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서울이 '제2기 재건축 시대'에 돌입하고 있다.
최근 강남구 청담·도곡 등 5대 저밀도지구 재건축이 마무리 단계에 들어간 데 이어 강동
구 고덕지구 등 택지지구와 서초구 반포지구 등 일부 고밀도지구가 본격적인 재건축에 돌
입할 움직임을 보이고 있다.

앞서 추진된 저밀도지구 재건축이 서울지역 전반의 집값 상승을 주도한 터여서 향후 고밀
도지구 재건축이 본격화할 경우 어떤 영향을 미칠지가 초미의 관심사다.

◆'제2기 재건축' 시작

현재 서울지역에 남아있는 지상 5층짜리 저층 재건축단지는 강동구 고덕택지지구,강남구 
개포택지지구,송파구 가락시영,강동구 둔촌주공 등이다.

1980년대 초 입주한 이들 단지는 그동안 서울시의 용적률 규제(200% 이하)와 층고 제한
(12층 이하) 등으로 사업이 지지부진했다.

그러나 최근 서울시가 2종 일반주거지역의 층고 제한 완화를 추진하면서 사업이 본격화되
고 있다.

우선 고덕지구의 고덕주공1단지는 서울시로부터 평균 17.8층까지 지을 수 있도록 허가를 
받았다.

이미 이주까지 마친 상태여서 오는 2008년쯤에는 재건축이 완료될 것으로 조합측은 보고 
있다.

안전진단을 통과한 고덕주공 2∼4단지도 지구단위계획 수립이 내년 초 완료될 예정이어
서 조만간 사업이 본격화할 전망이다.

강남구 개포지구에서도 재건축이 시작될 조짐이다.

일부 단지가 용적률(177%)을 수용할 움직임을 보이고 있기 때문이다.

용적률 상향을 추진 중인 송파구 가락시영,강동구 둔촌주공 등도 서울시의 수용 여부에 따
라 진퇴가 결정될 전망이다.

이처럼 저밀도지구 재건축이 본 궤도에 진입할 움직임을 보이자 그동안 사업 추진이 지지
부진했던 지상 12층 전후의 중층 아파트로 구성된 서울시 내 13개 고밀도지구 재건축도 꿈
틀거리고 있다.

사업 진행이 가장 빠른 서초구 서초·반포지구에선 삼호2차가 관리처분계획안을 통과시키
고 조합원 이주 작업에 착수했다.

신반포5·6차 서초세종 등은 이미 사업계획승인을 받았고 삼호가든1·2차 반포우성 잠원대
림 반포한양 등도 사업시행인가 절차를 밟고 있다.

이 밖에 서초한양 서초금호 등은 건축심의 절차를 진행하며 뒤를 따르고 있다.

◆집값 불안 요인 될까

2002년부터 본격적으로 재건축에 나선 저밀도지구의 경우 재건축 착수가 곧바로 가격 상
승으로 이어지는 결과를 낳았다.

따라서 이들 고밀도지구의 재건축 움직임도 집값 불안 요인으로 작용할 것이란 우려가 나
오고 있다.

그러나 용적률 규제로 인해 수익성이 떨어지는 만큼 급격한 시세 변동은 없을 것이란 게 
대부분 전문가들의 진단이다.

실제 1 대 1 재건축(기존 단지 가구 수만큼 재건축하는 방식)을 하는 고밀도지구의 경우 
30평형대 1억원,40평형대 3억원의 분담금을 납부하는 것이 불가피해 실제 가격 오름세는 
거의 없을 것이란 분석이다.

또 강남권에선 아파트 부지가 고갈된 만큼 재건축이 필요한 단지는 적극적으로 허용하는 
것이 오히려 수급 안정에 도움 이 된다고 전문가들은 보고 있다.

조성근 기자 truth@hankyung.com


 
 
 
 
 자료원 : -한국경제