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셋째, 인구증가율이 낮아졌지만 35~64세의 중·장년층 인구비중은 계속 확대되고 있다. 중·장년층 인구비중은 1970년에 전체 인구의 22.7%였으나, 1985년 이후 큰 폭으로 증가해 2000년에는 37.5%로 높아졌다. 34세 이하의 청년층에 비해 35~64세의 중·장년층은 부(富)의 축적기간이 길어 주택 구매력이 높고, 투자의욕도 강해 주택수요가 가장 왕성한 연령층이다. 그리고 딸린 식구가 많아 주택 소유욕이 크고, 교통이 편리한 곳보다 주거환경이 좋은 곳을 선호한다. 따라서 중·장년층 인구비중이 높아지고 있다는 것은 주택수요가 증가하고 있다는 것을 의미한다.

넷째, 투기과열지구에서 재건축을 추진하는 아파트는 전체 공정의 80% 이상 진척된 후 일반 분양하도록 한 것도 가격 상승 요인이다. 서울은 전역이 투기과열지구로 지정됐기 때문에 후(後)분양제를 시행해야 한다. 전체 공정이 80% 이상 진척되려면 2년 정도 걸리기 때문에 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는 공백기가 생긴다. 이때 값이 오른다. 후분양제 적용을 받는 재건축단지 중 사업추진이 빠른 반포 주공 2, 3단지가 2008년 하반기에야 분양될 것으로 보인다.

후분양제는 선(先)분양제에 비해 분양시점을 늦추는 것이기 때문에 아파트 입주 및 공급물량이 감소하는 것은 아니다. 그러나 조합원 지분 전매가 제한된 상태에서 분양시점이 늦춰져 2~3년 동안 청약 및 매입기회가 차단되면 수요자들이 심리적으로 영향을 받을 것이다. 서울에서 동시분양을 통해 공급되는 아파트 가운데 60~80%가 재건축 물량이다. 후분양제 시행으로 신축아파트에 대한 수요가 넘치는 강남지역에서 재건축 아파트가 2~3년 동안 공급되지 않는다면 가격상승 요인으로 작용할 것이다.

그렇다면 구체적으로 어디가 얼마나 오를 것인가. 아파트 가격은 도로, 전철, 학교, 공원 등 주거환경의 쾌적성과 만족도, 그리고 집단심리에 의해 매겨진다. 아파트 값 상승은 지역 대표성이 있고, 단지규모가 크고, 입지조건이 좋은 새 아파트가 주도한다. 재건축아파트는 대부분 생활기반시설이 잘 갖춰진 지역에서 신축되기 때문에 가격상승에 대한 기대심리가 높다. 특히 낡은 아파트가 밀집한 강남지역은 새 아파트에 대한 수요가 넘치기 때문에 재건축아파트의 자산가치가 높다. 그리고 소형보다 희소가치가 있는 중대형 아파트의 투자가치가 높다. 이런 점에서 강남(개포·대치·도곡), 잠실(주공·장미아파트 등), 반포 3대 강남권역은 가장 가파르게 오를 것이다.


5차 아파트 파동 진행 중

그 다음으로 아파트 가격 상승이 예상되는 곳은 일산지역이다. 이유는 파주 신도시의 후광효과 때문. 올해 말 파주 신도시 일부인 운정지구가 분양될 계획이었으나 여건이 안 돼 내년으로 연기됐다. 그러나 내년부터 분양되기 시작하면 일산 아파트 가격이 상승할 것이다. 판교 신도시의 분양가가 높아져 분당이 올랐듯, 일산도 이 같은 혜택을 볼 것으로 예상된다.

강남권역이 10% 오른다면 일산은 5%, 한강이남 지역은 3~4% 상승할 것으로 예상된다. 뉴타운 개발로 주목받고 있는 강북지역은 상승률(강남이 10%라면, 2% 상승)이 가장 낮을 것이다. 교통시설 등 기반시설이 잘 갖춰지지 않은 상태에서 고밀도로 지역을 개발하면 주거환경이 더 나빠지기 때문이다.

강남권역에서 송파구 가락지구는 신도시 개발로 혜택을 누릴 것으로 보인다. 송파 신도시에 5만 가구가 들어서면 15만명을 수용해야 하는데, 필연적으로 증가하는 교통량을 해결하기 위해 도로망이 확충될 것이기 때문이다. 이렇게 되면 아파트 가격은 올라간다.

송파 신도시와 판교 신도시를 비교한다면, 판교가 더 오를 가능성이 높다. 판교는 경부개발축(경부고속도로를 중심으로 개발되는 지역)에 있기 때문에, 개발재료가 풍부해 투자가치가 높다.

주택수요가 증가해 수급 불균형이 발생하면 가격이 큰 폭으로 오르는 파동을 겪는다. 아파트 값 파동은 모두 예고 없이 찾아와 세상을 발칵 뒤집어놓았다. 그리고 시간이 흘러 마음의 상처가 아물면 까맣게 잊어버리는 ‘집단건망증’의 악순환이 계속됐다. 1970년 이후 우리는 네 번의 파동을 겪었다. 그리고 현재 ‘5차 파동’이 진행 중이다.

공통된 점은 아파트 값이 수요자의 구매력이 한계에 이르는 심리적인 가격저항선, 즉 상한선까지 올랐다는 것이다. 아파트 값은 정부 대책이 발표되면 투자심리가 위축돼 잠시 안정되다가 다시 오르는 계단식 상승세를 보인다. 그러다 정부의 주택정책에 대한 불신감이 커지면 정책효과가 나타나지 않기 때문에 거침없이 오른다. 계단식으로 오르는 상승국면과 거침없이 오르는 파동국면을 거쳐 가격상한선까지 오르게 된다. 2008년까지 서울시 전체 아파트 평균 평당 가격은 2060만원까지 올라갈 것이다. 현재는 1160만원 수준이다.

아파트를 사려면 지금 사라. 팔려면 2008년 이후에 팔아라