중국에서는 춘추(春秋)시대가 시작되었고, 그후 약 300여년이 더 흘러 진(晉)의 유력 귀족인 한(韓)·위(魏)·조(趙) 3씨가 실권을 잡은 BC 453년경부터는 백가쟁명(百家爭鳴)으로 표현되는 극심한 혼란기였던 전국(戰國)시대가 그 서막을 열게 된다.

이 춘추전국시대라는 혼란기는 BC 221년 진(秦)나라시황제(始皇帝)가 천하를 통일함으로써 막을내린다.

지금은 ‘부동산春秋戰國時代’

지금 대한민국 부동산 시장은 수천년 전 중국의 '춘추전국시대'에 비견할 만하다. 하나에서부터 열까지 부동산시장 실수요자들과 투기세력들, 그리고 공급자들과, 정부의 부동산정책을 이끄는 브레인들까지 온통 향후 부동산시장을 한치앞도 내다보지 못하는 그야말로 '부동산시장의 춘추전국시대'가 되버렸다.

이제 어느 누구도 부동산시장을 거창하게 전망하는 전문가 부류나 정부의 부동산정책 입안가들을, 적어도 시장의 실수요자들 대다수는 호락호락하게 신뢰하지 않는다. 말이 먹히지를 않는것이다.

이같은 혼란기에 과연 내집 마련을 미루는 것이 좋은지 아니면 지금이라도 내집 마련을 서둘러야 하는 것인지에 대한 얘기를 조심스럽게 해보고자 한다.

얼마전, 제럴드 시프 국제통화기금(IMF) 한국담당 부국장은 17일 한국 부동산시장 전망에 대해 “앞으로 몇개월 두고 봐야 하겠지만, 폭락(massive down-turning)할 것 같지는 않다”라는 의미심장한 말을 했다.

즉, 부동산시장 전망에 관한 질문에 한국의 부동산 가격 상승엔 “투기적 요소가 있는 것은 사실이지만, 실질적인 이유도 있다고 생각한다”며 “인구는 늘지 않아도 가구 수는 늘고 또 서울 유입이 계속되는데 오랫동안 공급이 줄어왔다”고 말했다.

‘감정적 거품붕괴론’을 외치는 것보단 현실적 부동산 연착륙을 논의할 때

그는 "1990년 1월을 100으로 했을 때 전국 및 서울의 주택가가 1991~1992년엔 110을 상회했으나 현재는 서울 90 이상, 전국 80이 하로 “실질 비교에선 여전히 사상 최고점엔 미치지 않고 있다” 고 분석했다.

한편 정부에서 재경부 차관을 하고 있는 사람은, 얼마전 “부동산 거품을 걱정할 만큼 가격이 많이 오른 곳은 수도권의 일부 제한된 지역의 특정 아파트에 국한된다.”고 말하면서 "거품이 광범위하지 않고,거품이 꺼질 지역은 많지 않다"는 쌩뚱맞은 말을 함으로써 시장의 실수요자들을 더욱 갈팡질팡하게 만들었다.

작년 추석 무렵부터 타오르기 시작해 수도권 전지역에 집값 폭등의 불길이 번지면서 그동안 줄곧 버블지역이라고 정부가 주장해왔던 지역보다 오히려 소외되었던 지역에서 더욱 상승폭이 컸는데도 말이다.

대한민국의 절반이나 되는 사람들이 무주택이고, 유주택자의 절반이 주거환경이 떨어지는 아파트 이외의 주거지에 거주하고 있고, 이들중 대다수가 좀더 좋은 입지의 아파트로 입성하거나 평형을 넓혀가기를 꿈꾼다.

이들 대부분은 정책이 너무 자주 바뀌는 것을 원치 않을 것이다. 하지만 현실은 참여정부 들어 벌써 굵직굵직한 부동산정책만도 9번이나 쏟아냈고 또 조만간 추가대책을 계속해서 쏟아내겠다고 벼르고 있다.

과연 9번이나 되는 정책으로 서민들의 주거안정과 집값안정이 실현되었나 반문하고 싶다.


무주택자의 내집마련은 선택 아닌 필수, 최대한 내집마련 서둘러야

정책은 항상 바뀌는것이지만, 정부가 입안한 정책대로 부동산 시장이 흘러가지도 않았다. 따라서 정부가 정책을 너무 자주 너무 많이 내놓으면 내놓을수록 정부의 정책 신뢰도는 땅으로 추락할 수밖에 없고 내집 마련을 희망하는 많은 서민들과 중산층들은 갈피를 못잡고 안개 속을 헤메이기 십상이다.

그러나 중요한 점은 아무리 분양가 상한제를 하고 공급을 늘린다고 해도 주택이 실수요자들의 손에 쥐어지려면 빨라야 4~5년이고 길면 10년까지도 기다려야 하는 것이 주택시장과 공급의 비탄력적인 특성이다.

더구나 정부의 폭탄식 규제정책으로 인해 현재 주택시장이 극도로 침체되어 올해 주택건설 물량이 목표치의 80% 정도에 머무르는 수준인 데다 내년에도 이런 감소 추세는 계속될 것으로 전망된다. 결국 2~3년 뒤 다시 집값 대란이 일어날 수 있는 악순환적 고리를 내포하고 있는 것이 현재의 부동산시장 시스템이다.

필자가 앞서 서두에 언급한 IMF의 제럴드 시프 부국장의 견해를 곱씹어 보아야 한다고 한 이유도 바로 이러한 시장의 기본원리인 수요공급만을 놓고 바라봐도, 단순한 한풀 이식,보여주기식의 규제 폭탄 정책만으로는 집값을 잡기가 간단치 않다는 점을 주지하기위함이다.

올해 민간 건설업계의 주택 공급물량이 당초 목표치의 60% 수준에 머무를 것이 분명한 이상 내년에도 역시 정부 규제정책과 불경기 등으로 건설업계의 공급이 더욱 줄어들 것은 불보듯 뻔한 상황이다.

다행히 내년에는 주택 시장 호황기였던 2~3년 전에 분양된 아파트들의 입주시기가 올해와 내년에 몰려 있어 공급 물량이 어느 정도 받쳐줄 것으로 보이나, 문제는 2~3년 뒤다.

다시, 주제로 돌아와 고대 중국의 춘추전국시대와도 같은 혼란기에 내집 마련을 미뤄야 하는지 아니면 지금이라도 서둘러 내집 마련을 해야 하는지에 대한 논지로 돌아가보자.


지나친 규제로 인한 공급물량 축소는 2~3년 후 집값 폭등 부메랑

올해와 내년은 분양 물량이 크게 줄면서 공급 부족 현상이 집값 상승 압력으로 작용할 가능성이 높다.

또한 아직 결과는 미지수지만 만일 올해말 대선이 끝나고 내년 초 새로운 정권이 들어서게 될 경우 그동안의 참여정부 부동산정책의 실패를 성토하면서 참여정부의 부동산정책과 차별화하는 정책을 새로운 정권이 펴려한다면 필연적으로 지나치게 억눌러놓았던 규제의 완화 움직임이 있을 것이기 때문이다.

이럴 경우 자칫하면 집값 폭등 사태가 다시 일어날 수도 있다. 정부는 부동산 투기를 막기 위한 정책뿐 아니라 주택 수급 불균형을 해소하기 위한 대책도 함께 마련해야 한다.

만일 그렇지 못할경우 다시 한번 시장의 반란에 직면하게 될것이다.

마지막으로 필자는, 내집마련은 특정한 때가 있는게 아니라는 말을 하고 싶다.

내집마련은 말 그대로 나와 내 가족의 안락한 보금자리이다. 지나치게 정부의 정책이나 시장의 분위기에 휩쓸려서 뒤로 미룰이유가 없다.

투기세력 아닌 실수요자라면 내집마련 서둘러야 유리


결국, 내집 마련은 서둘러 하는 것이 바람직하다. 설사 정부가 아무리 분양가 상한제나, 원가연동제,반값아파트를 외친다고 해도 지금 당장 정책이 실행되어 입주시점까지 시차없이 적용된다면 모를까 시차가 길어지면 분양가는 당초 예상보다 반드시 오르게 되어 있고, 원가도 필연적으로 상승해 있기 마련이다.

판교에서도 그랬고 이번 흥덕지구에서도 역시 분양가가 기형적으로 낮게 책정된 업체에서는 역시 옵션으로 가격을 슬그머니 인상했고, 결국 당초 예상분양가보다는 높아진 게 사실이다.

내집 마련은 빠르면 빠를수록 좋다는게 필자의 지론이다. 정부의 사탕발림에 넘어가 작년에 내집 마련시기를 놓친 수많은 실수요자들과 서민들은 지금 피눈물을 흘리고 있기 때문이다.

정부가 9번이나 되는 부동산정책을 토해낼때, 서민들과 실수요자들은 9번 한숨을 토해내야했던 게 참여정부 4년의 현실이다.



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