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강북 재개발 투자 활짝 열려




MB

장기로 투자 포트폴리오 짜야= 이명박 정부 부동산 정책의 핵심은 공급 확대를 통한 시장

안정이다. 당선 이후 인수위의 행보를 보면 당초 계획보다 다소 후퇴하는 양상이다.


당장 2월 임시국회에서 취·등록세는 2%에서 1%로 인하되겠지만 시장 활성화에는 큰 도움이

되지 못한다는 게 중론이다. 핵심 사항인 양도세 인하 여부를 놓고 논란이 일고 있는 가운데

양도세 인하가 자칫 투기 과열을 부추길 수 있다는 이유로 장기 보유자에 대해서만 혜택을

주는 쪽으로 가닥을 잡아가고 있다. 인수위는 일단 3년 이상 보유 시 매년 3%포인트씩 최장

45%까지 양도 소득을 공제해 주는 장기보유특별공제 한도치를 60%까지 연장할 방침이다.


투기보다 투자로 접근해야= 차기 정부의 최대 역점 사업은 막혀 있는 거래를 트이게 해 활력을

불어넣겠다는 데 있다. 그렇다고 해서 투기까지 방관하겠다는 뜻은 아니다. 다주택자에 대한

보유세 중과세 정책에는 별다른 변화가 없을 전망이다. 다만 획일적인 세금 정책이 실수요자에게

까지 피해를 주는 일은 개선할 뜻을 강력하게 시사해 눈길을 끈다.


당장 이명박 정부는 1주택 보유자에 대한 양도세 면제 기준을 높여 실수요자들의 거래를 늘릴

방침이다. 현재 인수위 주변에서는 비과세 기준을 현행 6억 원에서 9억 원으로 올리는 방안이

유력하게 검토되고 있다. 고가 주택 기준이 되는 종합부동산세 과세 기준도 6억 원에서 9억 원

으로 상향 조정한다는 계획이다.

세금 규제보다는 대출 억제를 카드로 활용하겠다고 밝힌 만큼

현재 투기지역 내 6억 원 이상 주택에 적용되는 총부채상환비율(DTI) 제도는 현상태를 그대로

유지하거나 다소 강화할 가능성도 배제할 수 없다. 이렇게 볼 때 비 인기 지역에 여러 채를

보유하고 있는 것보다는 소위 인기 지역 내 알짜 물량을 1~2개 갖고 있는 것이 투자 측면에서

볼 때 더 유리할 수도 있다.


투기과열지구, 투기지구 해제 봇물= 이 점은 차기 정부가 규제 완화 차원에서 가장 강력하게

추진할 과제다. 특히 과다한 투기과열지구, 투기지구 지정이 수도권 및 지방의 미분양을

촉발하고 있다는 판단에 따라 이들 제도는 대대적인 손질이 불가피하다.


투기과열지구와 투기지구에서 해제되면 분양권 전매가 자유로워지며 1가구 2주택자와

5년 이내 당첨자의 청약 1순위 제한이 사라지게 된다. 또 투기지구에서 해제되면 DTI를

적용받지 않고 실거래가가 아닌 기준 시가를 기준으로 양도세가 부과된다. 정부는 지방

대도시를 우선적으로 해제하겠지만 시장 완화 여부에 따라 수도권 일부 지역도 해제를 검토할

방침이어서 관심을 두고 지켜볼 필요가 있다.


무주택자 내 집 마련 기회 커져= 이 부분은 주택 정책의 공공성 측면에서 접근해야 한다.

이미 이명박 당선인은 매년 신규 주택을 50만 호씩 확대 공급할 계획이라고 밝혔으며 서울시장

재직 시 분양 원가 공개 등 주택 정책의 공공성을 유달리 강조한 바 있다. 따라서 참여정부가

추진한 분양가 상한제와 원가 공개 등은 새 정부에서도 더욱 탄력을 받을 것으로 전망된다.

‘이명박식 반값 아파트’추진 여부도 귀추가 주목된다.


수도권 과밀지역과 군사보호구역 해제지역= 현재 인수위 측은 투자 유치, 경제 활성화를 위해

수도권 규제를 대폭 완화할 방침이다. 이럴 경우 수도권 지역 내 토지 시장은 더욱 훈풍을

탈 수밖에 없다. 특히 김포 파주 화성 등 성장관리권역은 수도권 규제 완화의 최대 기대주다.

이와 함께 국방부가 인수위 업무 보고에서 밝힌 군사보호구역 해제 지역도 주목받고 있다.


국방부는 군사분계선에서 남쪽으로 25km 이내인 군사보호구역에 대해 지금까지 일률적으로

적용하고 있는 개발 규제 범위를 사격장 등 개별 군사시설로부터 500m 이내로 축소하는 방안을

검토하겠다고 밝힌 바 있다. 이에 따라 파주 양주 동두천 등 경기 북부지역 토지가 새롭게

주목받을 가능성이 높다.

수도권보다는 도심지 개발 주목해야= 차기 정부 주택 정책의 또 다른 핵심은 수요가 있는 곳에

주택을 대량 공급해 가격 안정을 도모하겠다는 데 있다. 수조 원의 비용을 들여 수도권에

택지지구를 개발하는 것보다 도심지 개발이 현실적으로 유리하기 때문이다. 이렇게 볼 때

현실적으로 가장 매력적인 카드가 바로 재건축, 재개발이다. 이 당선인의 생각대로라면 재건축

카드가 더 매력적이다. 그러나 재건축은 부동산 시장의 잠재된 뇌관이기 때문에 생각처럼

쉽게 꺼내들기 어렵다. 당선 이후 강남 재건축 시장이 급등한 것도 이를 뒷받침한다. 이런

가운데 건설교통부는 인수위 업무 보고를 통 해 재건축 용적률을 30~50% 올려주는 대신 각종

재건축 부담금을 하나로 묶은 초과 이익 부담금을 신설해 개발 이익을 환수하겠다는 입장을

밝혀 주목된다. 결국 반대로 보면 재건축에 따른 개발이익에 대해서는 현재의 정책 기조를

그대로 고수하겠다는 뜻으로 풀이된다.


다만 재개발은 한층 가속도가 붙을 전망이다. 서울시장 재직 시 뉴타운 개발로 강남북 간

균형 발전을 도모한 전례가 있는데다 주택 공급에도 큰 도움이 되기 때문이다. 최근 인수위

내에서 거론되고 있는 ‘도심개발 활성화 방안’은 재건축과 재개발을 한데 묶어 광역으로

개발한다는 것이 골자다. 이는 시장 반응도가 큰 재건축과 사업성이 지지부진한 재개발

모두를 아우르겠다는 뜻으로 해석된다. 따라서 무리한 재건축 아파트 투자보다는 서울 강북

지역의 소형 주택을 경매나 급매 등으로 싸게 구입하는 것이 유리할 것으로 전망된다.



소액 투자로 재개발, 뉴타운에 내집마련하기.


쌈짓돈 투자, 소액투자가 요즘은 인기다.

부동산 침체 여파로 뭉칫돈을 투자하기보다 실패하더라도 손해가 적고

위험관리가 쉬운 소액 부동산을 노리는 것이다.

서울시 4차 뉴타운/재개발 후보지 및 개발예정지에 소액투자로

(5천만원~1억원)으로 저렴하게 주택이나 지분 투자에 문의가 끊이지 않고 있다.

개발 예정지의 토지나 노후 된 주택을 매입 후 단독이나, 회사와 공동투자로 신축빌라

건축도 인기다.

투자 기간은 8~10개월 안에 투자수익 1년에 연30%이상 확정수익이 발생하며.

신축 후 조합원 자격으로 분양을 받을 수 있으며, 전세로 전환도 가능하여 목돈이 없어도 투자가 가능.

재개발 및 뉴타운으로 지정 시 지속적인 가치 상승으로 더 많은 수익을 기대 할 수 있다.

관련홈페이지 www.woorihouse.co.kr/ab

서울 도심재개발/뉴타운투자 상담문의 (주)우리집 투자자문 02-6677-6277